首套房利率幾乎已無折扣 公積金貸款利率優(yōu)勢(shì)明顯 申請(qǐng)公積金貸款前需連續(xù)繳納12個(gè)月

　　根據(jù)央行營管部發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，今年上半年北京市新增人民幣個(gè)人購房貸款在各項(xiàng)貸款中的占比大幅下降，新增個(gè)人購房貸款總額同比也有所減少。雖然房貸量下降了，但銀行放款速度卻放慢了。雖然并不像某些消息所稱，出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，但近期辦理房貸確實(shí)是難了。業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計(jì)下半年房貸收緊的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，建議購房人在辦理貸款前研究清楚銀行的規(guī)定和要求，準(zhǔn)備好各項(xiàng)材料，避免在中間環(huán)節(jié)耗費(fèi)不必要的時(shí)間，影響放款速度。另外，一些額度較小的房貸，購房人可優(yōu)先考慮使用公積金貸款。

　　首套房利率幾乎無折扣 銀行放款速度緩慢

　　即使是一個(gè)歷史無房無貸的首套房購房者，在房價(jià)已經(jīng)開始略有下調(diào)的當(dāng)下，面臨的購房成本可能也有所增加。因?yàn)榉抠J利率提高了。

　　《廣廈時(shí)代》致電多家商業(yè)銀行，咨詢目前首套房的貸款利率，得到的答案基本都是執(zhí)行4.90%的基準(zhǔn)利率，此前的利率折扣基本都已經(jīng)消失。對(duì)于首套房的購房者，利率優(yōu)惠的消失，帶來的購房成本上升極為明顯。以一套總價(jià)500萬元的房產(chǎn)為例，購房人如果首付200萬元，申請(qǐng)30年期、300萬元的商業(yè)貸款，在享受85折優(yōu)惠利率時(shí)，月供為14609元，還款總額為5259347元，而采用基準(zhǔn)利率時(shí)，月供為15922元，還款總額為5731849元。這也就意味著，在利率不調(diào)整、購房人不提前還款的情況下，購房成本就增加了近50萬元。

　　房貸優(yōu)惠利率消失同時(shí)，銀行房貸的放款速度也在放緩。據(jù)中介人員透露，現(xiàn)在銀行放款最快也要一個(gè)半月左右?！稄V廈時(shí)代》致電某國有商業(yè)銀行咨詢房貸情況，客戶經(jīng)理表示，目前該銀行房貸審批速度至少需要兩個(gè)月，而此前快的時(shí)候，一個(gè)月都用不上。專業(yè)貸款機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”指出，自從“317新政”出臺(tái)后，銀行放款的速度便處在緩慢收緊階段，在貨幣政策持續(xù)收緊、房地產(chǎn)類信貸管控從嚴(yán)的“緊箍咒”之下，銀行收緊信貸也是大勢(shì)所趨，符合樓市整體的政策導(dǎo)向，因此出現(xiàn)了申請(qǐng)貸款尤其是住房貸款放款較慢的情況，房貸利率政策的變動(dòng)與宏觀政策的調(diào)整關(guān)系密切，銀行通過放款及利率調(diào)整信貸環(huán)境也是意料之中。

　　購房貸款增速明顯回落 購房人尋求其他貸款方式

　　今年上半年北京房貸的收緊也直接體現(xiàn)在銀行貸款的總體數(shù)據(jù)上。央行北京營業(yè)管理部近日發(fā)布了2017年上半年北京市貨幣信貸運(yùn)行情況。在涉及房貸的部分，該報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京個(gè)人購房貸款增速明顯回落，6月末，個(gè)人購房貸款比年初增加1032.2億元，新增額占人民幣各項(xiàng)貸款新增額的25.6%，較2016年末40.3%和2017年3月末36.2%的新增占比分別下降14.7個(gè)百分點(diǎn)和10.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　首套房首付比例、貸款利率提升，二套房首付比例大幅提高、利率上浮，商辦項(xiàng)目全面停貸……房貸的收緊已經(jīng)成為每個(gè)購房人不得不面對(duì)的問題。另外，房貸放款速度的緩慢更加要求購房人能夠及時(shí)、充分準(zhǔn)備貸款申請(qǐng)資料，避免增加不必要的辦理時(shí)間。

　　對(duì)于一些商辦項(xiàng)目，即使網(wǎng)簽已經(jīng)在326商辦新政前完成，但依然面臨貸款的困難。通州某商務(wù)公寓項(xiàng)目，購房人雖然已經(jīng)完成了網(wǎng)簽，但遲遲無法辦下貸款。開發(fā)商為此先后接洽了多家銀行，五大國有商業(yè)銀行都拒絕了為該項(xiàng)目的購房人辦理貸款。而一些新政出臺(tái)前通過規(guī)劃審批，近期即將開盤銷售的商辦項(xiàng)目，開發(fā)商針對(duì)購房人只能以公司名義購買無法辦理房貸的問題，也在其他貸款類型中尋求出路，信用貸、消費(fèi)貸、抵押貸等都成為開發(fā)商考慮的方向。

　　而對(duì)于很多普通購房人，如果不需要太高的貸款額度，公積金貸款顯然是個(gè)更好的選擇。畢竟，目前公積金的利率仍處歷史最低，對(duì)于二套房的認(rèn)定，也與商貸不同。但使用公積金貸款，審核方式也有不同。

　　貸款買房需提前準(zhǔn)備 公積金未批貸前不能斷繳

　　銀行放款速度的變慢與銀行辦理流程審查上的嚴(yán)格也有一定關(guān)系。“偉嘉安捷”認(rèn)為，隨著各家銀行對(duì)房地產(chǎn)類貸款的風(fēng)險(xiǎn)把控意識(shí)不斷提升，不僅在放款方面，面對(duì)新申請(qǐng)的房貸客戶，銀行在辦理流程審查上也比此前更為嚴(yán)格，也導(dǎo)致了整體辦理流程的緩慢。

　　銀行對(duì)于房貸申請(qǐng)人資格的審查主要包括自然狀況、償還能力和與銀行關(guān)系三大類，其中審核最嚴(yán)格，也最為麻煩的就是對(duì)于申請(qǐng)人償還能力的審查。“偉嘉安捷”指出，現(xiàn)階段銀行對(duì)收入流水審查格外嚴(yán)格，所謂銀行流水指的是工資流水，主要用于反映借款人的月收入情況，作為銀行批貸的重要參考依據(jù)。

　　因此，購房人如果有貸款買房的打算，需要提前在這方面進(jìn)行一些準(zhǔn)備工作，以防措手不及。

　　而申請(qǐng)公積金貸款雖然不需要準(zhǔn)備那么多材料，但仍有一些問題需要注意。購房人小劉近日就遭遇了申請(qǐng)公積金的麻煩。他在2015年年底使用公積金貸款購買了一套房，本以為等收房就可以了，但近日卻收到了開發(fā)商的催款函。了解了一下才知道，原來他的公積金貸款沒有審核通過。小劉覺得很奇怪，當(dāng)時(shí)買房時(shí)，負(fù)責(zé)辦理公積金的工作人員審核各項(xiàng)資料都沒問題，怎么會(huì)隔了一年多卻被通知未通過呢？

　　開發(fā)商方面代辦公積金的工作人員向他解釋了貸款申請(qǐng)失敗的原因——小劉在2016年9月和12月公積金出現(xiàn)過兩次斷繳。按照公積金貸款的規(guī)定，申請(qǐng)人公積金需要開戶1年以上并且連續(xù)12個(gè)月足額繳存。開發(fā)商統(tǒng)一辦理公積金的時(shí)間是在項(xiàng)目即將封頂?shù)臅r(shí)候，而不是小劉買房的時(shí)候。公積金中心審核的也是申請(qǐng)日之前12個(gè)月的繳納情況。

　　小劉表示，他去年換過一次工作，可能是因?yàn)閾Q工作時(shí)，不同公司交接時(shí)失誤出現(xiàn)的斷繳。由于他是北京戶籍，而且認(rèn)為公積金早已申請(qǐng)完成，所以沒有特別關(guān)注社保和公積金在換工作時(shí)是否有連續(xù)繳納，結(jié)果就帶來了現(xiàn)在的麻煩。

　　《廣廈時(shí)代》在咨詢過北京住房公積金管理中心之后得知，像小劉這樣的情況可以找之前的公司協(xié)調(diào)補(bǔ)繳公積金，再次重新申請(qǐng)，但是否能夠通過申請(qǐng)無法保證，這期間如果政策出現(xiàn)變化，也只能執(zhí)行新政策。如果公積金還是申請(qǐng)失敗，就只能轉(zhuǎn)為申請(qǐng)商貸。更換商貸給小劉直接帶來的就是首付款的提高和購房成本的增加。

　　代辦公積金的工作人員提醒，如果通過公積金貸款買房，在貸款未完全審批完成，沒有開始還款以前，一定要關(guān)注自己的公積金繳存情況，不要出現(xiàn)斷繳，同時(shí)要注意繳納的額度，以免影響貸款額度的批復(fù)。

　　“偉嘉安捷”同時(shí)提醒，7月1日起，2017年度住房公積金北京繳存基數(shù)上限為23118元，月繳存額上限為5548元，基數(shù)的調(diào)整對(duì)于月工資高于21258元的收入群體有一定影響。除了公積金月繳存額增多外，由于公積金貸款對(duì)于月還款額的要求是不能低于月繳存額÷12%*50%，已經(jīng)使用公積金貸款的人月還款額也會(huì)有所增加，貸款的年限自然也會(huì)相應(yīng)縮短。