“中山屬于減量規(guī)劃城市，建設(shè)用地已接近‘天花板’，盤活存量土地成為破解土地瓶頸的必由之路。”在日前召開的全市土地管理工作會議上，中山市委副書記、市長焦蘭生強調(diào)，中山必須深入推進(jìn)“三舊”改造和城市更新，充分利用閑置廠房，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)城融合。

　　改革開放近四十年，作為全省土地面積倒數(shù)第二的城市，中山利用有限的土地空間取得了令人矚目的經(jīng)濟(jì)建設(shè)成就。

　　然而，中山目前所面臨的發(fā)展空間瓶頸甚至比珠三角各城市更加嚴(yán)峻，尤其是在開發(fā)強度已經(jīng)接近“天花板”的中心城區(qū)，“三舊”改造勢在必行，也是城市建設(shè)尋求轉(zhuǎn)型突破的必經(jīng)之路。

　　去年以來，中山在“三舊”改造的基礎(chǔ)上提出了“城市更新”的概念，岐江新城的規(guī)劃便是在此背景下提出的，打破了人們對于建設(shè)一個新城市中心需要全新土地供給的固有認(rèn)識，在規(guī)劃上更強調(diào)產(chǎn)城人文與環(huán)境的融合。

　　在邁向“珠三角精品宜居城市”的道路上，“城市更新”無疑成為中山城市建設(shè)再出發(fā)的必然，重新賦予新的生命力。

　　●南方日報記者 李欣 孫嘉琳

　　舊廠房改造

　　頗具代表性商業(yè)中心正在崛起

　　位于中山東區(qū)起灣道與中山四路交界處的盛景尚峰金融商務(wù)中心，如今已成為城區(qū)中心商務(wù)區(qū)，進(jìn)駐企業(yè)達(dá)到300多家，其中包括匯豐、招商、恒生、東亞等12家大型中外資銀行，以及摩根大通、萬海航運等國際知名金融機構(gòu)、企業(yè)，是中山獨具特色的“銀行一條街”。

　　很難想象，十年前這里原是三家印刷廠的舊址。

　　2008年，“盛景尚峰金融商務(wù)中心項目”開始建設(shè)，總投資50億元。從2007年報建后，該項目便被列入廣東省和中山市重點建設(shè)項目、全省服務(wù)業(yè)集聚區(qū)試點，成為利用“三舊”改造發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個典范。

　　該項目一期工程于2009年底封頂投入使用，至2014年5月完成一期項目第三階段工程，短短五年間，廠區(qū)總產(chǎn)值從改造前的2億元，躍升至改造后2015年實現(xiàn)服務(wù)業(yè)總收入30億元；廠區(qū)改造前年稅收805萬元，改造后的2015年稅收總額已達(dá)3億元，徹底激活了東區(qū)乃至中山現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。

　　與東區(qū)相鄰的石岐區(qū)，是中心城區(qū)建成時間最久、密度最高的老城區(qū)，近十年來面臨增量土地“零投入”所帶來的空間拓展不足和土地資源緊缺的雙重壓力。

　　然而在同一時間，大信·新都匯、興中廣場、金鷹廣場等一系列商業(yè)中心卻如雨后春筍般涌現(xiàn)。2004年初夏，大信置業(yè)旗下大信·新都匯第一期開門營業(yè)，如今被譽為中山“城市商業(yè)領(lǐng)航者”。

　　如今已是大信·新都匯區(qū)域總經(jīng)理的潘帆，卻永遠(yuǎn)忘不了13年前這里原來的模樣：“周邊都是村莊，馬路沒有安裝路燈。由于位置偏僻，出租車、摩的都不愿跑過來。”

　　潘帆說，購物中心盡管選址在一個廢舊陶瓷廠上改造，但堅信城鄉(xiāng)結(jié)合、新舊城區(qū)交接處更有利于購物中心的成長。他們采用創(chuàng)新的業(yè)態(tài)發(fā)展模式，運營三年后大信·新都匯一期出租率達(dá)100%，并在十年時間里成為一個繁榮的商圈，形成了中山最具價值的黃金商圈。

　　大涌鎮(zhèn)的紅木文化博覽城，小欖鎮(zhèn)的LED九州城、古鎮(zhèn)的國際燈飾商城……從中心城區(qū)到專業(yè)鎮(zhèn)，如今這些在中山赫赫有名、頗具代表性的商業(yè)中心，正因為“三舊”改造重新被賦予新的生命力，城市環(huán)境品質(zhì)也得到全面提升。

　　土地潛能開發(fā)

　　全市層面統(tǒng)籌差異化發(fā)展

　　中山是省內(nèi)實施土地規(guī)模減量控制的城市，在經(jīng)歷了30多年高速發(fā)展后，積累了一批因過往粗放式發(fā)展而遺留下來的“三舊”低效土地。如何挖掘土地存量，提高土地“畝產(chǎn)”，以實現(xiàn)產(chǎn)城融合、空間整合，是中山城市發(fā)展急需破解的難題。

　　目前，中山正在探索一條由點及面，從“三舊”改造到城市更新的新路徑。

　　2010年，按照省政府“三舊”改造工作部署，中山先后出臺《關(guān)于“三舊”改造工作的若干意見》《中山市“三舊”改造實施細(xì)則》。同年，石岐區(qū)、西區(qū)、小欖鎮(zhèn)、南頭鎮(zhèn)、神灣鎮(zhèn)等5個鎮(zhèn)區(qū)被定為全市“三舊”改造工作試點，先行先試；包括東區(qū)盛景尚峰、西區(qū)服務(wù)業(yè)綜合改革試驗區(qū)等32個項目實現(xiàn)區(qū)域點改造，做到邊試點、邊推廣、邊效應(yīng)。

　　“三舊”改造工作讓各個鎮(zhèn)區(qū)很快釋放出土地潛能。據(jù)中山市國土局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年至2016年，中山已完成改造土地面積近5000畝、完成“三舊”改造項目137個，僅去年就有超過400個“三舊”改造項目在推進(jìn)中。

　　土地潛能的釋放，不僅需要各鎮(zhèn)區(qū)積極推進(jìn)，更需要全市層面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。為此，2015年，中山公布《“三舊”改造專項規(guī)劃（2015—2020年）》，根據(jù)鎮(zhèn)區(qū)特色和產(chǎn)業(yè)集群的分布情況，把市域劃分為北部、中部、南部三大改造片區(qū)，并賦予不同定位。

　　差異化發(fā)展，需要強調(diào)各具特色。今年陸續(xù)公布的中山首批18個特色小鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，便是推動城市更新和功能優(yōu)化的好機會，也是破解土地增量匱乏、老城活力下降、舊城房屋破舊、發(fā)展資源碎片化等“難以為繼”瓶頸的突破口。

　　萬紫千紅迷人眼，發(fā)展仍需定海針。如何避免各鎮(zhèn)區(qū)重走無序規(guī)劃建設(shè)的老路，既需要市級層面頂層設(shè)計，也需要布局一個市域發(fā)展總引擎。中山提出了“一中心四組團(tuán)”的城市格局，破解以往散亂的空間布局，對城市改造和升級進(jìn)行了重新梳理。據(jù)了解，中山正對“三舊”改造相關(guān)政策和實施方案進(jìn)行修訂，以更大程度釋放紅利，激發(fā)市場積極投入到改造工作中。

　　城市新客廳建設(shè)

　　岐江新城引領(lǐng)城市智慧布局

　　在今年全市土地管理工作會議上，市國土局公布了去年“三舊”改造情況。2016年，中山完成“三舊”改造項目44個，土地面積1328畝，新增實施“三舊”改造項目62個，土地面積1864畝，超額完成省下達(dá)的年度任務(wù)。

　　“土地是生存之本、發(fā)展之基、生態(tài)之要，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局，必須把土地管理列為‘頭號工程’、破解土地管理領(lǐng)域牽一發(fā)而動全身的關(guān)鍵問題。”焦蘭生強調(diào)，要加快推進(jìn)岐江新城規(guī)劃范圍內(nèi)土地征收儲備，打好開發(fā)建設(shè)基礎(chǔ)。

　　對于開發(fā)強度已近極限的中心城區(qū)而言，位于中心城區(qū)東北部，橫跨石岐區(qū)、港口、東區(qū)、火炬區(qū)，面積達(dá)19平方公里的岐江新城，是未來中山城市發(fā)展極為珍貴的“處女地”。

　　早在2012年，中山就針對現(xiàn)在的岐江新城片區(qū)提出相關(guān)規(guī)劃。多年來，總部經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)城融合、理想城市這些概念都與岐江新城緊密相連。

　　隨著今年6月《中山市岐江新城發(fā)展概念公眾參與報告》出爐，這里將作為中山“強心”戰(zhàn)略和中心組團(tuán)發(fā)展的抓手，被打造成為集文化、生態(tài)、智慧、宜居于一體的都市新中心和城市新客廳。

　　“岐江新城將站在粵港澳大灣區(qū)世界級城市群的建設(shè)高度，打造成彰顯中山特色、嶺南風(fēng)格、時代氣息的新地標(biāo)。”中山市副市長、中心組團(tuán)管委會主任高瑞生表示，岐江新城資源條件、地理區(qū)位得天獨厚，是中山城市新客廳的最優(yōu)選擇。

　　目前，該區(qū)域內(nèi)4個鎮(zhèn)區(qū)、11個社區(qū)建設(shè)用地總面積約11269畝，已經(jīng)對面積達(dá)8608畝土地實現(xiàn)摸底調(diào)查，覆蓋率達(dá)76.4%。對于岐江新城規(guī)劃范圍內(nèi)的舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房用地，中山鼓勵加快城市智慧更新。

　　按照規(guī)劃，岐江新城將按照“精明開發(fā)”理念，實現(xiàn)城市空間、城市功能智慧布局。未來，岐江新城將嘗試把中心商務(wù)區(qū)、百貨商圈及文化場館、軌道交通、車站、部分市政道路、商圈店鋪放在地下，把地面留給綠化和行人，形成有機的相隔、相鄰、相聚關(guān)系，促成工業(yè)、服務(wù)業(yè)、住宅、公共設(shè)施的科學(xué)布局。

　　以高端生產(chǎn)服務(wù)為核心，高端生活服務(wù)、公共服務(wù)和總部型創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)為支撐，以生態(tài)人文建設(shè)為指導(dǎo)的岐江新城，在不久的將來將成為引領(lǐng)中山轉(zhuǎn)型升級發(fā)展的新引擎，擔(dān)當(dāng)承接廣州、深圳外溢創(chuàng)新資源的“橋頭堡”，讓中山更好地融入粵港澳大灣區(qū)世界級城市群建設(shè)。

　　■記者觀察

　　中山“三舊”改造：

　　“小而精”且有人情味

　　9月8日下午，中山眾創(chuàng)金融街，一縷陽光打在寫字樓的玻璃上，折射出五彩光芒。面包鋪、咖啡店、超市內(nèi)，熙熙攘攘；主干道上，車流來往不斷……這片充滿生活氣息的中山CBD坐落于市中心，也是中山近年來“改造三舊”的成果之一。

　　在筆者以往的認(rèn)知中，多數(shù)城市CBD均崛起于城市未開發(fā)區(qū)域，因此在初始階段，商業(yè)氣息濃厚而人情味稍淡。但在中山，近十年來通過“三舊”改造在市中心打造出的金融區(qū)，為看似冷冰冰的寫字樓群注入了不少生活氣息。

　　從中山北站出發(fā)，穿過中心城區(qū)前往眾創(chuàng)金融街的路上，可以看到多處正在進(jìn)行或已完工的“三舊”改造項目。從辦公樓、大型購物中心到產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，中山正通過“城市更新”為城區(qū)面貌換新顏。

　　在已成熟的老城區(qū)中進(jìn)行“三舊”改造，并不是一件容易的事。筆者沿途觀察到，中山多數(shù)“三舊”改造項目并不大，以星星點點狀分布在城區(qū)當(dāng)中。

　　不過，這些“小而精”的改造也極具特色。以中山眾創(chuàng)金融街為例，雖然片區(qū)面積不算大，但周邊原有住宅林立，背靠紫馬嶺公園，優(yōu)越的地理位置和方便的生活配套成為“加分項”。不到兩年時間內(nèi)，金融街就吸引了眾多企業(yè)進(jìn)駐，Google也在這里設(shè)立了Adword的體驗中心，專攻大數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)。

　　在現(xiàn)代化城市發(fā)展進(jìn)程中，“三舊”改造承擔(dān)著釋放新一輪發(fā)展空間、助推產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵任務(wù)。與中山相似，毗鄰的佛山也在進(jìn)行探索。

　　2007年起，佛山開啟了“三舊”改造的步伐，隨后又推出“城市升級三年行動計劃”“城市升值兩年行動計劃”，如今則進(jìn)入了“城市治理”階段。其中，舊城鎮(zhèn)、舊廠區(qū)、村級工業(yè)園等改造，是佛山系列行動計劃中重要組成部分。

　　根據(jù)筆者觀察，目前佛山中心城區(qū)“三舊”改造多以片區(qū)進(jìn)行規(guī)劃改造。當(dāng)中山從“小而精”改造走向片區(qū)規(guī)劃時，佛山的經(jīng)驗或許能給予中山一些啟發(fā)。

　　以佛山南海為例，該區(qū)于2015年被批準(zhǔn)為全國33個農(nóng)村土地制度改革試點之一。南海積極探索實施農(nóng)村片區(qū)綜合整治，通過土地權(quán)屬調(diào)整、土地利用規(guī)劃調(diào)整、城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整等措施，對片區(qū)內(nèi)土地重新劃分宗地，并在確定產(chǎn)權(quán)歸屬、進(jìn)行邊界規(guī)整、地類調(diào)整復(fù)墾、配套基礎(chǔ)設(shè)施后進(jìn)行入市，有效解決了片區(qū)改造中涉及入市主體眾多、權(quán)屬交錯、地類多樣的集體土地開發(fā)問題。

　　同時，南海通過出臺《佛山市南海區(qū)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理交易辦法》，構(gòu)建起“一個平臺、兩級交易”公開交易服務(wù)體系，進(jìn)一步規(guī)范交易，暢通集體土地入市途徑，探索片區(qū)綜合整治模式。

　　無論是中山的“城市更新”，還是佛山的“城市治理”，“三舊”改造作為關(guān)鍵一環(huán)，都在推動著兩座城市的產(chǎn)城人加速融合，也期待中山繼續(xù)走出自己的獨特路徑，在老城區(qū)“三舊”改造中當(dāng)好“引路者”。

　　（藍(lán)志凌 作者系南方日報佛山新聞部記者）

　　現(xiàn)場直擊

　　“鷹”擊長空

　　刷新城區(qū)天際線

　　電子科技大學(xué)中山學(xué)院正門外，是觀賞中山城區(qū)“城市天際線”的一處熱門地點。近一年來，這里的景觀可以用“日新月異”來形容——隨著完美金鷹廣場項目的建設(shè)，人們視野漸漸被拔地而起的高樓阻擋，而這只“金鷹”將成為中山的第一高樓、城市的制高點。

　　完美金鷹廣場正是目前中山城區(qū)最受矚目的“三舊”改造項目，項目總占地面積近11萬平方米，總建筑面積約50萬平方米，建筑高度232米，總投資預(yù)算逾30億元。它將被打造為中山市具有鮮明特色的商業(yè)綜合體，為市民提供購物、休閑、娛樂等消費場所，同時具有承載現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的商務(wù)功能，并配有國際五星級酒店。

　　該項目主體建筑自2015年開工，擬于2018年完成竣工驗收。家住頤和山莊的李先生每天都會經(jīng)過金鷹廣場，他說：“當(dāng)然是很期待快點建好，感覺會讓整個區(qū)域的價值都有提升。不過也有點擔(dān)心，到時候那么多人來這里休閑購物，交通方面可能會比現(xiàn)在更堵。”

　　金鷹廣場位于興中道與孫文路交界處，坐落在城區(qū)的核心位置，周邊人口密集，它的建成有望提升周邊乃至整個中山市的商業(yè)氛圍，形成一定的輻射作用，帶動城市升級。

　　而這里的前身，則是上世紀(jì)90年代紅遍大江南北的威力洗衣機廠舊址，項目對面的“威力村”仍保留著以往的模樣。附近的蓮峰新村也是石岐區(qū)內(nèi)改造呼聲最高的“三舊”片區(qū)之一。據(jù)了解，今年石岐區(qū)共推出10個“三舊”改造片區(qū)，正加快物色優(yōu)質(zhì)項目，以“三舊”改造為抓手著力推動城市升級。

　　事實上，中山城區(qū)目前多個大型商業(yè)綜合體均是由舊廠房改造而成，從第二產(chǎn)業(yè)的“根據(jù)地”到第三產(chǎn)業(yè)的新載體，這些“三舊”改造項目不僅是中山城市建設(shè)頗具代表性的成果，也直觀反映了中山市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的有序調(diào)整。