《中國經(jīng)濟周刊》記者 劉照普 | 北京報道

　　朱孟依成了“接盤俠”。這位中國地產(chǎn)界的隱形富豪、“地下霸主”，長期隱身在媒體的聚光燈外，低調(diào)、神秘、謹小慎微，從不拋頭露面。這一次萬達持續(xù)“賣賣賣”，偶然間讓朱孟依再次浮出水面。

　　7月5日，投資30億元、開業(yè)僅13天的南昌西湖萬達廣場投資有限公司（下稱“南昌西湖萬達廣場”）悄然易主。工商信息顯示，南昌西湖萬達廣場投資人已由大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（下稱“大連萬達商業(yè)地產(chǎn)”）變更為珠江人壽保險股份有限公司（下稱“珠江人壽”）。

　　幾乎與此同時，大同萬達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和崇州萬達廣場置業(yè)有限公司單一股東也于今年7月3日和7月11日由大連萬達商業(yè)地產(chǎn)變更為珠江人壽。

　　萬達集團發(fā)布聲明稱，南昌西湖萬達廣場屬于萬達直投項目、輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的一部分，在項目簽約時就確定物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于珠江人壽所有，現(xiàn)在只是建成了將產(chǎn)權(quán)移交給珠江人壽。

　　這一次，珠江人壽作為朱孟依多年來傾心打造的金融資產(chǎn)帝國的一部分，再次被媒體聚焦。一起被放在聚光燈下的還有他耗時近30年締造的地產(chǎn)旗艦——合生創(chuàng)展集團有限公司（下稱“合生創(chuàng)展”）以及涵蓋所有這一切的隱秘而龐大的家族商業(yè)帝國。

　　珠江人壽：金控帝國遭遇整治風(fēng)暴

　　在珠江人壽股東結(jié)構(gòu)中，粵財信托、廣東金控為廣東省和廣州市政府旗下產(chǎn)業(yè)，持股比例分別為未公開和10.88%。而珠江投資、韓建投資和廣東新南方的法人代表分別是朱一航、朱偉航和朱拉伊，前兩者是合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依的兒子，后者是朱孟依的兄長，三者持股比例分別為38.55%、13.17%、13.17%，朱氏家族聯(lián)合持有珠江人壽至少64.89%的股份，處于絕對控股地位。

　　成立不到5年的珠江人壽，掌門人走馬燈式頻繁更換，至今已更換四任。不過，其保險業(yè)績在萬能險的推動下依舊突飛猛進。

　　保監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，珠江人壽2013年首個完整經(jīng)營年度總保費規(guī)模超過17億元，2014年其總保費收入便飛速增長達到100.76億元，僅用不到兩年的時間便以黑馬姿態(tài)躋身百億險企行列。據(jù)悉，這百億元的收入中，傳統(tǒng)的保險費收入僅為7300余萬元，其余100億元均為保戶繳納的具有投資理財性質(zhì)的萬能險。2015年其保費規(guī)模達到211.3億元，萬能險高達210億元，實現(xiàn)凈利潤4230萬元，打破了以前壽險公司需要7~8年才能盈利的行業(yè)慣例。

　　自2016年寶萬之爭引發(fā)萬能險巨大爭議以來，保監(jiān)會數(shù)次發(fā)布規(guī)范中短期存續(xù)產(chǎn)品的規(guī)定，對主要以投資理財功能為主的萬能險等短期保險產(chǎn)品掀起整治風(fēng)暴，使得保險業(yè)重回保障功能為主的正道，類似珠江人壽在內(nèi)的中小險企均面臨巨大的轉(zhuǎn)型壓力。

　　隨著險企集團化發(fā)展，不少險企意欲通過關(guān)聯(lián)交易將吸收來的資金在集團內(nèi)部流動，將險企當成股東的提款機。珠江人壽關(guān)聯(lián)交易活躍，疑似也存在類似問題。珠江人壽2015年年報顯示，與其具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)近20家。2015年珠江人壽的資金信托計劃年末余額為24.9億元、企業(yè)債年末余額為104.9億元，而2014年這一數(shù)據(jù)分別為24.9億元和74.9億元，這些資金均通過關(guān)聯(lián)交易進行投放。

　　今年8月4日，保監(jiān)會對珠江人壽下發(fā)監(jiān)管函稱，2016年11月9日至12月16日對其進行“兩個加強、兩個遏制”回頭看抽查發(fā)現(xiàn)，其存在公司章程和議事規(guī)則不完善、人員組成不符合規(guī)定、“兩會一層”運作需要改進、關(guān)聯(lián)交易管理不完善、未對資金運用進行資本約束、償付能力制度建設(shè)和執(zhí)行不規(guī)范等問題。

　　值得注意的是，珠江人壽日前披露的二季度償付能力公告顯示，珠江人壽2017年第二季度實現(xiàn)保險業(yè)務(wù)收入3.25億元，相較于2017年一季度82.93億元的保險業(yè)務(wù)收入，下降幅度高達96.09%，呈現(xiàn)斷崖式下降。公司凈現(xiàn)金流也由正轉(zhuǎn)負，由一季度的53.58億元降到二季度的-20.41億元。同時，二季度的核心償付能力充足率僅為101.24%。

　　對此，珠江人壽在報告中稱，測試區(qū)間內(nèi)，退保和費用支出在現(xiàn)金流中占比較大，賠付對現(xiàn)金流的影響不顯著。僅有在簽單保費相較上年同期下降80%，同時退保率假設(shè)為基本情景的2倍（但退保率絕對值不超過100%），才存在現(xiàn)金流為負的風(fēng)險。

　　合生創(chuàng)展：“地產(chǎn)帝國”沒落

　　朱孟依出身寒門但頭腦精明，他依托著上世紀80年代的改革開放浪潮，一步步創(chuàng)建起了規(guī)模龐大的地產(chǎn)帝國。1983年，他的兄長朱拉伊大學(xué)畢業(yè)后，前往廣東梅州市豐順縣留隍鎮(zhèn)衛(wèi)生院工作，朱孟依也跟隨至該地做起建筑包工頭。

　　在與當?shù)劓?zhèn)政府聯(lián)合搞開發(fā)的過程中，政府出地朱孟依出錢，共同建設(shè)商業(yè)街。憑借著承包建設(shè)留隍鎮(zhèn)商業(yè)街，20歲出頭的朱孟依挖到人生“第一桶金”，開始轉(zhuǎn)型做地產(chǎn)開發(fā)商，并輾轉(zhuǎn)到香港，隨后獲得香港永久居住資格。

　　1992年，朱孟依與張榮芳、陸維璣夫婦一起在香港創(chuàng)辦合生創(chuàng)展，作為公司的融資平臺。根據(jù)國家當時的規(guī)定，除投標及買地外，合生創(chuàng)展沒有獨資開發(fā)房地產(chǎn)的資格。1993年，朱孟依以港商的身份回內(nèi)地，在廣州注冊成立了珠江投資，主要負責(zé)在內(nèi)地市場拿地。

　　在內(nèi)地急盼外資的年代，港資的合生創(chuàng)展和廣州的珠江投資“珠”聯(lián)璧“合”，占盡政策紅利，開啟在中國房地產(chǎn)界攻城略地的步伐。據(jù)悉，合生創(chuàng)展大約70%的房地產(chǎn)項目都與珠江投資合作開發(fā)，因而被業(yè)界稱為“珠江系”。

　　1993年，朱孟依用低價拿下當時廣州城外正處于規(guī)劃之中的天河區(qū)大塊農(nóng)田，并開發(fā)百萬平米的超級大盤——華景新城，一炮走紅。此后，“珠江系”又在廣州先后開發(fā)了駿景花園、帝景苑、愉景雅苑、暨南花園、華南新城等近20個大型項目。

　　同時，朱孟依開始謀求資本市場支持。1998年，內(nèi)地A股市場還不允許私營地產(chǎn)企業(yè)上市，朱孟依便憑借港資身份，促使合生創(chuàng)展在香港聯(lián)交所主板上市。資本助力下的合生創(chuàng)展一飛沖天，1998—1999年在廣州開發(fā)100多座樓宇，達到萬科在全國五大城市開發(fā)規(guī)模的總和，被稱為廣州地產(chǎn)界的霸主。

　　一貫沉默神秘的朱孟依學(xué)習(xí)香港李嘉誠等地產(chǎn)富豪的開發(fā)模式，不停地在一線城市大量吸納土地儲備，并采取了高存儲、慢節(jié)奏、大盤高端的手法，高峰時期一二線城市黃金地段的土地儲備高達近4000萬平米，成長為當時中國最大的地產(chǎn)開發(fā)商。

　　2004年，合生創(chuàng)展成為“華南地產(chǎn)五虎”中首家沖破百億元銷售額大關(guān)的房企，當時其他四虎的銷售業(yè)績，恒大為14.4億元、碧桂園為32.4億元、富力地產(chǎn)64億元、雅居樂為45億元，即使當時風(fēng)頭勁爆的萬科，其銷售金額也未過百億元。合生創(chuàng)展因此被王石贊譽為中國地產(chǎn)界的“航空母艦”。

　　2006年，合生創(chuàng)展突然發(fā)力，在北京一口氣推出六大新項目，均是位于中央商務(wù)區(qū)、第三使館區(qū)等黃金地段項目。彼時，合生創(chuàng)展在全國范圍內(nèi)同時運營的項目更是高達36個，朱孟依一時在國內(nèi)地產(chǎn)界風(fēng)頭無兩。

　　轉(zhuǎn)變和衰落發(fā)生在2009年。在這一年，合生創(chuàng)展的全年銷售業(yè)績在達到150.9億元的最高峰后，開始徘徊不前。在百億銷售額上下徘徊三四年后，更呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢。

　　同屬于“華南地產(chǎn)五虎”的恒大、碧桂園，其業(yè)績在2016年均超過3000億元。僅今年上半年，這兩家地產(chǎn)龍頭企業(yè)的業(yè)績分別達到2441億元、2889億元，已穩(wěn)居中國地產(chǎn)行業(yè)前三強。“五虎”的另外兩家富力地產(chǎn)和雅居樂，也將合生創(chuàng)展遠遠甩在身后。

　　受黃光裕案牽連，錯過房地產(chǎn)黃金10年

　　今年7月13日，合生創(chuàng)展公布財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月30日，今年上半年合生創(chuàng)展合約銷售面積約33.24萬平方米，合約銷售金額44.52億元，較去年同期57.76億元下降22.9%。

　　《中國經(jīng)濟周刊》記者獲悉，事實上，早在2004年合生創(chuàng)展開始投資開發(fā)占地2.5萬畝的京津新城時，就已經(jīng)埋下業(yè)績下滑隱患的第一顆“地雷”。這個超級大盤囊括了別墅、溫泉度假村、酒店、高爾夫球場等各種項目，朱孟依力排眾議，數(shù)年內(nèi)耗資200億元建起大量高檔別墅。然而事與愿違，新推出別墅項目銷售極為不暢，被稱為“亞洲最大空城”。

　　京津新城開發(fā)的背后凸顯的正是合生創(chuàng)展一貫的開發(fā)思路和經(jīng)營邏輯。與恒大、萬科、碧桂園所采取的快周轉(zhuǎn)、快回款、加快現(xiàn)金流動的模式相反，合生創(chuàng)展采取慢周轉(zhuǎn)、高品質(zhì)和高利潤的慢節(jié)奏開發(fā)模式，靠對土地儲備量的增加和土地升值來賺取高額利潤。業(yè)內(nèi)人士稱，合生創(chuàng)展的開發(fā)模式會擠壓和占用開發(fā)商大量資金，一旦有風(fēng)吹草動，企業(yè)便會陷入資金鏈斷裂的困境之中。

　　今年3·17新政以來，北京明確要切實增加商品住房的有效供應(yīng)，督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項目盡快入市銷售。日前，北京市住建委公布了389個在途項目清單，合生創(chuàng)展旗下的合生霄云路8號以及合生濱江帝景赫然在列。

　　合生創(chuàng)展不斷遭遇主要人事更迭的陣痛，也嚴重拖累了業(yè)績。8年間，謝世東、武揭思、陳長纓、薛虎四位總裁相繼離職，均未坐滿3年，行政總裁一職一直未找到合適人選。朱孟依將其女兒朱桔榕推上了合生創(chuàng)展常務(wù)副總裁位置，同樣沒有扭轉(zhuǎn)頹勢。業(yè)內(nèi)人士稱，合生創(chuàng)展家族化管理模式與職業(yè)經(jīng)理人容易產(chǎn)生矛盾，進而影響職業(yè)經(jīng)理人行使權(quán)力的能力，甚至可能失去重要人才，導(dǎo)致專業(yè)運營能力欠缺。

　　卷入黃光裕案，是朱孟依遭受的另一大打擊。2008年年底，朱孟依受黃光裕案牽連，被有關(guān)部門要求協(xié)助調(diào)查，并因此消失整整9個月。當時，國內(nèi)經(jīng)濟遭遇金融危機沖擊，相關(guān)商業(yè)銀行很快停止對合生創(chuàng)展放貸，使得企業(yè)一度走到生死存亡的關(guān)口。合生創(chuàng)展在行政總裁陳長纓的挽救下，從資金鏈斷裂的泥潭掙扎出來已屬不易，再也沒有能力大幅拿地，進行全國性的擴張和壯大。國內(nèi)其他地產(chǎn)企業(yè)則借機急速擴張，合生創(chuàng)展錯失良機。

　　如今，接連拿下數(shù)個萬達項目，朱孟依似乎準備在他再熟悉不過的地產(chǎn)業(yè)再描繪一幅藍圖。