寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量增加以及部分客戶的流失必然導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。針對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出的這一特點(diǎn)，業(yè)內(nèi)人士表示，無論從空置率水平看還是競(jìng)爭(zhēng)程度加劇角度考慮，寫字樓經(jīng)營(yíng)者需要在租金定價(jià)和支付方式上變得越來越靈活，從而贏得優(yōu)質(zhì)客戶。

　　租金水平漲跌互現(xiàn)

　　據(jù)高力國(guó)際披露數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，北京平均租金環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)至331.3元／平方米。業(yè)內(nèi)分析，租金整體上漲主要是由于位于東長(zhǎng)安街與燕莎子市場(chǎng)的兩個(gè)新項(xiàng)目租金高于平均水平所致。而除卻新增供應(yīng)的影響,平均租金基本與上季度持平。

　　從各區(qū)域?qū)懽謽前鍓K租金水平變化來看，各板塊內(nèi)寫字樓租金也呈現(xiàn)分化趨勢(shì)。其中，得益于過去兩年內(nèi)完工入市運(yùn)營(yíng)良好的項(xiàng)目錄得租金增長(zhǎng)，今年上半年，北京燕莎和望京的平均租金分別環(huán)比上漲0.3%和0.2%至294元／平方米和239.3元／平方米；同樣取得上漲的還包括金融街和中關(guān)村板塊，兩板塊租金環(huán)比分別448.1元／平方米和279.2元／平方米。業(yè)內(nèi)分析，需求穩(wěn)定并且租賃面積有限，導(dǎo)致了金融街與中關(guān)村子市場(chǎng)的平均租金環(huán)比均小幅上漲。

　　但相形之下，亞奧區(qū)域內(nèi)的新項(xiàng)目與未來供應(yīng)加劇業(yè)主間的競(jìng)爭(zhēng)，因此平均租金環(huán)比下降0.5%至311元／平方米。

　　新項(xiàng)目刺激租賃需求

　　新標(biāo)志性項(xiàng)目正在成為租賃市場(chǎng)的新寵。今年上半年，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)合計(jì)可租賃建筑面積約15萬平方米的3個(gè)新項(xiàng)目落成。包括位于CBD子市場(chǎng)的國(guó)貿(mào)三期B座、位于望京子市場(chǎng)的利星行中心B座，以及位于亞奧子市場(chǎng)的中建財(cái)富國(guó)際中心。這些項(xiàng)目致使總存量環(huán)比擴(kuò)大2.5%至621萬平方米。值得提及的是，國(guó)貿(mào)三期B座已取得較高的預(yù)租率，其中，主力租戶殼牌承租了2萬平方米。

　　2017年二季度，受新增供應(yīng)的影響，北京甲級(jí)寫字樓的平均空置率環(huán)比小幅上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至 8.6%。盡管如此，凈吸納量總計(jì)約12.6萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)122%，同比增長(zhǎng)48%。北京甲級(jí)寫字樓需求主要受新項(xiàng)目的刺激，其新辦公面積的吸納量占總凈吸納量的67%。

　　就區(qū)域市場(chǎng)而言，盡管國(guó)貿(mào)三期B座取得較高的預(yù)租率，但由于租戶的搬遷和寫字樓面積整合，CBD的空置率持續(xù)環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至5%。亞奧子市場(chǎng)內(nèi)，新項(xiàng)目空置率上升到30%，環(huán)比上升3.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　租賃策略靈活多變

　　業(yè)內(nèi)人士表示，雖然上半年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金半年環(huán)比上升0.6%，但主要是受高于平均租金的新項(xiàng)目所致。未來區(qū)域半開寫字樓市場(chǎng)內(nèi)新項(xiàng)目與未來供應(yīng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將日益加劇。

　　“如何精準(zhǔn)把握客戶的需求將成為寫字樓業(yè)主們需要研究的課題 。”一位機(jī)構(gòu)觀察人士分析，從客戶層面分析，金融、IT與服務(wù)行業(yè)仍然是需求的主要來源。上半年，內(nèi)資資產(chǎn)管理、保險(xiǎn)與證券公司錄得多宗大面積租賃交易。其中，中國(guó)華融于英皇集團(tuán)中心新租約2萬平方米；平安人壽搬遷至環(huán)球金融中心并承租4700平方米；君康人壽搬遷至中海廣場(chǎng)承租3640平方米。

　　據(jù)有關(guān)人士透露，未來北京整體空置率將在未來三年繼續(xù)上升至12%，預(yù)計(jì)2017-2020年大量的寫字樓供應(yīng)將令租金年均降幅為0.3%。鎖定客戶將成為業(yè)主的首要目標(biāo)。

　　值得關(guān)注的是，在當(dāng)前投資市場(chǎng)內(nèi)，機(jī)構(gòu)投資者持續(xù)表現(xiàn)出對(duì)購買有增值潛力物業(yè)的熱情，不少位于非核心區(qū)域。由于大量新增供應(yīng)，包括CBD在內(nèi)的傳統(tǒng)核心寫字樓板塊將面臨更多下行壓力。

　　對(duì)租戶而言，新增供應(yīng)將增加租戶辦公空間的選擇。優(yōu)質(zhì)租戶將在與業(yè)主的談判中享有更好的談判優(yōu)勢(shì)。

　　面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，不少寫字樓項(xiàng)目將在租金談判中變得更為靈活。目前已有項(xiàng)目業(yè)主通過提高代理傭金、加大租金折扣力度，以及采取其他補(bǔ)貼的方法挽留租戶。