隨著房地產(chǎn)調(diào)控升級,一些地方也開始出重拳治理房地產(chǎn)廣告。

　　房地產(chǎn)廣告中的不規(guī)范之處對消費者帶來哪些影響?治理房地產(chǎn)廣告應突出哪些方面?《法制日報》記者就此采訪了業(yè)內(nèi)專家。

　　規(guī)范房地產(chǎn)廣告刻不容緩

　　不久前,江西省南昌市市場和質(zhì)量監(jiān)督管理局與教育局聯(lián)合下發(fā)通知,規(guī)范房地產(chǎn)項目廣告宣傳。

　　通知要求,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的中介機構(gòu)不得在其公開銷售廣告中使用“名校”“學區(qū)房”等違反義務教育平等原則的廣告宣傳語,也不得在其內(nèi)部發(fā)行的有關(guān)銷售彩頁廣告或在室內(nèi)打出的廣告條幅進行任何涉及“名校”“學區(qū)房”的宣傳。

　　此外,廣西壯族自治區(qū)南寧市工商局在公布2017年1月至8月房地產(chǎn)市場專項整治情況同時,曝光了28家企業(yè)的違法行為。專項整治行動發(fā)現(xiàn),南寧市房地產(chǎn)行業(yè)存在以下幾類典型問題:

　　未取得商品房預售許可證就開始銷售宣傳,違反了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》相關(guān)內(nèi)容；在廣告宣傳中使用“最終解釋權(quán)”用語,違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》相關(guān)規(guī)定；廣告中存在“本樓盤緊鄰地鐵某號線”內(nèi)容,但未標明“在建”,違反了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》相關(guān)內(nèi)容；在廣告中宣傳“本樓盤距離某地多少時間”,違反了廣告法相關(guān)規(guī)定；在廣告中宣傳房屋的“戶型面積”,但未標明為“建筑面積”還是“使用面積”,違反了廣告法相關(guān)規(guī)定；在廣告中將商住兩用樓盤僅宣傳為商用樓,違反了廣告法相關(guān)規(guī)定；在廣告中宣傳“本樓盤獲滿意度調(diào)查第一名”,違反了反不正當競爭法相關(guān)規(guī)定；在廣告中宣傳樓盤的“投資回報率”,違反了廣告法相關(guān)規(guī)定。此外,房地產(chǎn)中介機構(gòu)存在無照經(jīng)營等違法行為。

　　中國消費者協(xié)會律師團團長邱寶昌認為,廣告法對廣告進行了嚴格規(guī)定,但仍有廣告在打擦邊球。

　　“這樣的廣告侵犯了消費者的三項權(quán)利:第一就是知情權(quán),廣告寫的含糊不清,沒有讓消費者知道準確真實的信息；第二是選擇權(quán),消費者在信息模糊的狀態(tài)下作出選擇,這實際侵犯了消費者的選擇權(quán)；第三是公共消費權(quán)。”邱寶昌說。

　　“不規(guī)范的房地產(chǎn)廣告嚴重干擾消費者知情權(quán)。相對于開發(fā)商而言,消費者處于弱勢地位,不僅是因為消費者所掌握的資源比開發(fā)商少,更重要的是消費者無法掌握許多信息。比如,產(chǎn)權(quán)證什么時候辦下來、能不能辦下來、房屋有無隱患、建筑質(zhì)量是否存在問題等,消費者一般不知道。本來房地產(chǎn)廣告在真實完整性方面理應要求更高,結(jié)果卻更加誤導消費者,甚至是欺詐消費者。不規(guī)范的房地產(chǎn)廣告對于整個樓市也會帶來負面影響。許多年前我買房的時候,我還記得宣傳廣告里反映的大概意思是,有一條河流波濤洶涌從小區(qū)前呼嘯而過。實際上,北京并沒有這樣的河。一些樓盤銷售情況如何,基本上取決于廣告策劃、營銷。”中國消費者協(xié)會副會長、中國人民大學法學院教授劉俊海說。

　　劉俊海認為,不規(guī)范的房地產(chǎn)廣告助長了房價的虛高,給實體經(jīng)濟帶來負面影響。“房子是用來住的,不是用來炒的”,遏制炒房,要從規(guī)范房地產(chǎn)廣告做起。“不規(guī)范的房地產(chǎn)廣告還嚴重誤導了居民消費。在一些房地產(chǎn)廣告的攻勢下,借錢買房、離婚買房等問題不時發(fā)生,污染了社會風氣,危害是多方面的”。

　　廣告可成為合同組成部分

　　據(jù)相關(guān)媒體報道,張家口市建筑和房地產(chǎn)市場稽查站發(fā)布了關(guān)于依法依規(guī)進行房地產(chǎn)銷售廣告的告知書。具體內(nèi)容包括:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要依法依規(guī)進行房地產(chǎn)銷售廣告宣傳,不得在報紙、網(wǎng)絡等媒體上擅自對外發(fā)布不實廣告信息,不得擅自張貼、噴涂、散發(fā)房地產(chǎn)銷售廣告；房地產(chǎn)項目銷售現(xiàn)場布置應符合全市統(tǒng)一要求,合理布置企業(yè)證照、項目手續(xù)、沙盤展示、《購房提示》、法律法規(guī)等公示位置；加強管理培訓,提高員工素質(zhì),增強房地產(chǎn)銷售依法依規(guī)宣傳的自覺性。

　　“房地產(chǎn)廣告中的承諾分為兩種,一種是要約邀請,另一種是合同法中的要約。如果是要約邀請,可以算是普通廣告,主要目的是吸引人們購房,通常情況下并不產(chǎn)生違約責任；如果承諾的內(nèi)容明確而具體,成為合同法中的要約,消費者也信以為真,這樣的內(nèi)容就成為合同的組成部分,承諾的內(nèi)容沒有兌現(xiàn)就構(gòu)成違約了。”劉俊海說。

　　房地產(chǎn)廣告如果失實,責任由誰來承擔?

　　“房地產(chǎn)廣告發(fā)布在不同環(huán)節(jié)有四類責任主體:廣告主,也就是開發(fā)商；廣告公司幫助做策劃、寫文案；發(fā)布廣告的媒體；廣告代言人,比如明星。上述四類責任主體對消費者應承擔的責任,應根據(jù)廣告法中有關(guān)規(guī)定來判定。原則上來說,開發(fā)商和消費者之間存在合同關(guān)系,開發(fā)商應承擔主體責任,如果其他環(huán)節(jié)的主體也有過錯,比如發(fā)布者沒有認真審核廣告、代言人伙同開發(fā)商忽悠消費者等,那么也應該承擔相應的民事責任。”劉俊海說。

　　房地產(chǎn)廣告中的承諾沒有兌現(xiàn),消費者該如何維權(quán)?

　　劉俊海認為,消費者首先要和開發(fā)商協(xié)商,如果協(xié)商不成就找消費者協(xié)會出面調(diào)解,調(diào)解再不成就看房地產(chǎn)廣告中有沒有仲裁條款,最后就是向法院提起訴訟。這是消費者房產(chǎn)維權(quán)的四個渠道。

　　“消費者在遇到廣告誤導買房后,可以與商家進行協(xié)商,協(xié)商不行可以投訴。如果還沒有解決問題,可以提起訴訟,尋求法律途徑解決問題。”邱寶昌說。

　　消費者在看房買房過程中應注意什么呢?

　　邱寶昌認為,消費者不要相信任何口頭承諾,商家說的再好,也是他們的宣傳策略,最終還是要體現(xiàn)在買賣合同中。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)商要自覺尊重消費者知情權(quán),履行信息披露義務。即使用房地產(chǎn)廣告的方式招攬客戶,也要堅持實話實說。要謹記,當房地產(chǎn)廣告對消費者產(chǎn)生重大影響之后,就不再是普通廣告,而是成為合同的一部分。廣告公司在給開發(fā)商設計文案時,也要加強風險防控,詳細核實,一旦被認定虛假廣告,會面臨索賠。媒體在發(fā)布廣告時,也要對房地產(chǎn)廣告認真審核,堅決不刊播虛假廣告。現(xiàn)在有的自媒體也發(fā)布廣告,對于自媒體發(fā)布廣告的監(jiān)管還需要進一步強化。防范房地產(chǎn)虛假廣告,還要重視對網(wǎng)絡廣告的監(jiān)管。從根本上遏制房地產(chǎn)虛假廣告,相關(guān)部門要形成合力,打造全方位房地產(chǎn)廣告監(jiān)管體制、機制。”劉俊海說。（記者 杜曉 實習生 張希臣）