萬科泊寓棠下店有公共健身區(qū)域。陳白帆攝

龍湖“冠寓”面積不大，也有私密空間。劉麗琴攝

碧桂園長租公寓桐花寓。王荔玨攝

　　伴隨長租公寓興起 廣州住房租賃市場將發(fā)生新變化

　　廣州日報訊 （全媒體記者 王荔玨）10月30日，廣州一連出臺3份有關(guān)房屋租賃的文件，從多角度規(guī)范房屋租賃市場。其中?！稄V州市房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》(以下簡稱《規(guī)則》)開啟租賃合同線上備案模式；《關(guān)于廣州市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)首次明確了租賃住房的人均居住使用面積不得低于5平方米；《廣州市住房租賃合同》(以下簡稱《合同》)示范文本讓租房簽約有范本可依。

　　記者發(fā)現(xiàn)，在三份有關(guān)房屋租賃文件中，除了開啟租賃合同線上備案模式讓租賃更便利、首推“住房租賃合同網(wǎng)簽范本”更維護(hù)租賃雙方的利益外，最大的亮點還體現(xiàn)在《通知》上。

　　具體而言，《通知》首次明確了租賃住房的人均居住使用面積不得低于5平方米，同時還明確個人改造住房租賃的標(biāo)準(zhǔn)：單套住房改造不得加建廚房、衛(wèi)生間的規(guī)定，以規(guī)范性文件的形式明確禁止“房中房”。《通知》還明確單位宿舍、住房租賃企業(yè)經(jīng)營的宿舍型公寓和集中式公寓的租賃住房的標(biāo)準(zhǔn)，人均使用面積不得小于宿舍建筑設(shè)計規(guī)范的相關(guān)規(guī)定。合理引導(dǎo)、鼓勵宿舍型租賃住房的發(fā)展，禁止經(jīng)營“膠囊公寓”。

　　單間和一房一廳少

　　呈供不應(yīng)求

　　對廣州樓市來說，租房市場在一系列政策的推動下，發(fā)展前景備受關(guān)注。目前，市民的租賃需求也不盡相同。來自合富大數(shù)據(jù)的統(tǒng)計顯示，2017年第三季度，以兩房戶型最受歡迎，成交占比約38%，套均租金約3553元/月。同時，也有32%的租客傾向租住三房戶型，而三房戶型的套均租金約4590元/月，租客多以合租形式減輕租金負(fù)擔(dān)。

　　當(dāng)下，盡管市場對單間和一房一廳等小戶型的需求較大，但受限于待租房源數(shù)量增量趕不上需求增加的速度，導(dǎo)致小戶型在2017年第三季度的租房市場所占份額僅維持在25%左右，而目前單間和一房一廳等小戶型的套均租金約3006元/月。

　　廣州中原企業(yè)傳訊部相關(guān)人士表示，廣州租賃市場存在著主體性“剛需”、社群聚居等特色，例如商業(yè)林立的寫字樓周邊的住宅，一般為白領(lǐng)租住居多；淘金板塊一帶則是中東經(jīng)商人士的聚居地；歐美來粵人士大多會選擇在天河珠江新城一帶居住。

　　業(yè)界指出，伴隨著長租公寓的興起，料廣州的住房租賃市場將發(fā)生一系列的新變化，將提升都市年輕人的生活品質(zhì)，讓年輕人在都市“石屎森林”中找到自己溫暖便捷的家。

　　萬億租賃市場吸引了越來越多的入場者，品牌房企紛紛開始布局長租公寓。根據(jù)《21CBR》的不完全統(tǒng)計，在國內(nèi)排名前30的房企中，將近三分之一已經(jīng)進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域。更有消息稱，目前萬科、旭輝、龍湖等房企的租賃板塊已有獨(dú)立的上市計劃。

　　前景分析

　　大雞也食細(xì)米

　　爭奪萬億市場

　　廣州日報訊 （全媒體記者梁紅舉）據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，至2030年，中國租賃人口將達(dá)2.7億，整體市場規(guī)模將達(dá)4.2萬億元。在接下來的城市化進(jìn)程中，將有更多人口從中小城市向大城市聚集，給一二線城市提供增量租賃人口。同時，房屋租金也將隨可支配收入及CPI的增長而上升，也就是說，住房租賃市場這片“藍(lán)海”已經(jīng)全面開啟。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前已至少有近50個城市出臺住房租賃政策，阿里巴巴、京東、網(wǎng)易等互聯(lián)網(wǎng)巨頭也參與進(jìn)來。而“春江水暖鴨先知”的房企，已經(jīng)全面布局長租公寓市場，長租公寓成為房企進(jìn)入租賃市場的風(fēng)口，很多開發(fā)商搖身一變，成為“包租公”。

　　方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志分析，全自持項目有三種出路：一是開發(fā)公寓持有經(jīng)營，或長租或短租；二是以租代售，一次性賣長期使用權(quán)；三是項目證券化賣給小投資者。但如何盈利是擺在房企面前的難題。開發(fā)商對于自持物業(yè)的運(yùn)營，可以以信托方式將住宅做成金融產(chǎn)品，實行資產(chǎn)證券化，REITs俗稱“房地產(chǎn)信托投資基金”，其收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值，長期回報率較高。保利奪得國內(nèi)首單租賃住房REITs，對房地產(chǎn)租賃住宅市場發(fā)展意義重大。