中新經(jīng)緯客戶端8月9日電 近日“灰犀牛”一詞大熱，而備受關(guān)注的房地產(chǎn)市場，會不會成為一個風險爆發(fā)點，成為各方討論的焦點。9日上午，交通銀行首席經(jīng)濟學家連平出席2017博鰲房地產(chǎn)論壇，從開發(fā)商資金充足、家庭購房杠桿率低、居民部門資產(chǎn)負債不高等6方面分析，認為房地產(chǎn)市場風險水平并不高，仍能保持平穩(wěn)、較快運行。

　　開發(fā)商未來兩年不缺錢

　　連平認為，房地產(chǎn)離不開金融，房地產(chǎn)是屬于資本和金融屬性非常高的行業(yè)，因此很有必要從金融的角度去看當前的房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)金融主要分為兩大版塊，一是銀行給房地產(chǎn)提供的融資，另一塊是非銀行，但后者的規(guī)模并不大，真正大的還是銀行信貸。銀行信貸又可以分為開發(fā)商貸款和按揭貸款。

　　開發(fā)貸這些年始終處于增速偏低的狀況，它在整個銀行業(yè)人民幣貸款余額中所占的比重出現(xiàn)下降跡象，現(xiàn)在的占比不足6%。同時，開發(fā)貸的不良貸款率也較低，不到1%，大部分銀行在0.5%左右，而整個銀行業(yè)的不良貸款率為1.7%。

　　“2016年銀行給開發(fā)商提供的貸款，加上定金、預售款，以及所發(fā)行的債券，粗略計算是7萬億多一點，這是什么概念？開發(fā)商在銀行業(yè)這些年整個開發(fā)貸的余額只有6.2萬億，但去年一年獲得的貸款超過7萬億，這是非常大的金額，所以開發(fā)商至少在未來兩年不缺錢。”連平稱。

　　他表示，雖然今明兩年融資環(huán)境在收緊，但房地產(chǎn)行業(yè)“階段性已經(jīng)吃飽了”，不必擔心短期融資問題。

　　但連平承認，開發(fā)商整體的負債率有些偏高，未來如果能降至60%—70%，則比較合理，這樣可以避免一部分開發(fā)商的風險暴露。

　　家庭購房杠桿率

　　2016年以來，銀行的按揭貸款高速增長，尤其是去年下半年到今年年初，整個增速非常驚人，引起各方關(guān)注。但連平表示，這個增速短期內(nèi)是偏高的，但并不能推導出危險的信號。

　　以家庭為單位的按揭率，或者說購房杠桿率，是購房運用杠桿的程度。中國的家庭部門在最近這些年杠桿率明顯上升，5年前按揭率大約15%，現(xiàn)在已經(jīng)翻漲到30%，5年間杠桿率提高一倍。但從國際比較來看，這個杠桿率并不高。

　　連平對比稱，美國和日本在危機爆發(fā)時，購房杠桿率達到了100%。“當一場危機要出現(xiàn)的時候，最先需要觀察的是整個杠桿率狀況，其實就是它的負債狀況。美國次貸危機、日本上個世紀90年代房地產(chǎn)泡沫最終破滅，那個時候它的杠桿率是100%。”

　　同時，美國現(xiàn)在的購房杠桿率是60%多，日本雖然降下來，但也高達50%多。目前中國是30%，屬于比較低的水平。

　　居民部門資產(chǎn)負債

　　今年上半年，中國的按揭貸款余額在20萬億左右，但居民部門在銀行的存款是60萬億，是按揭貸款的3倍。“他問銀行借了20萬億，但他在銀行的資產(chǎn)有60萬億，你說這個風險大不大？”連平說。

　　即便加上一些個人貸款，總計大概30萬億多一點，整個負債率也只有50%。中國的儲蓄率非常高，達到48%，而美國很多家庭在2008年金融危機之前都沒有存款。

　　連平認為，從居民部門的資產(chǎn)負債角度看，盡管借了很多錢，增速也比較快，但總體風險很低，還處在一個比較安全的水平上。

　　按揭貸款占GDP比重

　　從按揭貸款占GDP比重上看，目前中國按揭貸款占GDP的比重大概在25%左右，加上公積金貸款，可能是30%左右。而日本的這個比例為40%，美國則在50%以上。中國依然處在一個比較低的、相對比較安全水平。

　　房地產(chǎn)市值與按揭貸款比

　　連平認為，房地產(chǎn)市值和按揭貸款之比，可以說明房地產(chǎn)如果有泡沫，房價漲得比較快，金融在這中間的推動力究竟有多大。

　　現(xiàn)在的房地產(chǎn)總市值數(shù)據(jù)不是非常確切，但大概在300萬億，而按揭貸款不足30萬億，只占房地產(chǎn)總市值的7%，加上開發(fā)貸，也只達到10%。這表明，目前總市值這么高，銀行從信貸支持提供的資金，對它影響并不是很大。

　　他表示，房地產(chǎn)市值總量300萬億，這其中不僅是金融資產(chǎn)，還包括資本和金融同時推動的數(shù)值。金融從銀行的角度來看，它占的比重不高，在這一點上來看，房地產(chǎn)的風險水平也屬于相對比較低。

　　首付比例

　　除此之外，首付比例比較高，給了銀行一個安全墊。對于近期銀行按揭貸款增長較快，連平認為，這并不能得出風險很大的結(jié)論。2011年到2016年，按揭貸款的增速是21%多一點，但從2000年到2016年，這17年期間，增速則達到了28%。

　　“所以就得出一個結(jié)論，不要看到最近已經(jīng)出現(xiàn)較快增長，就認為似乎是很不正常。我們?nèi)绻f從一個發(fā)展的時期和一個階段來看這個問題，看它的平均增速，事實上目前這個增速是開始回落的。”他說。

　　連平最后表示，房地產(chǎn)的影響是巨大的，但并不能說明灰犀牛已經(jīng)很近了。我們還有時間筑牢防線，改變風險態(tài)勢，使得房地產(chǎn)能夠保持一個平穩(wěn)、較快的運行。(中新經(jīng)緯APP)