在季節(jié)性因素和調(diào)控影響之下，7月部分房企銷售金額環(huán)比有所下降，但1-7月累計銷售金額好于去年同期，今年全年房企銷售額有望續(xù)創(chuàng)新高。業(yè)內(nèi)專家表示，未來規(guī)?；前l(fā)展趨勢；同時，預計房地產(chǎn)行業(yè)將進一步整合。

　　碧桂園銷售額居首

　　克爾瑞研究中心日前發(fā)布的《2017年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》榜單顯示，已有8家房企進入千億元銷售俱樂部，其中碧桂園和萬科地產(chǎn)突破3000億元。碧桂園的流量金額達到3339.1億元，超過萬科210.3億元，超過恒大467.5億元，穩(wěn)居榜首位置。

　　數(shù)據(jù)顯示，在季節(jié)性因素和一二線城市市場不振的雙重影響下，7月多數(shù)房企銷售業(yè)績環(huán)比下滑。但從2016年房企全年銷售數(shù)據(jù)來看，碧桂園1-7月銷售流量金額已超過去年全年。碧桂園1-7月銷售業(yè)績3339億元，保持在流量榜第一的位置。450億元的單月銷售業(yè)績在規(guī)模房企中位居前列。得益于充足的土地儲備和2017年至今三四線城市市場的火爆銷售，碧桂園1-7月同比增速近124%。

　　事實上，“高歌猛進”的不止3000億元俱樂部的房企，包括融創(chuàng)中國在內(nèi)的房企近兩年也在穩(wěn)步前進。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2015年融創(chuàng)中國銷售金額為731.2億元，排在第九名；2016年融創(chuàng)中國銷售額提升至1500.3億元，排名上升至第7名。截至7月底，融創(chuàng)中國的銷售額排名提升至第6名，銷售金額為1308.1億元。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，對于今年及未來幾年的行業(yè)來講，銷售規(guī)模放大并無太多意義，因為利潤率在降低，今年年報行業(yè)平均凈利率或降低至8%-9%。銷售規(guī)模越大，企業(yè)運營風險越大。風險或主要來自于兩方面：一是住宅市場短周期調(diào)控帶來的企業(yè)資金斷裂風險；二是收益過分依賴住宅銷售。

　　大型房企拿地積極

　　從今年中報業(yè)績預告來看，Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月1日，按照證監(jiān)會行業(yè)分類，滬深兩市共計68家上市房企披露2017年中報業(yè)績預告，預計凈利潤實現(xiàn)同比增長的企業(yè)有21家，17家虧損，其中8家首虧。

　　助力這些企業(yè)銷售金額和凈利潤上漲的部分原因來自精準的土地市場投資。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積10341萬平方米，同比增長8.8%，增速比1-5月提高3.5個百分點；土地成交價款4376億元，增長38.5%，增速提高6.2個百分點。

　　中國指數(shù)研究院研究報告顯示，1-7月全國房地產(chǎn)企業(yè)土地成交權(quán)益金額排名前三的分別是碧桂園、中國恒大和保利地產(chǎn)。從權(quán)益金額來看，截至7月底，碧桂園買地的權(quán)益金額大約占銷售額近三分之一。根據(jù)數(shù)據(jù)，TOP10企業(yè)1-7月拿地總金額高達5106億元，大型優(yōu)秀房企的土地資源優(yōu)勢愈發(fā)凸顯。

　　另外，在核心一二線熱點城市土地日益稀缺及“限房價、競地價、競自持”的土地出讓方式頻繁出現(xiàn)的背景下，房企聯(lián)合拿地逐漸增多。比如，遠洋、首創(chuàng)和世茂聯(lián)合體以47.9億元、26%自持比例拿下北京大興區(qū)限價房地塊。此前土地市場價格高企，部分城市在“土拍”時要求房企必須以自有資金參與土地拍賣，這意味著大型房企在土地市場更具優(yōu)勢。

　　房企并購料提速

　　對于今年房企銷售額會否創(chuàng)新高，明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認為，整體增幅應該放緩，但具備創(chuàng)新高的條件。百強的爭位更激烈，銷售額增幅會大幅提升，門檻會大幅提高，所以大體是總量平衡，結(jié)構(gòu)分化，百強集中度再次大幅提升。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)的市場容量一年也就10萬億元左右。如果未來3-5年出現(xiàn)2-3家萬億元房企，再有20家左右的千億元房企，那就意味著更多房企在規(guī)模面前已經(jīng)沒有優(yōu)勢。”張宏偉認為，規(guī)?；m然是發(fā)展趨勢，但對于中小房企來講，要么被擠出市場，要么在“自持+運營”轉(zhuǎn)型的道路上做到小而美。

　　Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月1日，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購總共159起，涉及金額2230億元。穆迪分析師黃哲認為，并購活動激增主要由于開發(fā)商有意實現(xiàn)更大的規(guī)模經(jīng)濟效應、爭奪更大市場份額以及補充土地儲備所驅(qū)動。與參與公開拍賣拿地相比，通過并購交易補充土地儲備的成本更低。黃哲指出，受良好的合約銷售支撐，國內(nèi)開發(fā)商流動性強勁，同時地方政府出讓地塊時設置了各種限制，以上因素鼓勵開發(fā)商實施并購。預計并購趨勢將得以延續(xù)，并由此導致行業(yè)進一步整合。

　　在華潤地產(chǎn)集團華東區(qū)域副總經(jīng)理馬赟看來，當前房地產(chǎn)和土地投資應該把握一些平衡關(guān)系，包括規(guī)模、利潤和資產(chǎn)等要素。房企要不斷創(chuàng)新商業(yè)模式或生意模式，在行業(yè)聚集度越來越高的背景下，要熟悉游戲規(guī)則，同時明確經(jīng)營路徑，類似路徑包括穩(wěn)健型或投資投機型、長期持有或項目銷售、謹慎型或積極型等。（記者 彭揚 實習記者 張行?。?/p>

來源：中國證券報

編輯：彭俊