中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，7月單月，房企海外融資合計達(dá)32.8億美元，年內(nèi)累計海外美元融資額度達(dá)255.7億美元，相比2016年同期的82.7億美元上漲了209%。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士表示，房企正迎來新一輪規(guī)模較量，部分企業(yè)甚至不惜代價擴(kuò)張規(guī)模，以避免在此輪房地產(chǎn)整合潮下“被整合”。與此同時，國內(nèi)市場調(diào)控明顯收緊，境內(nèi)融資難度加大，讓急于擴(kuò)張的房企不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外市場高成本獲得資金。

　　國內(nèi)融資難房企紛紛轉(zhuǎn)向海外融資

　　8月2日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，該公司擬進(jìn)行美元優(yōu)先定息票據(jù)的國際發(fā)售，以附屬公司擔(dān)保人按優(yōu)先償還的基準(zhǔn)為票據(jù)提供擔(dān)保，并將附屬公司擔(dān)保人的股份作抵押。融創(chuàng)方面表示，擬發(fā)行海外債券，旨在優(yōu)化融創(chuàng)中國債務(wù)結(jié)構(gòu)，所得款項凈額擬用于償還、替換其現(xiàn)有的高成本負(fù)債。

　　而值得注意的是，就在7月初，融創(chuàng)100億元公司債被上交所終止發(fā)行。究其原因，則是在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控下，房企公司債發(fā)行和直接融資被全部鎖死。

　　據(jù)興業(yè)證券固定收益研究統(tǒng)計，從2016年11月至2017年5月，取消和推遲發(fā)行短期融資的占比達(dá)40%。

　　廣發(fā)證券發(fā)展研究中心分析師樂加棟表示，2016年四季度以來，管理層逐步注重抑制資產(chǎn)價格泡沫，防范市場風(fēng)險，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各種資金來源的管控水平都有所提升，房企主要融資渠道全面收窄。

　　廣發(fā)證券數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，樣本房企總?cè)谫Y規(guī)模3109億元，同比大幅下滑42%，但從融資結(jié)構(gòu)來看，受監(jiān)管的委托貸款、公司債以及再融資占比下滑，融資規(guī)模分別同比下滑65%、99%和89%，尤其是公司債及再融資規(guī)模分別由去年同期的1859億、334億大幅下滑至20億、37億元。

　　正因為此，房企紛紛轉(zhuǎn)向海外發(fā)債。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月單月，房企海外融資合計達(dá)到了32.8億美元，這意味著，房企年內(nèi)累計海外美元融資額度已經(jīng)達(dá)到了255.7億美元，相比2016年同期的82.7億上漲了209%。

　　其中，恒大自今年5月以來，共發(fā)行三期美元債，總規(guī)模達(dá)66億美元，創(chuàng)近年來中國企業(yè)在債券市場融資新高。佳兆業(yè)境外發(fā)債融資35億美元。此外，中國海外發(fā)展、龍湖、碧桂園、綠地也都發(fā)行了一般規(guī)模的5億至10億美元之間的境外債。

　　有業(yè)內(nèi)人士透露，由于國家發(fā)改委從第二季度開始收緊房地產(chǎn)企業(yè)海外債發(fā)放批文，但一年期內(nèi)美元債不需要發(fā)改委審批，因此，第二季度起，房企發(fā)行的一年期內(nèi)美元債出現(xiàn)放量。

　　不愿“被整合” 房企拼命擴(kuò)規(guī)模

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2017年前7個月，拿地最積極的50大房企合計拿地金額達(dá)到了12651億元，與2016年同期的7457.78億元相比，上漲幅度高達(dá)70%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然一二線城市調(diào)控效果明顯，但從全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，房企經(jīng)歷去年的“豐收”后，資金情況空前寬裕，大部分標(biāo)桿房企都開始積極拿地。

　　在此背景下，地方賣地紀(jì)錄頻被刷新，今年1-7月全國50大城市賣地1.7萬億元，同比上漲44.5%，平均地價上漲了33%，22個城市翻倍。

　　其中，北京、南京、杭州、武漢、上海等12個城市超過了500億元。同比漲幅最明顯的城市以三四線城市為主。其中，菏澤賣地143.46億元，同比上漲478.48%，漳州賣地178.43億元，同比上漲432.68%，無錫賣地278.86億元，同比上漲421.01%。

　　張大偉表示，雖然各地樓市調(diào)控頻繁，但整體看，一二線城市土地市場成交活躍，企業(yè)仍處于補(bǔ)庫存階段。“房企對熱點城市熱門地塊的拼搶依然積極，包括南京、蘇州等2016年的二線城市‘四小龍’地價依然處于高位，即使在地方政府設(shè)置了多重調(diào)控約束政策后，部分住宅屬性地塊依然有多家企業(yè)以突破上限的價格拼搶。”

　　“但這也意味著，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險越來越大，預(yù)計在嚴(yán)格的調(diào)控下，地價很可能在2017年下半年出現(xiàn)平穩(wěn)甚至下行的表現(xiàn)。”張大偉說。

　　而造成土地市場火熱的原因，自然與樓市依然是吸金大戶有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，雖然經(jīng)歷著樓市的密集調(diào)控，但房地產(chǎn)行業(yè)依然收獲了歷史上最豐收的前7個月。截至目前，近半房企發(fā)布半年業(yè)績預(yù)報，7成房企利潤喜人。其中，萬科1至7月份累計實現(xiàn)銷售金額3127.4億元，這已逼近2016年全年3647億元銷售金額。而從利潤來看，榮安地產(chǎn)上半年凈利潤同比去年上升超過2300%，豐華股份預(yù)計上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤同比去年上漲超1158.81%，粵泰股份預(yù)計上半年凈利潤同比去年上漲超過1111.55%，新黃浦預(yù)計上半年凈利潤較上年同期增加650%左右；中洲控股預(yù)計上半年盈利比去年同期至少上升430%。

　　但值得注意的是，此次，“購地標(biāo)桿企業(yè)量級大多屬于中型。”張大偉說，特別是從500億沖刺1000億、1000億沖刺2000億的第二梯隊房企，成為過去7個月?lián)尩氐闹髁髌髽I(yè)。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，拿地超過100億元的企業(yè)多達(dá)39家，其中拿地金額超過200億元的也達(dá)到17家。除碧桂園、萬科、恒大外，保利前7月拿地總額955.61億元，龍湖拿地金額多達(dá)764.49億元，中海拿地金額也高達(dá)615億元。此外，中國金茂、首開股份、華潤置地、世貿(mào)房地產(chǎn)、新城控股拿地金額也分別高達(dá)615.32億元、524.04億元、500.13億元、456.18億元、341.94億元、332.67億元。

　　張大偉認(rèn)為，房企拼規(guī)模趨勢加劇，上半年歷史上首次有超過7家企業(yè)銷售額超過千億。“最近2年的樓市高峰期下，房企銷售額爆發(fā)，補(bǔ)庫存趨勢持續(xù)，資金雖然有所收緊，但銷售回款等依然可支持標(biāo)桿房企拿地，所以不論是一二線城市還是三四線城市，土地市場依然處于相對高溫。”

　　一位地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，拿地暗藏的另外一個原因是，在調(diào)控下，通過完全招拍掛購地成本較高，新一輪房企整合開啟，規(guī)模較大的二線房企不愿“坐等被整合”，便不顧成本，快速拿地，擴(kuò)張資產(chǎn)規(guī)模，以阻止一線房企的收購。

　　Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年7月至今的三年時間內(nèi)，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)并購案發(fā)生972宗，涉及并購金額高達(dá)11679.95億元，接近1.2萬億元。其中，2015年，房地產(chǎn)企業(yè)并購案宗數(shù)為343宗，涉及并購標(biāo)的物價值為2815億元，同比增長11%。2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；2017年至今，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為154宗，涉資2177億元。其中，今年7月份的前25天里，并購案就達(dá)到27宗，涉資約908億元。

　　負(fù)債高企 房企風(fēng)險不斷增加

　　CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，從總有息負(fù)債增速來看，大部分房企都有不同程度的增長，僅16家房企有所下降。具體來看，2016年55家房企總有息負(fù)債（不含永續(xù)債）為31037.27億元，同比增長28%，凈增加約6786億元。

　　其中，2016年有息負(fù)債超過千億的企業(yè)多達(dá)7家，數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，恒大有息負(fù)債5350.7億元，同比上漲80.22%，中海有息負(fù)債1547億元，碧桂園有息負(fù)債1361.97億元，萬科、富力、融創(chuàng)、保利則分別擁有有息負(fù)債1288.64億元、1208.52億元、1128.44億元、1122.25億元，值得一提的是，并購?fù)跞趧?chuàng)有息負(fù)債同比上漲高達(dá)169.97%。但目前，恒大已提前贖回全部永續(xù)債部分。

　　樂加棟表示，2017年第一季度房企凈負(fù)債率由2016年的96%上升至106%。東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁表示，目前來看企業(yè)杠桿率在2016年相對有所回落的背景下，2017年再度慢慢抬頭。

　　CRIC研究中心研究員房玲表示，快速發(fā)展中的房企，為了進(jìn)一步推動銷售增長，投資開發(fā)力度加大，需要更多的資金供給，往往融資力度比較大，總有息負(fù)債增長也比較顯著。

　　但需要注意的是，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，先是證監(jiān)會提升公司債門檻，又要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，收緊樓市融資渠道，強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，要求分類實施房地產(chǎn)信貸調(diào)控，加強(qiáng)房地產(chǎn)押品管理。同時，高企的債務(wù)壓力以及調(diào)控導(dǎo)致銷售遲滯的風(fēng)險，都給這些激進(jìn)擴(kuò)張的企業(yè)蒙上了一層陰影。

　　張大偉認(rèn)為，預(yù)計房企的資金還會受到持續(xù)的壓力。尤其是發(fā)債等渠道還可能繼續(xù)收緊，未來6-9個月房企很可能會面臨越來越大的資金問題。

　　國泰君安分析師覃漢也表示，在融資渠道全面緊縮趨勢下，前期激進(jìn)擴(kuò)張、過度依賴高杠桿和外部融資的企業(yè)，將會面臨越來越大的項目出售和流動性壓力。