近日，美的地產(chǎn)舉行“智美家”平臺發(fā)布會，宣布開啟地產(chǎn)營銷全新的全民營銷模式，值得關(guān)注的是，該做法在全國所有樓盤同時鋪開以及全線傭金高達1%。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，全民營銷除了是房企營銷手段外，對于普通購房者而言，可謂是一張“意外”的優(yōu)惠券。對于這種推廣方式是否規(guī)范，律師表示目前對這一模式并無專門的法律法規(guī)，暫無不妥。

　　走訪：主流房企均有全民營銷平臺

　　記者從發(fā)布會上獲悉，在全民營銷平臺上，成功分享房子給親朋好友，并在有效期內(nèi)成交，推介者即可獲得傭金。該平臺面向全社會人員開放，最吸引人的是，當前推介傭金達1%，推薦覆蓋該集團全國所有項目。此外，該地產(chǎn)公司還針對不同的項目推出不同促銷方案。當前推出的三重優(yōu)惠包含：1%傭金+購房額外9.8折+購房大禮包。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全民營銷在地產(chǎn)行業(yè)已有多年的歷史，包括碧桂園鳳凰通、萬科分享家、恒房通等都已經(jīng)開展。例如，碧桂園旗下的鳳凰通平臺，對旗下產(chǎn)品也基本全覆蓋，目前可使用該平臺推薦的佛山項目達20多個，住宅的傭金普遍為0.3%。在萬科，多數(shù)項目的傭金也為0.3%，而傭金為1%的項目，則主要是商鋪和寫字樓或者公寓。記者從恒大的推薦購買平臺恒房通了解到，目前的推薦傭金也為1%，但并非全部房源均可享受傭金。

　　記者了解到，全民推薦平臺已在大多數(shù)主流房企間逐步鋪開，但具體到是否全部產(chǎn)品，仍然根據(jù)不同的項目而不一樣。

　　現(xiàn)狀：全民營銷成房企銷售的重要手段

　　記者走訪了解到，全民營銷平臺目前已成為房企銷售的一個重要利器，也成為房企與一些獨立的地產(chǎn)經(jīng)紀人合作的一種模式。根據(jù)今年8月碧桂園發(fā)布的公告稱，截至今年7月31日，碧桂園鳳凰通APP注冊用戶人數(shù)超600萬，推介數(shù)量超150萬人次，匯聚碧桂園超800個上線項目的優(yōu)質(zhì)房源，通過APP平臺銷售業(yè)績突破1100億元。公告強調(diào)，鳳凰通也成為碧桂園今年前7月銷售額突破三千億中功不可沒。

　　根據(jù)萬科官方信息稱，萬科分享家于2016年9月正式上線，已有用戶近65萬，累計成交金額超700億元，為用戶發(fā)放傭金8000余萬元。截至2017年年中，分享家已覆蓋60個城市，上線在售項目304個。

　　碧桂園營銷負責人也表示，未來的碧桂園鳳凰通，一方面將開展集團內(nèi)部資源的深度合作，開放端口，協(xié)作導流，實現(xiàn)全方位的信息覆蓋，開源客戶，并引導購房客戶到現(xiàn)場看房，以此打通線上線下互動的流量閉環(huán)。另一方面將對外進行跨界合作，聯(lián)動行業(yè)平臺進行資源共享，共同營銷，最終碧桂園鳳凰通將發(fā)展成為行業(yè)內(nèi)一個綜合性互聯(lián)平臺。

　　美的地產(chǎn)相關(guān)負責人也表示，智美家未來希望打造成為美的地產(chǎn)的移動銷售中心，客戶可以直接在線上找到匹配的房源。

　　模式：全民營銷讓“購房者”獲得多少優(yōu)惠？

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，全民營銷只是房地產(chǎn)渠道推廣的一種手段，從開始的公司內(nèi)部員工推薦獎勵到后來的老帶新，直到后來房地產(chǎn)電商行業(yè)的興起，正式把全民營銷做成“全民均可推介贏取傭金的模式”。

　　對于一個樓盤而言，銷量除了產(chǎn)品本身外，來訪客戶的數(shù)量和質(zhì)量也很關(guān)鍵。全民營銷的本質(zhì)就是引流，對于急需回籠資金的房企而言，推介傭金與“準時交款簽約”享受9.9等折扣優(yōu)惠異曲同工。而記者從各大平臺了解到，推介傭金也與產(chǎn)品是否熱銷有著很直接的聯(lián)系，商鋪和辦公樓等產(chǎn)品推介傭金也較高。而在一些全民營銷平臺，熱銷的項目并不在推薦之列。

　　據(jù)悉， 對于地產(chǎn)經(jīng)紀人或者身邊有很多經(jīng)濟實力較強的群體而言，全民營銷確實是一個不錯的渠道。而隨著房企全民營銷的大范圍鋪開，該優(yōu)惠甚至可以惠及自己及親友。購房者可以通過家人或者朋友注冊等方式，將推介傭金拿到手。有購房者表示，“推薦給自己的親人”，相當于在雙11網(wǎng)購前提前領(lǐng)了一張優(yōu)惠券。

　　記者了解到，僅碧桂園、萬科、恒大、美的等四大品牌，目前佛山在售的項目近百個，通過全民營銷平臺推薦親人購買這些開展推介傭金項目的房子，還可成為自己購房的額外福利。

　　提醒：需要到銷售中心登記才能享受優(yōu)惠

　　記者從幾大推薦平臺了解到，不管是基于APP還是微信公眾號的平臺，推薦人都需要先完成注冊，并需要購買人也在銷售中心進行推薦登記。

　　不過，不同平臺傭金結(jié)算、推薦有效期、推薦有效性認定的具體細則并不完全一致。以“智美家”為例，享受傭金必須是購買人的資料，沒有被置業(yè)顧問和分銷渠道列入，全民營銷渠道的推介人才能享受優(yōu)惠。而時效性方面，在推售項目，客戶被成功推介登記后必須90天內(nèi)簽署認購書的，才視為該客戶被成功推介成交。

　　對于購房人，要想自己享受“全民營銷”的傭金，首先通過房企的平臺，了解意向項目是否有傭金。在操作上，建議用親友的號碼發(fā)起推薦，并根據(jù)推薦規(guī)則，提前在到達售樓部之前做好意向登記工作。

　　值得提醒的是，由于電話是唯一的銷售憑證，購買人也可第一次去看房時，用家人的電話前往登記購房，看完房有意向后再進行注冊推薦，這樣也能規(guī)避規(guī)則的限制。不過，不同開發(fā)商平臺的規(guī)則并不一樣，消費者如有購買意向，建議先注冊了解細則后，再選擇合適的推薦規(guī)則。對比而言，全民營銷平臺有白紙黑字的規(guī)則說明，讓推介者享受傭金有較好的保障。此外，一些公開開盤的項目，現(xiàn)場銷售價格都是透明，這都有效地保障自己能通過親友推薦得到額外的傭金實惠。

　　關(guān)注：“全民營銷”所獲取的報酬是否合法？

　　“全民營銷”所獲取的報酬是否合法？記者從各大地產(chǎn)商了解到，目前傭金均包含稅費，推薦人領(lǐng)取到的傭金，均需按照偶然所得由房地產(chǎn)開發(fā)商代扣20%個人所得稅。

　　城南一家二手房地產(chǎn)中介告訴記者，從交易來看，個人推薦購買與通過中介交易仍存在本質(zhì)性的差別，個人推薦客戶購買，只有推廣的環(huán)節(jié)，也可以簡單理解為“通過幫客戶宣傳，帶來了客源，相應(yīng)地開發(fā)商給予了一筆高額回報”，整個交易均由開發(fā)商的團隊操作。推介人僅僅是停留在推廣或者營銷的環(huán)節(jié)。

　　廣東邦南律師事務(wù)所律師徐玉發(fā)介紹，目前對于“全民營銷”這種類推廣報酬，暫無專門的法律法規(guī)。除了地產(chǎn)行業(yè)，汽車等大眾消費品也存在以老帶新等形式。而當下的微店，也讓朋友圈成為一種可行的推廣渠道，推介傭金也可以理解為推廣費。如果推薦人通過推廣獲利，并相應(yīng)繳納個人所得稅，目前暫無不妥。