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長租公寓市場有望快速崛起 補齊住房租賃市場短板

來源:中國證券報 編輯:彭俊 2018-02-23 08:17:39
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去年以來,住房租賃市場“短板”加速補齊。專家表示,各地在租賃住房試點實施方案指導(dǎo)下,城市租賃市場的發(fā)展或進入新階段,長租公寓市場有望快速崛起。未來可在財稅政策方面給予稅收優(yōu)惠,一方面可扶植長租公寓企業(yè),另一方面可為REITs發(fā)展鋪平道路。

  國土部、住建部近日原則同意沈陽、南京、杭州、合肥、廈門等11個城市利用集體建設(shè)用地開展租賃住房試點實施方案,鼓勵金融機構(gòu)參與試點建設(shè),依法依規(guī)提供金融產(chǎn)品服務(wù)。

  中國指數(shù)研究院報告指出,繼北京、上海先期試點后,此次批復(fù)標(biāo)志著第一批13個試點城市全部進入實施階段。各地在租賃住房試點實施方案指導(dǎo)下,將加速集體建設(shè)用地的推出,與之相對應(yīng)的配套政策也將繼續(xù)完善,城市租賃市場的發(fā)展將進入一個新階段。

  當(dāng)前國企和民企紛紛進入住房租賃市場。興業(yè)研究分析師臧運慧表示,目前已有萬科、龍湖、碧桂園等多家民營房企進入住房租賃市場,保利地產(chǎn)、上海地產(chǎn)集團也推出了首批國企住房租賃品牌。隨著進入住房租賃市場的企業(yè)不斷增多,住房租賃市場將從零散的轉(zhuǎn)租模式逐漸向規(guī)范化、規(guī)?;馁徶媒?jīng)營模式演進。

  “傳統(tǒng)租房方式存在許多問題,無法保障租戶和業(yè)主雙方的權(quán)益。”東北證券分析師陳殷表示,租房人口年輕化使得租房人群對租房體驗的個性化要求更高。當(dāng)前,存量物業(yè)的盤活和利用率的提高使得租賃市場具備了良好的供給基礎(chǔ),在人口凈流入而房價持續(xù)高企的一二線城市,長租公寓快速崛起。

  “目前,無論是創(chuàng)業(yè)型、房地產(chǎn)中介型,還是房地產(chǎn)開發(fā)商,一般都停留在輕資產(chǎn)運營模式上。”陳殷認(rèn)為,未來我國長租公寓市場將呈現(xiàn)集中自持、分散自持和托管三種模式并存的狀態(tài),專業(yè)公寓運營商將與房企協(xié)同發(fā)展,從而促進新房項目的銷售去化,盤活二手房源提升利用效率,完善社區(qū)增值服務(wù)。

  值得注意的是,長租公寓最大的痛點就是資金投入大、盈利難。從資金端來講,諸多銀行開始進入長租公寓市場。易居研究院研究員賴勤表示:“銀行進入長租公寓市場,一方面,因為布局未來,該市場會給銀行帶來很多商機,對銀行業(yè)務(wù)有很大的想象力;另一方面,為租賃市場提供金融支持。金融支持可以幫助供需兩端,包括為供應(yīng)端機構(gòu)提供資金,用以開拓市場、緩解自持物業(yè)所帶來的資金壓力;也為租房者提供資金支持,從而更好地滿足他們的租賃需求。”

  從長租公寓的盈利來看,賴勤認(rèn)為,若實現(xiàn)盈利,先要進行差異化競爭,在中高端產(chǎn)品上發(fā)力,從而能有較高的利潤率。財稅政策需改變,應(yīng)提供稅收優(yōu)惠,一方面可以扶植長租公寓企業(yè),另一方面可以為REITs發(fā)展鋪平道路。并且金融政策也需跟進,給機構(gòu)提供融資方面的幫助。

  在REITs方面,華泰證券分析師陳莉敏表示,近年來REITs產(chǎn)品規(guī)模加速增長。尤其是2017年,僅前10個月成功發(fā)行的商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品數(shù)量及規(guī)模已超過前3年總和,良好的政策環(huán)境和市場需求正在推動REITs加速發(fā)展,一方面,有利于緩解未來幾年房企融資問題;另一方面,專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展有利于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

來源:中國證券報

編輯:彭俊

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