限購限價限量后，給調(diào)控政策再打“補丁”

　　成都買房須搖號

　　11月16日，成都市正式加入搖號售房行列，成為繼上海、南京、長沙之后的全國“公證搖號”第四城。

　　當(dāng)天，該市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局與司法局發(fā)布《關(guān)于商品住房開盤銷售采用公證搖號排序選房有關(guān)事宜的通知》，要求全市新取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的商品住房，開盤銷售全部采取公證搖號排序選房的銷售方式。

　　為什么要搖號？

　　針對2016年下半年樓市逐步抬頭的非理性投資購房熱潮，成都及時出臺了包括“限購”“限價”“限量”在內(nèi)的一系列調(diào)控政策，有效遏制了投機性需求的爆發(fā)式增長，使得成都房價逐步趨于平穩(wěn)。與此同時，市場也呈現(xiàn)出供應(yīng)量下降、新房庫存去化周期逐步縮短、階段性供不應(yīng)求的態(tài)勢。

　　近期，成都一些商品住房項目中捂盤惜售、捆綁銷售、投資炒作等現(xiàn)象較為突出，由于一些商品住房項目在準售房源銷售上缺乏透明公開，購房條件利于內(nèi)部、全款等少數(shù)購房人，房源數(shù)量內(nèi)控多外銷少，開盤銷售房源緊張，同時售后房源又由中介機構(gòu)加價銷售，導(dǎo)致社會反應(yīng)強烈。

　　“為進一步規(guī)范商品住房銷售行為，維護成都市房地產(chǎn)市場秩序，促進商品住房開盤銷售的‘公開、公平、有序’，維護購房人的知情權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)和市場秩序穩(wěn)定，因此出臺《通知》。”成都市房管局相關(guān)負責(zé)人表示。

　　“局部樓盤供不應(yīng)求的‘短缺’必然會導(dǎo)致排隊、炒號等情況，在極端情況下還可能出現(xiàn)一些市場亂象。”西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授劉璐表示，在這樣的情況之下，一般來說會有三種類型的解決辦法：一就是各種變相加價的不正常市場行為，這顯然有悖“限價”促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的初衷，也是購房者抱怨最多的領(lǐng)域。二就是各種托關(guān)系、內(nèi)部開盤等，靠關(guān)系來配置資源，這顯然有違市場的公平原則。三就是靠運氣，用公平的搖號來解決稀缺資源的配置問題。之前雖然也有過樓盤自己搞的“微信搖號”等，但其公平性和權(quán)威性還經(jīng)常受到購房者的質(zhì)疑，只能看作是一種嘗試。

　　“從目前的情況來看，只有政府背書的搖號選房，才是在當(dāng)前市場條件下公平配置房源的最佳手段。”劉璐說，“搖號選房”開始實施以后，作為購房者的你也許仍然買不到房，但至少你買到房的概率和其他參與的人是一樣的。你將再也不用擔(dān)心有人用各種辦法來變相抬價，也不用擔(dān)心其他人“打招呼”“遞條子”而影響你的購房機會。如果你想買房而且也有資格買房的話，準備好資金，其他則交給“運氣”。

　　怎么保證公平？

　　成都此次搖號范圍暫定在本市房地產(chǎn)市場調(diào)控期間，在《通知》印發(fā)之日起，全市新取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的商品住房，開盤銷售全部采取公證搖號排序選房的銷售方式。

　　《通知》要求及時公開房源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新取得商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案之日起10日內(nèi)，按照一房一價，一次性面向社會公開全部準售房源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤銷售前3日發(fā)布搖號公告，同時公示導(dǎo)入搖號系統(tǒng)的《登記購房人名冊》。在公證搖號選房結(jié)束的10日內(nèi)，將搖號排序和選房結(jié)果公證書報送當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門。

　　“跟以往開發(fā)商自己組織的搖號不同的是，未來的搖號將全程引入公證機構(gòu)參與，保證了搖號的權(quán)威性，杜絕暗箱操作。”成都市房管局相關(guān)負責(zé)人表示。《通知》明確了三點：一是公證搖號范圍為全市行政區(qū)域；二是公證搖號對象為新取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案，開盤銷售的商品住房；三是搖號引入公證機構(gòu)。

　　全款客戶有沒有購房優(yōu)先權(quán)？如何防止內(nèi)部人員認購變相捂盤或炒賣房源？能不能捆綁車位、裝修等條件進行銷售？成都市房管局相關(guān)負責(zé)人表示，《通知》對購房登記的規(guī)則也有了要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在接受購房登記前應(yīng)完善購房登記規(guī)則。

　　為此，《通知》明確了購房登記規(guī)則不得設(shè)置的4類登記條件：

　　一是不得設(shè)置有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介機構(gòu)內(nèi)部人員的登記條件，目的在于防止通過內(nèi)部人員認購的方式變相捂盤或炒賣房源；二是不得設(shè)置有利于全款支付人員的登記條件，目的在于支持購房人以商業(yè)貸款或公積金貸款按揭方式購房，為所有具有購房資格的購房人提供平等的購房登記機會；三是不得設(shè)置捆綁銷售的登記條件，目的在于防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行購房登記時，迫使購房人接受車位、裝修改造等其他產(chǎn)品和服務(wù)；四是不得設(shè)置掛牌價外收費的登記條件，目的在于防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用購房者的購房心理，收取住房掛牌價以外的費用。

　　能否遏制投機？

　　成都萬科總經(jīng)理沙驥認為，“公證搖號”所帶來的信息公開及有效監(jiān)督，將使得房屋價格與購房流程更加公開透明，有助于減少買賣雙方的信息不對稱、保障普通購房者的權(quán)益，遏制投機及恐慌性購買，打擊市場上的灰色利益鏈，規(guī)范市場秩序，最終實現(xiàn)真實居住需求的合理釋放，促使房屋回歸居住本性。

　　搖號選房后轉(zhuǎn)手高賣等虛假認購、投機炒作等違法違規(guī)行為將得到切實遏制?！锻ㄖ访鞔_：網(wǎng)上簽約系統(tǒng)對處于“定購”“擬定合同”狀態(tài)的房源予以鎖定，一律不予變更合同主體，房產(chǎn)行政主管部門在辦理商品房買賣合同登記備案時，對登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人不一致的，不予受理。

　　同時，公證搖號過程中的違規(guī)行為也將會受到嚴厲查處?！锻ㄖ芬?，房產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本通知規(guī)定的，一經(jīng)查實，一律暫停當(dāng)期開盤銷售商品住房的網(wǎng)簽資格，暫停后續(xù)項目商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案受理，納入成都市房地產(chǎn)市場信用黑名單，并在“成都信用網(wǎng)”公開曝光。

　　劉璐認為，“限價+搖號”是應(yīng)對當(dāng)前暫時性的市場供不應(yīng)求導(dǎo)致的新房房源短缺的有效政策工具。房地產(chǎn)市場具有周期性，而買賣雙方的供求關(guān)系的變化也是此消彼長、經(jīng)常換位的。就在2016年上半年，成都不少樓盤售樓部看房的人還并不是很多，而2015年則可以用“慘淡”來形容。

　　“當(dāng)前從中央到地方都在積極探索房地產(chǎn)市場的長效機制，如大力發(fā)展住房租賃市場等等。隨著越來越多‘房子是用來住的’各項配套細則落地，一些城市房地產(chǎn)市場的供需矛盾必然會得到緩解。”劉璐說。記者 王明峰