經(jīng)濟(jì)日報-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京12月22日訊“有人唱衰中國房地產(chǎn)，說十年之內(nèi)，中國房價將斷崖式下跌。假如這種說法成立，那么中國的城鎮(zhèn)人口得在未來十年減少七分之六。這怎么可能發(fā)生呢？只要中國城鎮(zhèn)人口繼續(xù)增長，我們就一定需要更多地蓋房子、蓋更好的房子。這才是中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。”近日，中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮，在由國際職業(yè)經(jīng)理人（中國）俱樂部主辦的“學(xué)習(xí)黨的十九大精神暨國際職業(yè)經(jīng)理人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專項論壇”上發(fā)表演講時表示。據(jù)悉，兩百余名來自業(yè)界和學(xué)界的專家參加了此論壇，探討了房地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢。

　　陳淮認(rèn)為，在過去十余年，中國百姓住房條件有了普遍的改善，這是歷史事實。“我們已經(jīng)解決大多數(shù)有房子住的問題，還沒有解決所有人都有房子住的問題。到2020年實現(xiàn)人均一間房的目標(biāo)，還得繼續(xù)努力。”他說。

　　新時代蘊含新機遇

　　在陳淮看來，進(jìn)入新時代，供求關(guān)系發(fā)生了根本逆轉(zhuǎn)，而改善居住條件，將帶動持續(xù)的消費需求，也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新的機會和挑戰(zhàn)。

　　“我們?nèi)娓鎰e了供不應(yīng)求、短缺的時代。和前一個奔小康階段不一樣的是，讓越多的人民群眾成為有產(chǎn)一族，是殷實的小康之家應(yīng)有之意。“陳淮說。

　　中央黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)部副教授楊振在論壇上表示，政策的延續(xù)性也為中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展帶來了更多的信心，同時，中國在過去發(fā)展中獲得的勞動力紅利，也將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楦咚刭|(zhì)人才帶來的紅利。

　　“在這個過程中，創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享等理念成為發(fā)展趨勢，也是房地產(chǎn)等行業(yè)努力發(fā)展的方向。” 楊振說。

　　國際職業(yè)經(jīng)理人（澤瀚）俱樂部副秘書長張義建觀察到，2017年房地產(chǎn)資金積壓總量預(yù)計或不低于90萬億元。

　　“假如這些錢能夠傾瀉出來灌溉農(nóng)田，再讓有田有地的農(nóng)民分享紅利進(jìn)城養(yǎng)老，即可實現(xiàn)減少房產(chǎn)空置、減低庫存、去除泡沫等目標(biāo)。”張義建說。

　　租購并舉并不減少需求

　　而針對熱議的“租購并舉”話題，陳淮觀察到，租購并舉，并不會減少買房或租房的總需求；并且在發(fā)達(dá)國家，租房業(yè)務(wù)也很發(fā)達(dá)，它是現(xiàn)代化的趨勢和過程。

　　“有個問題很關(guān)鍵，誰當(dāng)房東？政府需要為救助性人口提供保障住房，但不能當(dāng)所有人的房東，還是得依靠個人買房，并逐漸形成完善的租賃市場才行。”陳淮說。

　　張義建觀察到，廉租房是利用政府補貼、面向最低生活保障家庭且住房困難的特定人群進(jìn)行租賃。“未來五年內(nèi)租賃用地將占我國土地總供應(yīng)量的30%，可投資的供地量減少，供需關(guān)系緊張。”他說。

　　而在陳淮看來，房子除了住的功能，也具有個人財富累積價值。“在未來，我買的房子可以租出去，我住的房子可以是租別人的，這叫租購并舉的現(xiàn)代化進(jìn)程。”陳淮說。

　　陳淮認(rèn)為，租購并舉需要一個同樣發(fā)展成熟的租房市場，而中國的房地產(chǎn)市場仍然是一個構(gòu)成與發(fā)展不充分、不平衡的市場，還有很大的空間值得探索挖掘。

　　城鎮(zhèn)化推動房屋經(jīng)紀(jì)創(chuàng)新

　　“進(jìn)入新時代，中國也在不斷推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程，大多數(shù)中國人住鄉(xiāng)下的情形將轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼≡诔鞘欣?，這是個巨大的變化。因此，中國城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡的問題就凸顯出來。”陳淮說。

　　在澤瀚控股集團(tuán)董事局主席莊健看來，這也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個機遇所在。“今天我們不能站在房地產(chǎn)單一的發(fā)展視角看待房地產(chǎn)市場的未來走向，房地產(chǎn)的平衡，是投資供給與市場需求的平衡，也是貧富差距的平衡，更是城市化進(jìn)程中城鄉(xiāng)的平衡。” 莊健說。

　　據(jù)他介紹，澤瀚一直探索以“農(nóng)消對接”推動農(nóng)產(chǎn)品流通供給側(cè)改革，以CSA（社區(qū)支持農(nóng)業(yè)）農(nóng)產(chǎn)品速銷助推“精準(zhǔn)脫貧”，以秸稈產(chǎn)業(yè)鏈利潤形成價值回填和雙向補貼，以住房購買“債轉(zhuǎn)股”創(chuàng)新住房資產(chǎn)證券化新模式，實現(xiàn)“房子是用來住的”總目標(biāo)。

　　“如何實現(xiàn)住房資產(chǎn)證券化？我們探索出‘尾款股本化’房屋經(jīng)紀(jì)創(chuàng)新模式，以旗下公司‘澤潤居安房屋經(jīng)紀(jì)（大連）有限公司’為載體，通過集團(tuán)整體產(chǎn)業(yè)鏈的資金對接和項目運營，來實現(xiàn)購房‘尾款股本化’，將‘未來負(fù)債’向‘現(xiàn)實股本’轉(zhuǎn)移。”莊健說。

　　在他看來，這將轉(zhuǎn)變地產(chǎn)開發(fā)與營銷思路，同時也是順應(yīng)時代的“新共享經(jīng)濟(jì)模式”。（梁劍簫）