■樓市最前線

　　隨著春節(jié)的臨近，東莞樓市交易也進(jìn)入了淡季。回望去年，東莞樓市經(jīng)歷了“最嚴(yán)限購”，隨著外地購房者的“退潮”和本地需求的增加，市場生態(tài)發(fā)生較大的變化。展望今年，年內(nèi)預(yù)計有57個純新盤入市，并且以臨深片區(qū)為代表的部分區(qū)域仍有較大的庫存壓力，這會讓市場競爭更加激烈。對于今年的東莞樓市，有研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著競爭的加劇，房價將趨向理性。

　　1. 今年有超4萬套庫存待消化

　　近日，東莞市統(tǒng)計局公布《2017年東莞市新建商品住宅庫存情況》，截至去年12月末，東莞新建商品住宅庫存套數(shù)40751套，庫存面積515.31萬平方米。

　　根據(jù)去年月度平均成交套數(shù)計算，東莞去年的庫存消化周期約為9.7個月；根據(jù)去年月度平均成交面積計算，消化庫存約需要10.97個月。

　　數(shù)據(jù)顯示，東莞住宅庫存套數(shù)排名前5位的鎮(zhèn)街依次是黃江、塘廈、鳳崗、石碣、常平；庫存面積排前5位的依次是黃江、塘廈、石碣、鳳崗、松山湖。

　　據(jù)了解，黃江鎮(zhèn)在2017年前分屬于臨深片區(qū)，此前由于受到開發(fā)商和深圳客的熱捧，開發(fā)量大。在深圳客退潮后，不少樓盤由于定價過高，成交下滑，受影響明顯。

　　截至去年年底，黃江鎮(zhèn)住宅庫存38.71萬平方米，共3436套，為全市庫存量最高的鎮(zhèn)街。此外，塘廈的住宅庫存量為35.86萬平方米、3113套，鳳崗住宅庫存量為25.05萬平方米、2150套。

　　在深圳客退潮后，曾經(jīng)成交火熱的鳳崗、塘廈、黃江、清溪、樟木頭等有臨深優(yōu)勢的鎮(zhèn)街成交快速下滑，有樓盤為快速走貨“以價換量”。

　　從庫存的物業(yè)類型來看，去年起市場回歸剛需，供應(yīng)產(chǎn)品也以剛需戶型為主，目前90至110平方米戶型的庫存量較大。

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，從2017年12月底東莞普通住宅存量各面積區(qū)間分布情況來看，70平方米以下產(chǎn)品占比2%，70至90平方米洋房產(chǎn)品占比18%，90至110平方米洋房產(chǎn)品占比41%，而110至125平方米洋房占比17%，125至144平方米洋房產(chǎn)品占比14%，144至180平方米洋房占比5%，180平方米以上占比4%。

　　2. 57個新盤預(yù)計年內(nèi)入市

　　除了要消化已上市的未售住宅庫存外，東莞合富研究院數(shù)據(jù)顯示，共有57個純新盤年內(nèi)入市，市場競爭激烈。從各鎮(zhèn)街情況來看，臨深的塘廈鎮(zhèn)潛在供應(yīng)量最大，沙田鎮(zhèn)上升速度最快。

　　今年塘廈鎮(zhèn)住宅潛在供應(yīng)體量為90萬平方米。分析認(rèn)為，這一方面是受去化緩慢影響，另一方面則是后續(xù)新盤多，加大后市潛在貨量。而受濱海灣新區(qū)利好政策影響，沙田鎮(zhèn)今年多個新盤啟動，區(qū)域排名從去年的14名上升到目前的第5名。

　　從各開發(fā)商情況來看，萬科地產(chǎn)在2018年將重新發(fā)力，有望奪回東莞房企銷售龍頭寶座。東莞合富研究院通過對各開發(fā)商住宅及商辦產(chǎn)品潛在供應(yīng)統(tǒng)計得出，萬科地產(chǎn)以115萬平方米的潛在供應(yīng)量高居榜首，也是所有開發(fā)商中唯一超過100萬平方米的；其次則是邦聯(lián)實業(yè)55萬平方米。2017年的銷冠碧桂園則以30萬平方米排在第六。

　　從不同產(chǎn)品來看，洋房方面塘廈鎮(zhèn)以82萬平方米的潛在供應(yīng)位列第一，其次為虎門鎮(zhèn)及沙田鎮(zhèn)，分別為64萬平方米、42萬平方米。這三個鎮(zhèn)街均屬于臨深片區(qū)。

　　別墅方面，東城以20萬平方米排名第一，其中御景灣8號支撐區(qū)域內(nèi)別墅潛在供應(yīng)，區(qū)域內(nèi)有虎英公園、旗峰公園、峰境高爾夫球場等；而大嶺山鎮(zhèn)以16萬平方米緊隨其后，其中蓮湖山莊為潛在供應(yīng)代表，鄰近長安郊野公園、大嶺山森林公園及馬鞍山生態(tài)公園?？梢姡趧e墅潛在供應(yīng)量較大區(qū)域，通常兼具交通優(yōu)勢、自然優(yōu)勢和居住環(huán)境優(yōu)勢。

　　限購加“限外”后，本地購房者需求得到釋放，廣深客占東莞購房者的比重大幅下滑。以石碣鎮(zhèn)所在的臨廣片區(qū)鎮(zhèn)街為例，數(shù)據(jù)顯示，2017年，廣深客購房占比由2016年40%銳減到10%；臨深片區(qū)就更明顯，深圳客占比更是從2016年的80%銳減到20%。反之，本地人購房則由2016年的20%升至2017年的80%。

　　由于東莞一再重申住房調(diào)控不放松，可見發(fā)掘東莞本地客戶需求，依然是2018年各家開發(fā)商工作的重點。

　　3. 商業(yè)公寓供應(yīng)量將增加

　　除了洋房和別墅外，公寓產(chǎn)品去年也極為引人注目。由于住宅限購，不受限購政策影響的商業(yè)公寓產(chǎn)品吸引了不少投資客入市，開發(fā)商也對商業(yè)公寓戶型進(jìn)行各種創(chuàng)新，用很小的面積創(chuàng)造出兩房、三房甚至四房產(chǎn)品，創(chuàng)新和成交量增加，成為去年商業(yè)公寓市場的顯著特點。

　　優(yōu)房超·瑞城搜的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年城區(qū)及松山湖片區(qū)商業(yè)公寓供應(yīng)量較大，南城、大朗、莞城、東城4鎮(zhèn)合計供應(yīng)57萬平方米,占比超五成；南城、莞城、寮步為年度銷售前三區(qū)域，合計占比48%。

　　上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至去年年底，東莞商業(yè)公寓庫存量最大的是城區(qū)片區(qū)，約為26.71萬平方米，去庫存需要7.75個月。隨著東莞軌道交通建設(shè)的進(jìn)展，城區(qū)商業(yè)氛圍濃郁，中心地位日益顯現(xiàn)，加上住宅限購，投資需求為主的商業(yè)公寓十分火熱。另外，松山湖片區(qū)商務(wù)公寓庫存14.91萬平方米，去庫存需要7.03個月。

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，盡管去年10月東莞出臺限“商改住”，但限期前拿地的“商改住”用地尚未進(jìn)入開發(fā)階段，預(yù)計2018年將陸續(xù)進(jìn)入開發(fā)并入市，大部分房企對商業(yè)公寓市場依舊看好，預(yù)計2018年商改住物業(yè)入市量仍達(dá)69萬平方米。

　　除了商業(yè)公寓外，其他不受限購影響的商業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)也備受市場關(guān)注。以寫字樓為例，市區(qū)成為潛在供應(yīng)大戶，南城區(qū)、東城區(qū)占據(jù)了辦公（含商業(yè)公寓）物業(yè)潛在供應(yīng)量排行榜的前兩位，供應(yīng)體量均在65萬平方米以上，其中UCC寰宇匯金中心及民盈·國貿(mào)中心則是今年的焦點項目，兩者均為地鐵R2線沿線物業(yè)，備受關(guān)注。

　　商鋪方面，潛在供應(yīng)項目分布較廣，東城區(qū)、塘廈鎮(zhèn)、厚街鎮(zhèn)位列榜單前三，在這些區(qū)域中，厚街濠畔鞋材商業(yè)中心、東城田禾國際食品交易中心、國際金融大廈均有超過5萬平方米潛在供應(yīng)。

　　■聲音

　　租賃住房將分流

　　剛性置業(yè)需求

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心預(yù)測，未來三年東莞將增加27萬套商品住房，通過增加供應(yīng)抑制房價上漲過快，改善供求關(guān)系，呈現(xiàn)供應(yīng)大于需求的格局。

　　人才住房、保障性住房和租賃住房將分流剛性置業(yè)需求，開發(fā)商項目定位應(yīng)縮減剛需比例，增加改善產(chǎn)品比例。

　　“商品住房供應(yīng)以及人才住房供應(yīng)將會集中在松山湖周邊區(qū)域以及城區(qū)，臨深片區(qū)和大嶺山、望牛墩等有升值潛力預(yù)期的鎮(zhèn)街將成為調(diào)控重點區(qū)域，未來臨深板塊壓力重重。”東莞中原戰(zhàn)略研究中心研究員告訴記者。

　　東莞合富研究院研究部總監(jiān)李興旺說，今年對東莞樓市保持“謹(jǐn)慎樂觀”。在他看來，謹(jǐn)慎主要基于房企資金趨緊將以價換量、本地需求量及購房能力增幅有限、房貸及利率趨緊制約成交、供應(yīng)充足庫存小幅上升、持續(xù)限購致投資需求受壓等原因。

　　樂觀主要基于“二孩”政策刺激換房需求、深圳客置業(yè)外溢東莞還將持續(xù)、眾多交通利好刺激需求、品牌房企增多刺激需求、經(jīng)濟(jì)任務(wù)穩(wěn)中求進(jìn)穩(wěn)中求質(zhì)、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)將優(yōu)化人口與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等原因。

　　東莞合富研究院分析認(rèn)為，從2017年下半年成交情況來看，月度成交量50萬—55萬平方米/月已站穩(wěn)腳跟，成交勢頭仍將延續(xù)至2018年。合富研究院方面認(rèn)為，2018年東莞樓市供應(yīng)較充足，競爭將持續(xù)激烈，房價日趨理性。