近日，廣州公布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，將出臺(tái)16條措施全力推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。“租賃16條”亮點(diǎn)頗多，其中，租房者子女可就近讀書，進(jìn)一步落實(shí)租購(gòu)?fù)瑱?quán)最受市場(chǎng)關(guān)注。

　　去年，廣州已出臺(tái)“辦理《廣東省居住證》滿一年的來(lái)穗人員，可向所在區(qū)為子女申請(qǐng)積分入學(xué)”的政策，如今“租賃16條”則更強(qiáng)調(diào)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。

　　《方案》所規(guī)定的條件如下：具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀，具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定。

　　租購(gòu)?fù)瑱?quán)可行性：

　　體現(xiàn)社會(huì)公平 實(shí)際很難同權(quán)

　　“實(shí)際在過(guò)去的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，租賃是可以就近入學(xué)的，就近入學(xué)是中國(guó)義務(wù)教育的原則。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從過(guò)去的政策看，廣州政策其實(shí)并無(wú)新意，租房也是可以上學(xué)的，只是前提是學(xué)區(qū)有余量的情況下租戶才可以上學(xué)，而且是如果學(xué)區(qū)房，租戶上優(yōu)質(zhì)學(xué)校的可能性并不存在。

　　“從全國(guó)看，大小城市通過(guò)租賃都是可以獲得上學(xué)資格的，但就學(xué)的基本原則是就近入學(xué)，所以一般都是優(yōu)先滿足房戶合一，其次是有房，這樣避免有人通過(guò)租房集中到優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源。”張大偉說(shuō)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，新政保障了特定人群在廣州的公共服務(wù)權(quán)益，體現(xiàn)了一定的社會(huì)公平，但是實(shí)際操作中很難同權(quán)。因?yàn)橥瑱?quán)的實(shí)現(xiàn)要足夠多的租賃型住房供應(yīng)和充足的教育等公共服務(wù)資源配套兩方面支撐，如果有一方面無(wú)法滿足，那么，購(gòu)租同權(quán)也就沒(méi)有辦法保障。

　　對(duì)廣州房?jī)r(jià)影響：

　　實(shí)質(zhì)性增量影響不大 對(duì)學(xué)區(qū)房買賣有影響

　　“租購(gòu)?fù)瑱?quán)對(duì)廣州房?jī)r(jià)的短期影響，不應(yīng)夸大它的效應(yīng)。”鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)向中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)指出，首先，廣州試點(diǎn)的準(zhǔn)入門檻還是很高的，“符合條件的承租人子女”要求具有本市戶籍、人才綠卡等約束性條件，一方面具有本市戶籍的大部分都有自住住房，另一方面，人才綠卡的數(shù)量非常有限，因此，邊際效應(yīng)基本可以忽略。“此外，這些政策并非新政策，只是在現(xiàn)有條件和現(xiàn)有背景下的重申或強(qiáng)化，因此，實(shí)質(zhì)性的增量影響不大。”

　　安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波同樣指出，廣州是一線城市中買房壓力最小的城市，去年以來(lái)北上深成交單價(jià)早已過(guò)4萬(wàn)奔5萬(wàn)去了，而廣州今年上半年成交均價(jià)還在1.5萬(wàn)附近，所以這個(gè)政策的出臺(tái)對(duì)于廣州房產(chǎn)整體買賣形成的影響較小，但對(duì)于學(xué)區(qū)房的買賣或有直接影響。

　　“但是否會(huì)影響到優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房值得商榷，廣州名校的入學(xué)本身就非常稀缺，越秀等老區(qū)的優(yōu)質(zhì)教育資源更是緊張，政策全市全面推行，短期內(nèi)必將遇到現(xiàn)實(shí)的優(yōu)質(zhì)資源難以分配問(wèn)題。”

　　張波向中經(jīng)網(wǎng)表示，租房就可以達(dá)到就近上學(xué)，長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)對(duì)學(xué)區(qū)周邊的房?jī)r(jià)有一定向下壓力，尤其是對(duì)熱炒天價(jià)學(xué)區(qū)房心理上打擊力度頗大。學(xué)區(qū)附近的房租抬升動(dòng)力會(huì)加強(qiáng)，政府如不加以控制，未來(lái)在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)附近或會(huì)出現(xiàn)“天價(jià)租房”現(xiàn)象。

　　租購(gòu)?fù)瑱?quán)模式背后：

　　政府關(guān)注租賃市場(chǎng) 租賃權(quán)益將逐步提升

　　楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，租購(gòu)?fù)瑱?quán)是大勢(shì)所趨，是落實(shí)購(gòu)租并舉的重要環(huán)節(jié)，也是下一步租賃立法的重要內(nèi)容之一。“長(zhǎng)期來(lái)看，租購(gòu)?fù)瑱?quán)如果能得到有效實(shí)施，對(duì)于租賃市場(chǎng)的發(fā)展具有非常強(qiáng)的支撐作用，對(duì)于提升和穩(wěn)定租金回報(bào)率意義重大。”

　　張波表示，從“居者有其屋”到“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”，可以看出國(guó)家對(duì)于居民住房需求的良性引導(dǎo)，從文件提及“實(shí)現(xiàn)租者幸福居住”，可以看出廣州政府對(duì)于城市未來(lái)的明確目標(biāo)。

　　“大家的目光在聚焦租房上學(xué)之外，更應(yīng)關(guān)注政府的大方向，該文件中明確提到未來(lái)將大量增加租賃用地供應(yīng)，除了存量房，政府未來(lái)也將在租賃市場(chǎng)上起到更大作用，目前在一線城市開(kāi)發(fā)商百分百自持用地越來(lái)越多，上海近期掛牌的兩塊地，甚至從租金到租期到戶型配比都有明確要求。完全意義上租購(gòu)?fù)瑱?quán)是不存在，但租賃者的權(quán)益逐步得到提升則是必然的趨勢(shì)。”張波說(shuō)。

　　能否全國(guó)推行：

　　條件尚不成熟 示范意義更大

　　“不可否認(rèn)，廣州模式必將被一些城市模仿，但要全國(guó)鋪開(kāi)條件還不夠成熟，除非政府從全國(guó)層面進(jìn)行統(tǒng)一要求。”張波表示，廣州模式中的一些做法也可能拆解之后被其他城市“借鑒”，例如對(duì)房東租金上漲的規(guī)范、對(duì)中低收入者公積金優(yōu)先租賃的做法、對(duì)商業(yè)用房改租賃等等。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)則認(rèn)為，作為一個(gè)開(kāi)始，廣州的示范意義可能更大，意味著這項(xiàng)政策將可能會(huì)在全國(guó)不少城市逐步落地。

　　此外，他表示租購(gòu)?fù)瑱?quán)重點(diǎn)落實(shí)的對(duì)象應(yīng)該是“新市民”，即主要是流動(dòng)人口和大學(xué)生，除了這兩類群體，國(guó)內(nèi)一線及重點(diǎn)二線城市的其它城市家庭并不存在顯著的住房問(wèn)題，即便是城市有戶籍的低收入家庭也不存在住房問(wèn)題。

　　能否破解學(xué)區(qū)房癥結(jié)：

　　應(yīng)提升教育供給 租購(gòu)?fù)瑱?quán)并不對(duì)癥

　　“學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，核心的癥結(jié)在于教育資源供給不足，使得學(xué)區(qū)成為稀缺資源，解決這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵是通過(guò)市場(chǎng)化、民營(yíng)化的機(jī)制釋放教育供給能力。”楊現(xiàn)領(lǐng)指出，寄望于租購(gòu)?fù)瑱?quán)解決房?jī)r(jià)問(wèn)題不現(xiàn)實(shí)。

　　“租售同權(quán)只是開(kāi)始，目前看，這一政策還需要更多的落地細(xì)則配套，才能發(fā)揮積極意義。”張大偉說(shuō)。（記者 李方）