房地產(chǎn)調(diào)控“年中考”

　　始自2016年9月底，“史上最嚴(yán)”的本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控經(jīng)歷多輪升級，已步入限購、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限”時(shí)代。從目前多地的房地產(chǎn)市場形勢看，多地樓市明顯降溫，調(diào)控取得明顯成效。

　　房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在我國城鎮(zhèn)化歷史進(jìn)程中，既是牽引經(jīng)濟(jì)增長的重要“火車頭”之一，也是滿足群眾居住需求的發(fā)展成果“載體”。但是，一段時(shí)間以來，一些地方過分倚重房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一些地方出現(xiàn)房價(jià)高企，投資投機(jī)之風(fēng)盛行以及房產(chǎn)庫存積壓現(xiàn)象，成為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡的“重災(zāi)區(qū)”之一。

　　在中央明確“房子是用來住的、不是用來炒的”的根本定位下，此輪調(diào)控不但力度空前，而且見招拆招，直指房地產(chǎn)市場要害。在中央和地方強(qiáng)有力的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場開始積極分化，曾經(jīng)“熱火朝天”的一線城市樓市出現(xiàn)價(jià)量齊跌的局面。盡管整體來看，樓市走勢遠(yuǎn)未明朗，但本輪調(diào)控已基本控制住了一度混亂的局勢，“房子是用來住的、不是用來炒的”的調(diào)控目標(biāo)已形成全社會廣泛共識，并初顯積極成效。

　　當(dāng)然，對房地產(chǎn)的調(diào)控不可能畢其功于一役。從歷次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)來看，成交量整體下滑的僵持階段，是調(diào)控更為嚴(yán)峻的時(shí)期。松則反彈，落入越調(diào)越漲的窠臼；嚴(yán)則市場沉寂，連累合理性需求得不到滿足。在短平快準(zhǔn)狠之后，中長期的政策如何接續(xù)，成為房地產(chǎn)調(diào)控下一步的關(guān)鍵。

　　“房子是用來住的”，而住房市場并不只是銷售市場。在廓清房地產(chǎn)市場“癥結(jié)”之后，推進(jìn)“售租并舉”成為此輪調(diào)控的一大亮點(diǎn)。

　　對房地產(chǎn)業(yè)而言，只有順應(yīng)新形勢，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，才能健康平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展。時(shí)至仲夏，各地經(jīng)濟(jì)正面臨中考，如何避免一些地方因?qū)DP下滑擔(dān)憂而放松調(diào)控政策成為各方關(guān)注焦點(diǎn)。而各地方為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，合理有序促進(jìn)“售租并舉”，因城施策開出了哪些“良方”，更是市場的高度關(guān)切。

　　最嚴(yán)調(diào)控成效初顯

　　◆ 史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控成效初顯，但部分市場仍存上漲預(yù)期

　　◆ 一線城市總體降溫，二線城市市場有分化，弱房價(jià)和熱房價(jià)城市相互牽制

　　◆ 各地調(diào)控以“限”為主，一旦“松綁”會對樓市的供給關(guān)系形成壓力

　　◆ 購房需求強(qiáng)烈，房企拿地需求旺盛，房價(jià)上漲預(yù)期尚未降溫

　　◆ 下一程面臨切實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和建立長效機(jī)制重任

　　自去年“9·30”新一輪樓市調(diào)控啟動以來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)控周期已逾9個(gè)月，從限購、限貸擴(kuò)大到限價(jià)、限售、限商，本輪調(diào)控步入“五限”時(shí)代。《瞭望》新聞周刊記者初步梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前全國超過60個(gè)城市出臺多輪房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，范圍之廣、力度之嚴(yán)堪稱“史上之最”。

　　值得關(guān)注的是，《瞭望》新聞周刊記者連日在京津冀、長三角、珠三角等樓市熱點(diǎn)地區(qū)調(diào)研了解到，多地樓市開啟降溫通道、市場交易應(yīng)聲而落，房價(jià)趨穩(wěn)。調(diào)控已初見成效。同時(shí)，也需看到，目前各地調(diào)控措施以“限”為主，通過提高購房門檻、限定銷售價(jià)格等方式抑制市場成交，購房需求發(fā)生了轉(zhuǎn)化還是暫時(shí)等待時(shí)機(jī)，成為下一步房地產(chǎn)市場發(fā)展的未定因素。

　　采訪中，專家們指出，圍繞“房子是用來住的、不是用來炒的”的理念，經(jīng)過“短、平、快”的密集調(diào)控之后，中長期的政策如何接續(xù)，成為調(diào)控下一步的關(guān)鍵。

　　最大范圍、最大幅度的調(diào)控

　　2016年多地樓市異常火爆，雖然調(diào)控政策從10月陸續(xù)出臺，但基于對后市看好，一、二線熱點(diǎn)城市房價(jià)漲勢延續(xù)至今年，樓市依然是暗流涌動。為穩(wěn)控房地產(chǎn)市場，北京3月17日發(fā)布“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)控政策后，開啟了新一輪范圍更廣、力度更嚴(yán)的樓市調(diào)控潮。

　　從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、廈門等熱點(diǎn)二線城市，再到環(huán)京、環(huán)滬周邊區(qū)域，調(diào)控升級成為房地產(chǎn)市場的“主旋律”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自去年“9·30”調(diào)控以來，目前全國有超過60個(gè)城市或縣區(qū)發(fā)布各種房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次。

　　《瞭望》新聞周刊記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前北上廣深全部執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，且非戶籍人口購房門檻均提高至5年。此外以北京為中心，河北涿州、崇禮、霸州、文安等也采取限購措施，構(gòu)成環(huán)北京限購圈。環(huán)上海區(qū)域的浙江嘉善縣等地則對新房、二手房全面限購。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向《瞭望》新聞周刊記者表示，在熱點(diǎn)城市嚴(yán)厲調(diào)控下，投機(jī)資金向熱點(diǎn)區(qū)域周邊的“非限”區(qū)域轉(zhuǎn)移。一位熱點(diǎn)城市房管部門負(fù)責(zé)人說，無論是廣度還是深度上，這輪房地產(chǎn)調(diào)控不是小打小鬧。它不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，已經(jīng)成為一項(xiàng)政治任務(wù)，決心和力度都超以往，體現(xiàn)出地方政府堅(jiān)決貫徹“房子是用來住的、不是用來炒的”的理念。

　　在一些業(yè)內(nèi)人士看來，把去年的“9·30”限購和今年的這一輪樓市調(diào)控相比，當(dāng)前樓市調(diào)控因城施策，更具精準(zhǔn)性。

　　一是緊緊圍繞“房子是用來住的”，完善調(diào)控政策，適時(shí)圍堵調(diào)控漏洞。本輪調(diào)控政策涉及信貸、資金、購買資格等方面：對于非戶籍人口購房，北上廣深均將門檻提高至5年；“假離婚”行不通，北京對于離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，參照二套房信貸政策執(zhí)行，廣州成年單身或離異人士限購一套等；對于“商改住”等違規(guī)改變土地性質(zhì)開發(fā)建設(shè)的行為，北京出臺了“限商”政策。

　　二是限價(jià)、限售、限商，成本輪調(diào)控“撒手锏”。北京、南京等多個(gè)城市對新建商品住宅給出最高限價(jià)；限售也是本輪調(diào)控“新利器”，成都、廈門、廣州等20余城市啟動限售政策，其中雄安新區(qū)周邊的白溝限售時(shí)間最長，明確房產(chǎn)自登記之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

　　三是環(huán)熱點(diǎn)城市限購圈加速形成。本輪調(diào)控已從一、二線熱點(diǎn)城市擴(kuò)展到一些三、四線城市區(qū)域。除了環(huán)京、環(huán)滬的一些三、四線城市限購后，包括環(huán)合肥、環(huán)南京等的一些城市也加入限購序列。“這表明一、二線熱點(diǎn)城市的外溢效應(yīng)正在逐步放大。”張宏偉說。與此同時(shí)，調(diào)控政策也呈現(xiàn)出中心城市和周邊城市同步調(diào)控，形成“合力效應(yīng)”。

　　四是因城施策、因區(qū)施策，調(diào)控精細(xì)化。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，本輪調(diào)控不僅不同城市之間存在“去庫存”和“控房價(jià)”雙軌并行，即使在同一城市范圍內(nèi)，不同區(qū)域也是雙軌并行。比如，石家莊、南昌等在調(diào)控中并未實(shí)施全域限購，而是選擇在中心城區(qū)穩(wěn)步推進(jìn)；在“東熱西冷”格局下，廣東佛山樓市調(diào)控政策也有所區(qū)別。

　　五是供給端發(fā)力增加土地供應(yīng)。北京提出未來5年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求，其中自住型商品房擬建25萬套。今年4月，住建部與國土部聯(lián)合發(fā)文，要求合理安排住宅用地供應(yīng)，科學(xué)把握住房建設(shè)和上市節(jié)奏，對庫存小于六個(gè)月的城市要加大土地供應(yīng)力度。

　　多地樓市降溫交易下滑

　　從目前多地的房地產(chǎn)市場看，受調(diào)控政策收緊影響，多地樓市明顯降溫、住宅成交量整體下滑。

　　從一手房市場成交數(shù)據(jù)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月監(jiān)測的29個(gè)重點(diǎn)城市成交量環(huán)比下降5%，同比下降24%。其中，一線城市環(huán)比微跌4%，同比減少42%。北京、上海和廣州成交量持續(xù)低位運(yùn)行。二、三線城市環(huán)比下降5%，同比減少21%。

　　二手房市場也在降溫。此前交易火爆的北京、上海等的多家中介門店，明顯冷清了很多?！恫t望》新聞周刊記者在位于北京宣武門附近的一家房產(chǎn)中介門店蹲點(diǎn)兩小時(shí)，只看到三四組客戶前來看房。該門店經(jīng)紀(jì)人趙女士坦言，調(diào)控之前全天都閑不下來。

　　鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京、廣州、深圳、天津、杭州等二手房市場量價(jià)齊降。4月北京二手房成交量不及3月成交量的四分之一，成交均價(jià)環(huán)比下跌2.1%，是2015年11月以來的首次下跌；廣州成交量環(huán)比減少57.5%，均價(jià)環(huán)比下跌1.3%；天津成交量下降59.9%，均價(jià)環(huán)比下跌1.1%。

　　從房價(jià)方面來看，隨著政策效應(yīng)的繼續(xù)釋放，一、二線熱點(diǎn)城市房價(jià)趨向平穩(wěn)。19日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況顯示，房地產(chǎn)調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，樓市呈現(xiàn)穩(wěn)中有降格局。

　　其中，熱點(diǎn)調(diào)控城市降溫尤為明顯。四個(gè)一線城市中，只有廣州的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)上漲0.9%，上海和北京則出現(xiàn)房價(jià)環(huán)比“零漲幅”，深圳更是環(huán)比下跌。從同比來看，5月份，70個(gè)城市中新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅比上月回落的城市分別有29和18個(gè)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉稱，據(jù)測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)8個(gè)月回落，5月份比4月份分別回落2.2和1.7個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅分別連續(xù)6個(gè)月和4個(gè)月回落，5月份比4月份分別回落0.8和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前樓市的特點(diǎn)是，一線城市總體降溫，二線城市市場有分化，弱房價(jià)和熱房價(jià)城市相互牽制。

　　市場仍存上漲預(yù)期

　　調(diào)研采訪中，專家提醒《瞭望》新聞周刊記者，當(dāng)前樓市調(diào)控多以短期、需求端為主，采取“限”字措施抑制投資投機(jī)需求，但客觀上部分居住需求也受到影響；而且，投資需求還在，只是暫時(shí)被“堵”住。調(diào)控一旦“松綁”，會對樓市的供給關(guān)系形成壓力。

　　目前來看，房價(jià)上漲預(yù)期尚未降溫，一位房企負(fù)責(zé)人說。

　　在名為“投資環(huán)京”的微信群里，有一批環(huán)京樓市投資者交流心得。“環(huán)雄安地區(qū)嚴(yán)厲限購，北京南部地區(qū)需要有當(dāng)?shù)貞艏蛘呱绫ｉT檻，投資難度增大。但在廊坊北三縣地區(qū)，外地戶籍還可以購買一套，能買還是盡量買。”群里一名較為活躍的投資人說，不排除未來各地放松調(diào)控的可能性。一旦放松，市場就會回暖，房價(jià)反彈的可能性就很大。

　　此外，限購等調(diào)控政策雖然緩解了房價(jià)過快上漲趨勢，但也增強(qiáng)了人們“物以稀為貴”的上漲預(yù)期。

　　一位在沿海省份房管部門工作20多年的基層干部表示，限購本質(zhì)是遏制需求，但也向投資者釋放信號：越是稀缺緊俏的東西大家越追逐，價(jià)格就還要漲。反向預(yù)期之下，樓市限購反而成了房價(jià)上漲的預(yù)警器。

　　在“越限越漲”預(yù)期驅(qū)動下，購房者購房需求更加強(qiáng)烈。今年3月底，在環(huán)京地區(qū)，一樓盤開盤推出2000余套房源，卻排了1萬多個(gè)號。開盤時(shí)，購房者將售樓處擠得水泄不通，有人排不到號竟聲稱“買不到房就砸售樓處”。

　　在福州3月底開盤的魯能公館項(xiàng)目，兩三百套房源引來幾千人哄搶。一名地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說，當(dāng)天現(xiàn)場有中介把買房資格炒到兩萬元，不找關(guān)系根本買不到房。

　　《瞭望》新聞周刊記者調(diào)研了解到，去年“9·30”進(jìn)入調(diào)控周期以來，全國多個(gè)熱門城市出臺“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，這讓不少人購房時(shí)從“首套房”變?yōu)?ldquo;二套房”，購房首付款大幅上漲，購房者頓時(shí)面臨巨大壓力，導(dǎo)致交易無法進(jìn)行。在一些專家看來，因樓市政策調(diào)整引發(fā)的交易糾紛該如何處置，目前尚無成熟法律支撐，“樓市新政”是否為“不可抗力因素”的問題還存在爭議。

　　不僅購房需求強(qiáng)烈，房企拿地需求同樣旺盛。某東部沿海省份省會城市房管部門人士坦言，雖然采取系列調(diào)控政策，但房企拿地?zé)崆椴粶p。“出讓住宅用地都設(shè)定最高限價(jià)，但每次出讓都頂?shù)阶罡邇r(jià)，只能搖號產(chǎn)生競得者”。

　　“拿了高價(jià)地可能會死，但沒有地一定會死。”一位房企負(fù)責(zé)人坦言，現(xiàn)在一線城市土地供應(yīng)有限，企業(yè)會不惜一切代價(jià)去搶地，也導(dǎo)致地價(jià)高企、“地王”頻現(xiàn)。

　　供給側(cè)改革迫切性凸顯

　　《瞭望》新聞周刊記者調(diào)研了解到，此輪調(diào)控多地對新建住宅入市出臺了限價(jià)的硬性指標(biāo)，一些開發(fā)企業(yè)作出各種“花樣”的針對性對策，客觀上導(dǎo)致樓市短期供給不足。

　　南京市河西地區(qū)是南京優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目較為集中的地區(qū)之一?！恫t望》新聞周刊記者走進(jìn)河西地區(qū)多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，該區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目要么無房可賣，要么統(tǒng)一售價(jià)——每平方米45000元，此系政府對該區(qū)設(shè)定的統(tǒng)一指導(dǎo)價(jià)格。

　　本刊記者了解到，開發(fā)企業(yè)對此有不同意見。一些實(shí)力較強(qiáng)、能挺住的企業(yè)則調(diào)整營銷策略、改持觀望態(tài)度，按兵不動“豪賭”政策松綁的時(shí)刻。福州某樓盤項(xiàng)目的備案價(jià)是每平方米16000元，年初一直以23000左右的價(jià)格銷售。被房管部門批評后，項(xiàng)目干脆捂盤，放著一些房源不賣。一位房企負(fù)責(zé)人坦言，政府“限價(jià)令”讓開發(fā)商“很難受”：有些地產(chǎn)項(xiàng)目拿地成本，加上金融、建安成本，單價(jià)已經(jīng)超過目前政府限價(jià)。

　　另一方面，一些城市的“限價(jià)令”導(dǎo)致樓盤定價(jià)或備案價(jià)格盡量接近價(jià)格最高控制點(diǎn)。在業(yè)內(nèi)人士看來，這樣有可能導(dǎo)致樓盤價(jià)格在限價(jià)令范圍內(nèi)整體上調(diào)。這樣盡管控制了整體市場的成交最高價(jià)，但是由于中低端樓盤提價(jià)，限價(jià)令變?yōu)榇贊q令。

　　為了實(shí)現(xiàn)房價(jià)緩增長甚至不增長的調(diào)控目標(biāo)，熱點(diǎn)城市嚴(yán)控新項(xiàng)目預(yù)售證審批，新增供應(yīng)量持續(xù)偏緊，導(dǎo)致供應(yīng)不足?？硕饠?shù)據(jù)顯示，5月，監(jiān)測的29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)量同、環(huán)比分別繼續(xù)減少22%和13%，各線城市均有不同程度的回落。具體而言，一線城市全線回落，廣州、深圳環(huán)比跌幅超60%，北京、上海環(huán)比跌幅在30%左右；二、三線城市整體環(huán)比下降8%，同比下降16%。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，受限價(jià)令影響目前新房供應(yīng)不足，會進(jìn)一步加劇樓市的供需錯(cuò)位，促進(jìn)看漲預(yù)期。

　　多位房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，在建樓盤將延遲入市時(shí)間，等市場趨冷，政府放松管控，再賣個(gè)好價(jià)錢。福州一家地產(chǎn)公司的銷售負(fù)責(zé)人告訴《瞭望》新聞周刊記者，限價(jià)令下，開發(fā)商和房管部門玩起了數(shù)字游戲。“比如一些高價(jià)樓盤明明已經(jīng)賣出去了，但房管部門拖著不給網(wǎng)簽。等到一些價(jià)格低的低端項(xiàng)目要網(wǎng)簽時(shí)，將高低項(xiàng)目搭配網(wǎng)簽，整體上的網(wǎng)簽價(jià)格也不會過高。”

　　“政府對樓市銷售價(jià)格進(jìn)行干預(yù)，對于短期內(nèi)遏制樓市房價(jià)過快上漲起到一定的積極作用，但是對項(xiàng)目限價(jià)只是權(quán)宜之計(jì)，樓市調(diào)控急需‘后手’，也就是中長期的調(diào)控手段”。采訪中，多地建設(shè)部門負(fù)責(zé)人對本刊記者表示。

　　目前樓市調(diào)控首當(dāng)其沖的還是價(jià)格，嚴(yán)躍進(jìn)說，后續(xù)還需要從供求關(guān)系入手，切實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。（記者 方問禹 董建國 鄭鈞天 孔祥鑫 周強(qiáng) 王存福 高博 馬姝瑞 刊于《瞭望》2017年第28期）