近日，富力地產(chǎn)旗下北京“富力家園”小區(qū)物業(yè)貪腐、管理嚴(yán)重缺失、公共維修基金被盜等問題被業(yè)主和媒體曝光。然而，這只是物業(yè)管理糾紛的冰山一角。

　　近年來，關(guān)于小區(qū)物業(yè)糾紛的話題不絕于耳，小區(qū)物業(yè)管理之痛已經(jīng)成為一個(gè)社會(huì)問題。

　　近期，就有重慶市的業(yè)主向《法制日報(bào)》記者反映關(guān)于小區(qū)公共收益和業(yè)主知情權(quán)等問題。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，物業(yè)糾紛中諸多浮出水面的問題只是表象，更多懸念、更多痛點(diǎn)和難點(diǎn)還在后面。

　　公共收益收支成謎

　　業(yè)主知情權(quán)難實(shí)現(xiàn)

　　小區(qū)大門、中庭花園、樓房外墻、電梯四壁……各類廣告漸漸充斥小區(qū)的各個(gè)角落。這些廣告是怎么出現(xiàn)的？明明是封閉式的小區(qū)，為什么會(huì)有攤販進(jìn)來擺攤設(shè)點(diǎn)？那些無關(guān)的社會(huì)車輛又是如何停進(jìn)小區(qū)的？

　　隨著業(yè)主權(quán)利意識的提高，部分業(yè)主開始關(guān)注到這些問題。

　　“我已經(jīng)交足了物業(yè)費(fèi)，那這些廣告、攤位的收益用到哪兒了？一年能有多少收益？怎么不見給我們分紅，也沒有向我們公示過？”重慶市珠江太陽城小區(qū)的業(yè)主張女士終于按捺不住心中的疑惑，對小區(qū)物業(yè)提出了質(zhì)詢，要求物業(yè)告知小區(qū)公共收益的收支情況、公示情況。

　　物業(yè)一名工作人員干凈利落地?fù)趿嘶厝ィ?ldquo;我們沒有公示義務(wù)，因?yàn)槲覀兪前尚臀飿I(yè)公司，不是薪酬型物業(yè)公司。”

　　在張女士的強(qiáng)烈要求下，物業(yè)公司負(fù)責(zé)人終于回復(fù)稱，公共收益是以一個(gè)專門賬戶存在公司，并表示依照相關(guān)法律規(guī)定，公共收益的使用需要業(yè)主委員會(huì)討論形成多數(shù)意見決議，否則公共收益將只會(huì)用于小區(qū)專項(xiàng)維修基金。

　　張女士進(jìn)一步追問小區(qū)一年總共有多少收益，物業(yè)負(fù)責(zé)人說不對某一位業(yè)主公開。

　　“不管是什么類型的物業(yè)公司，都是業(yè)主聘請來的管家，難道對于業(yè)主沒有告知的義務(wù)，我們業(yè)主沒有知情權(quán)？”張女士一頭霧水地向《法制日報(bào)》記者抱怨。

　　無獨(dú)有偶，重慶市龍湖春森彼岸小區(qū)的一位業(yè)主也有相似經(jīng)歷，不同的是龍湖物業(yè)并沒有直接否認(rèn)自己的公示或告知義務(wù)，而是采用打太極的方式始終不予回答。

　　“長達(dá)一兩個(gè)月的時(shí)間，十幾次通話，多次微信溝通，但龍湖物業(yè)一直推諉，要么說需要找財(cái)務(wù)要資料，要么說查賬需要業(yè)主請第三方獨(dú)立審計(jì)機(jī)構(gòu)去查。不管我怎么解釋，怎么表達(dá)訴求，他們就這樣繞來繞去不做回答。”龍湖春森彼岸小區(qū)業(yè)主王先生對記者說，“龍湖是上市公司，是重慶本土的金字招牌，收取的物業(yè)費(fèi)也是全市最高的，平時(shí)的物業(yè)服務(wù)倒不錯(cuò)，解決問題也很快，但是這一次怎么就這么諱莫如深？這里面有什么不能見光的？難道真動(dòng)了我們的奶酪？”

　　記者以業(yè)主的身份進(jìn)行暗訪，也是同樣的遭遇。

　　小區(qū)公共收益在法律上是究竟如何界定的？業(yè)主是否享有知情權(quán)？物業(yè)公司是否應(yīng)該向業(yè)主公示、告知？

　　圍繞這些問題，記者采訪了西南政法大學(xué)民商法學(xué)院教授黃忠。黃忠說，按照物權(quán)法第七十三條的規(guī)定，除非是城鎮(zhèn)公共綠地、公共道路或者明示屬于個(gè)人所有，否則建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。物權(quán)法第八十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。這意味著，公共收益屬于業(yè)主共有，業(yè)主享有對公共收益的知情權(quán)。

　　業(yè)委會(huì)主張集體權(quán)利

　　知情權(quán)屬于個(gè)人權(quán)利

　　業(yè)主實(shí)現(xiàn)知情權(quán)想來不是什么難事，然而在現(xiàn)實(shí)生活中卻舉步維艱，即便是大型房企物業(yè)也在推諉和回絕。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些物業(yè)公司將不公開、不公示的原因推給業(yè)主委員會(huì)。

　　珠江太陽城小區(qū)物業(yè)一方面說自己沒有公示義務(wù)，一方面又說即便要了解情況也要通過業(yè)主委員會(huì)或20%以上的業(yè)主聯(lián)名，不單獨(dú)答復(fù)一位業(yè)主。龍湖春森彼岸小區(qū)物業(yè)也提到因?yàn)辇埡男^(qū)都沒有業(yè)主委員會(huì)，所以業(yè)主要查賬需聘請第三方獨(dú)立審計(jì)機(jī)構(gòu)。金科物業(yè)則表示公共收益都是業(yè)委會(huì)在負(fù)責(zé)，他們什么都不知道，同時(shí)表示他們只收過物業(yè)管理費(fèi)，并沒有收過廣告費(fèi)之類的費(fèi)用。

　　按照這些物業(yè)公司的答復(fù)，很多業(yè)主不理解，難道不通過業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主就什么權(quán)利都不能行使？

　　最近，重慶市渝北區(qū)人民法院發(fā)布了物業(yè)服務(wù)糾紛典型案例，渝北區(qū)法院民四庭庭長黃青松在接受《法制日報(bào)》記者采訪時(shí)說，業(yè)委會(huì)在法律上的地位的確非常重要，因?yàn)樵谖飿I(yè)管理合同、物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主的權(quán)利是屬于全體業(yè)主的集體權(quán)利而非個(gè)人權(quán)利，需要業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)主張才行，不能由個(gè)人進(jìn)行主張。

　　然而，尷尬的是，目前重慶的多數(shù)小區(qū)都沒有業(yè)主委員會(huì)。業(yè)委會(huì)成立之難是物業(yè)管理的又一痛點(diǎn)。

　　黃青松說：“我們很多街道社區(qū)都開展了組織成立業(yè)委會(huì)的工作，前期宣傳發(fā)動(dòng)工作都做了，最后選舉時(shí)業(yè)主卻不來，業(yè)主對個(gè)人權(quán)利的漠視是導(dǎo)致業(yè)委會(huì)缺位的一個(gè)重要原因。”

　　另外，業(yè)主之間利益不完全統(tǒng)一，有的業(yè)主擔(dān)心業(yè)委會(huì)成員侵占利益，“各人自掃門前雪”等想法以及諸多現(xiàn)實(shí)問題導(dǎo)致業(yè)委會(huì)的成立一直面臨困境。

　　珠江太陽城小區(qū)物業(yè)工作人員說，珠江太陽城小區(qū)曾成立過業(yè)委會(huì)，卻因?yàn)闃I(yè)主的不信任而解散，業(yè)主更加信任政府相關(guān)部門對小區(qū)物業(yè)的監(jiān)管。

　　據(jù)重慶市江北區(qū)五里店街道城市管理科李學(xué)贊介紹，業(yè)委會(huì)屬于自治組織，街道辦只有協(xié)調(diào)督促的職能，并不能去牽頭成立。一個(gè)住宅小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，需要20%以上業(yè)主同意。“按照《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，需要小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主書面同意后才能由政府指定物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會(huì)代行業(yè)委會(huì)的職責(zé)。而半數(shù)以上業(yè)主書面同意存在實(shí)施困境”。

　　那么，業(yè)主的知情權(quán)是否屬于集體權(quán)利，是否必須通過業(yè)主委員會(huì)才能行使？答案是否定的。

　　黃青松說，業(yè)主知情權(quán)是一項(xiàng)個(gè)人權(quán)利，業(yè)主在知情權(quán)受到侵害時(shí)可以向法院起訴。

　　《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定：“業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：(一)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；(三)物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；(四)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；(五)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。”

　　職能部門人員不足

　　物業(yè)監(jiān)管有待加強(qiáng)

　　成立業(yè)委會(huì)，難；不成立業(yè)委會(huì)，難；成立了業(yè)委會(huì)，還是難。正如最近曝光的富力地產(chǎn)旗下北京“富力家園”小區(qū)，其業(yè)委會(huì)并不缺位。

　　物業(yè)糾紛逐漸增多，除了采用訴訟方式進(jìn)行維權(quán)，也有不少業(yè)主希望加強(qiáng)對物業(yè)公司的監(jiān)管。對此，李學(xué)贊說：“我們的工作主要是調(diào)解矛盾，街道對物業(yè)管理起到的更多的是督促引導(dǎo)作用。”

　　比如對有些物業(yè)自稱屬于包干型物業(yè)公司不具有公示義務(wù)這種情況，李學(xué)贊說：“按法律規(guī)定，公共收益屬于業(yè)主共有，物業(yè)公司必須進(jìn)行公示。如果業(yè)主找到街道，我們會(huì)對物業(yè)進(jìn)行督促，要求物業(yè)公示公共收益或聯(lián)系物業(yè)查看賬目。”

　　“政府部門本就應(yīng)為老百姓做好服務(wù)，但我們現(xiàn)在的工作也面臨一些問題，一是責(zé)任劃分，再就是人員配備。”李學(xué)贊建議進(jìn)一步細(xì)化監(jiān)管職責(zé)。

　　據(jù)李學(xué)贊介紹，目前街道負(fù)責(zé)物業(yè)管理的專業(yè)管理人員較少，五里店街道下轄14萬多人，70多個(gè)小區(qū)，但只有城市管理科的1名工作人員在兼管，“希望能加強(qiáng)人員配備，同時(shí)加強(qiáng)工作人員的法律培訓(xùn)”。

　　那么，對于物業(yè)公司的監(jiān)管，房管部門是否有相應(yīng)職能和力量？重慶市國土房管局相關(guān)人員表示，“根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。根據(jù)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，重慶市區(qū)縣房管部門主要通過物業(yè)管理區(qū)域備案、物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督指導(dǎo)、物業(yè)服務(wù)合同備案、日常巡查等方式對物業(yè)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管”。

　　然而，在今年上半年物業(yè)服務(wù)企業(yè)“雙隨機(jī)”檢查中，重慶市國土房管局抽查的20家物業(yè)企業(yè)中，有12家企業(yè)存在不同程度的問題。

　　重慶市人大四屆五次會(huì)議召開時(shí)，就有代表提出，重慶市國土房管局物業(yè)科作為全市物業(yè)管理主管部門的職能科室，工作面廣量大，人員嚴(yán)重不足，加上信訪問題不斷增多，難以實(shí)現(xiàn)常態(tài)化、有序化的指導(dǎo)和監(jiān)管。

　　記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，因物業(yè)糾紛常涉及規(guī)劃、環(huán)保等多部門，物業(yè)監(jiān)管中責(zé)任不明、配合不暢等問題時(shí)有發(fā)生，這亦成為物業(yè)監(jiān)管中的痛點(diǎn)、難點(diǎn)。

　　物業(yè)糾紛的頻發(fā)也引發(fā)社會(huì)各界的關(guān)注。

　　近期，20余位法律、物業(yè)界專家學(xué)者共同倡導(dǎo)發(fā)起成立中國物業(yè)律師聯(lián)盟，旨在通過標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)費(fèi)清收、協(xié)助成立業(yè)委會(huì)等方式，解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題，改善物業(yè)環(huán)境。