新一輪放松人才限購(gòu)不僅是對(duì)近年來(lái)樓市調(diào)控政策的精細(xì)化調(diào)整，更是推進(jìn)我國(guó)城市化從規(guī)模增長(zhǎng)階段向高質(zhì)量發(fā)展階段躍遷的必要之舉，屬于完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的創(chuàng)新舉措。

　　“租房落戶”政策效應(yīng)更多體現(xiàn)在方便人才流動(dòng)上，且符合主管部門(mén)的調(diào)控要求，不宜解讀為限購(gòu)全面放松，房?jī)r(jià)暴漲的前奏

　　從高校應(yīng)屆畢業(yè)生可自由落戶，到中專以上學(xué)歷皆可落戶；從對(duì)人才取消“限購(gòu)”，到發(fā)放住房補(bǔ)貼；從人才購(gòu)房打折，到大規(guī)模興建人才安居房……新年伊始，不少省會(huì)城市引進(jìn)人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)不斷升級(jí)擴(kuò)圍，重點(diǎn)在于放松落戶限制，配套出臺(tái)租房落戶、縮短社保年限、松綁人才購(gòu)房等政策。

　　對(duì)此，有輿論認(rèn)為這是打著引進(jìn)人才的幌子松綁限購(gòu)，目的在于為樓市托市加溫。

　　近日，《瞭望》新聞周刊記者就此調(diào)研采訪了解到的情況卻并非如此，這一輪放松人才限購(gòu)不僅是對(duì)近年來(lái)樓市調(diào)控政策的精細(xì)化調(diào)整，更是推進(jìn)我國(guó)城市化從規(guī)模增長(zhǎng)階段向高質(zhì)量發(fā)展階段大方略的必要之舉，屬于完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的創(chuàng)新舉措。

　　【城市競(jìng)爭(zhēng)加劇購(gòu)房引才大戰(zhàn)】

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年10月至2018年1月，不到4個(gè)月的時(shí)間里，全國(guó)有約20個(gè)城市與地區(qū)發(fā)布了引進(jìn)人才的新政策，包括南京、蘭州、合肥和鄭州等城市。伴隨著落戶政策的寬松，首套房不限購(gòu)、提供購(gòu)房補(bǔ)貼、增加公積金貸款額度等配套政策，也成為這些二、三線城市引才新政的重要內(nèi)容。

　　《瞭望》新聞周刊記者采訪了解到，這一輪以引進(jìn)人才為目的的落戶政策、限購(gòu)放松大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：

　　一是自2017年10月開(kāi)始，鄭州、南京、秦皇島等城市相繼出臺(tái)新一輪人才引進(jìn)政策，對(duì)于符合要求的人才不再“限購(gòu)”住房，可以按照規(guī)定購(gòu)買(mǎi)商品住宅；

　　二是2018年元旦后，南京、東莞等城市宣布給高層次人才和特級(jí)人才提供200萬(wàn)～250萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼；

　　三是合肥、鄭州等城市宣布中專及以上學(xué)歷可以憑畢業(yè)證、學(xué)歷證明直接落戶。此外青島、西安、濟(jì)南等城市都相繼對(duì)人才放開(kāi)“限購(gòu)”。

　　近日，天津市也加入人才大戰(zhàn)，宣布放開(kāi)人才落戶限制，租房即可落戶。由于天津擁有高考優(yōu)勢(shì)，所以落戶政策放開(kāi)格外引人注目。天津市政府在日前召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上公布，天津市公安局啟動(dòng)實(shí)施服務(wù)民生服務(wù)企業(yè)“雙十條”措施。

　　其中，創(chuàng)新企業(yè)引進(jìn)人才落戶政策；實(shí)行引進(jìn)人才“租房落戶”政策；對(duì)本人或直系親屬無(wú)名下合法住房的，可在其長(zhǎng)期租賃房屋所在社區(qū)落集體戶口；拓寬突出貢獻(xiàn)引進(jìn)人才政策受眾面，從外地在津投資企業(yè)擴(kuò)展到全部在津注冊(cè)企業(yè)；對(duì)在本市高職院校畢業(yè)的外省市畢業(yè)生在津就業(yè)并申報(bào)落戶的，由畢業(yè)2年以內(nèi)調(diào)整為30周歲(含)以下。

　　南京、東莞等城市則通過(guò)加大住房補(bǔ)貼力度吸引高層次人才。1月7日，南京市政府發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)人才安居工作的實(shí)施意見(jiàn)》提出，高層次人才在南京買(mǎi)首套房不再受戶籍限制，且公積金最多可貸120萬(wàn)元，高校畢業(yè)生租房補(bǔ)貼年限可延長(zhǎng)至5年。1月份，東莞安居工程擬擴(kuò)容，稱特級(jí)人才買(mǎi)房最高補(bǔ)250萬(wàn)元。

　　《瞭望》新聞周刊記者梳理各城市近期放寬人才落戶購(gòu)房政策發(fā)現(xiàn)，租房落戶成為各地政策首選，“租購(gòu)并舉”得到了加快落地。例如：

　　天津加快租房落戶，提出須符合人才、學(xué)歷要求，同時(shí)社保1年、連續(xù)居住半年以上且無(wú)房產(chǎn)者；

　　鄭州規(guī)定社保滿2年即可；揚(yáng)州規(guī)定穩(wěn)定就業(yè)，社保滿5年；

　　濟(jì)南規(guī)定市五區(qū)以外具備穩(wěn)定住所(含租賃)，社保2年；

　　杭州規(guī)定本科或45周歲以下中級(jí)技術(shù)職稱或35周歲以下大專緊缺專業(yè)，居住一年，社保一年；

　　福州規(guī)定高校畢業(yè)生3年內(nèi)與福州用人單位簽訂勞動(dòng)合同即可；

　　成都規(guī)定居住滿3年，社保滿3年；

　　武漢規(guī)定畢業(yè)3年內(nèi)，本科學(xué)歷在武漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)可直接落戶。

　　【綜合施策長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制】

　　采訪中，業(yè)界專家向《瞭望》新聞周刊記者表示，此次多個(gè)城市推出的引進(jìn)人才“租房落戶”政策，是為了進(jìn)一步落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院全面深化戶籍制度改革，推動(dòng)非戶籍人口在城市落戶的惠民利民政策。“租房落戶”政策效應(yīng)更多體現(xiàn)在方便人才流動(dòng)上，是實(shí)實(shí)在在的招才之舉，并且符合主管部門(mén)的調(diào)控要求，不宜解讀為限購(gòu)全面放松，房?jī)r(jià)暴漲的前奏。

　　武漢市2017年提出打造“百萬(wàn)大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)工程”，通過(guò)“走進(jìn)去”、“走下去”、“留下來(lái)”、“干起來(lái)”四項(xiàng)具體舉措，圍繞建設(shè)大學(xué)之城、青年之城、夢(mèng)想之城、創(chuàng)新之城，大力發(fā)展“菁英經(jīng)濟(jì)”，確保5年留下100萬(wàn)大學(xué)生。武漢在全國(guó)率先推出最優(yōu)落戶、收入、居住三項(xiàng)政策后，吸引了一大批高學(xué)歷大學(xué)畢業(yè)生在漢落戶，尤其是推出大型校園巡回招聘、高薪優(yōu)崗誠(chéng)意留人，讓大學(xué)生留漢提速。據(jù)武漢市相關(guān)政府部門(mén)統(tǒng)計(jì)，截至2017年12月15日，當(dāng)年大學(xué)畢業(yè)生留漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)已達(dá)28.29萬(wàn)人，是2016年的近2倍；大學(xué)畢業(yè)生在漢新落戶13.2萬(wàn)人，是2016年的近6倍。

　　武漢市引進(jìn)人才的政策和成效受到了其他省會(huì)城市普遍關(guān)注和效仿，并紛紛制定引進(jìn)人才的目標(biāo)。例如，1月4日，南京市發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)具有全球影響力創(chuàng)新名城的若干政策措施》中，明確要調(diào)整優(yōu)化落戶政策，研究生以上學(xué)歷及40歲以下的本科學(xué)歷人才，憑畢業(yè)證書(shū)辦理落戶手續(xù)。南京將持續(xù)推進(jìn)“創(chuàng)業(yè)南京”英才計(jì)劃，實(shí)施青年大學(xué)生“寧聚計(jì)劃”，每年吸納20萬(wàn)以上大學(xué)生在寧就業(yè)創(chuàng)業(yè)，實(shí)行一條龍服務(wù)，積極落實(shí)就業(yè)創(chuàng)業(yè)扶持政策。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，近期，落戶寬松，購(gòu)房首套不限購(gòu)，提供購(gòu)房補(bǔ)貼是大部分二、三線城市發(fā)布的主要吸引人才政策。目前看，一線城市限購(gòu)嚴(yán)格，房?jī)r(jià)居高不下，使得很多人才難以落地。在這種情況下，二、三線城市的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，若放松購(gòu)房條件，再有購(gòu)房補(bǔ)貼，顯然更能吸引人才流入。

　　【樓市長(zhǎng)效機(jī)制加快推進(jìn)】

　　在各地放松人才落戶限購(gòu)政策的同時(shí)，“房住不炒”、“租購(gòu)并舉”、“多主體供應(yīng)、多渠道保障”等長(zhǎng)效機(jī)制的建立正在層層推進(jìn)、加緊落實(shí)當(dāng)中。

　　例如，長(zhǎng)三角一些城市對(duì)租賃房源占比做出了硬性規(guī)定。杭州市規(guī)定新建商品房小區(qū)中15%的房源用于租賃。南京市住房保障和房產(chǎn)局局長(zhǎng)郭宏定告訴《瞭望》新聞周刊記者，未來(lái)五年人才安居住房籌集總量約1000萬(wàn)平方米，2018年建設(shè)的各類(lèi)人才住房將超過(guò)200萬(wàn)平方米，“租賃住房的建設(shè)加大力度，今年南京市第一次掛的5塊地全部是租賃住房供地，今年租賃住房的供地會(huì)占新供地的30%左右。我們還加大了共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)。2018年要在原來(lái)的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和完善，今年共有產(chǎn)權(quán)房100萬(wàn)平方米的籌集計(jì)劃和任務(wù)。”

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也開(kāi)始大規(guī)模投入租賃房源建設(shè)和收集，碧桂園日前正式對(duì)外發(fā)布長(zhǎng)租公寓品牌“BIG+碧家國(guó)際社區(qū)”，計(jì)劃在3年內(nèi)建設(shè)100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓。海航與建行海南分行簽訂協(xié)議，未來(lái)5年計(jì)劃建設(shè)20萬(wàn)間長(zhǎng)租房。

　　1月15日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上表示，要改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

　　《瞭望》新聞周刊記者采訪了解到，集體土地建設(shè)租賃房試點(diǎn)已經(jīng)在多地展開(kāi)。

　　【創(chuàng)新分類(lèi)調(diào)控新措施】

　　1998年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)周期性潮起潮落，房?jī)r(jià)也跟隨出現(xiàn)“脈沖式”上揚(yáng)，熱點(diǎn)城市“平穩(wěn)一年、暴漲一年、冰凍一年”幾乎成了一種規(guī)律。采訪中，相關(guān)專家向《瞭望》新聞周刊記者表示，只有落實(shí)好“分類(lèi)調(diào)控”、“房住不炒”、“精準(zhǔn)施策”等要求，才有望打破周期漲跌規(guī)律，進(jìn)入平穩(wěn)健康發(fā)展的良性循環(huán)。

　　在他們看來(lái)，房地產(chǎn)是我國(guó)現(xiàn)階段重要的樞紐產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，聯(lián)結(jié)上下游幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)和大量從業(yè)者，住宅商業(yè)地價(jià)長(zhǎng)期補(bǔ)貼工業(yè)用地，可謂貢獻(xiàn)巨大、地位重要。但是住房又關(guān)系到每一個(gè)人，極易形成輿論熱點(diǎn)。

　　特別是我國(guó)正處于城市化快速發(fā)展階段，近年來(lái)一線和少數(shù)熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)快速上漲，而一個(gè)時(shí)期以來(lái)，樓市調(diào)控政策往往寄希望于短期內(nèi)給市場(chǎng)降溫，加上一些城市不顧實(shí)際條件搞“一刀切”，政策層層加碼，導(dǎo)致“一放就亂、一收就死”的被動(dòng)局面。

　　專家認(rèn)為，一些二線城市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重大，創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)不足，需要大力引進(jìn)創(chuàng)新人才，而限制落戶限制購(gòu)房的政策恰恰阻擋了高層次創(chuàng)新人才的進(jìn)入。“特別是有些三、四線城市，也對(duì)人才進(jìn)入設(shè)置各種門(mén)檻，比如要求非當(dāng)?shù)鼐用衲芴峁?年及以上社保和繳稅證明的才能落戶和購(gòu)房。”

　　“我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存政策取得了巨大的成功，商品房銷(xiāo)售量連續(xù)3年增長(zhǎng)，2017年達(dá)到了17.5億平方米，創(chuàng)出新高。”中指院華東區(qū)陳晟向本刊記者表示，在“房住不炒”、“租購(gòu)并舉”等各項(xiàng)政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。

　　因此，他建議，各地在下一階段的樓市調(diào)控中切記不能再走“一哄而上又一哄而下”的老路，不能因?yàn)槭袌?chǎng)出現(xiàn)低谷就在首付成數(shù)、貸款利率、購(gòu)買(mǎi)資格等方面全面放松，那樣極易形成價(jià)格暴漲預(yù)期，巨大的套利空間吸引游資進(jìn)入擾亂市場(chǎng)。

　　專家最后強(qiáng)調(diào)，應(yīng)該按照去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出的“要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃”，“針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房”，“庫(kù)存仍然較多的部分三、四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作”等要求，搭建起房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的“四梁八柱”，推進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，引導(dǎo)市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮更好的調(diào)節(jié)作用。