租賃住房”一詞首次出現(xiàn)在上海土地出讓要求中“土地用途”一欄，這也意味著上海租賃市場迎來新的格局。

　　昨日晚間，上海規(guī)土局網(wǎng)站發(fā)布了2幅位于浦東新區(qū)張江和嘉定新城的擬出讓地塊公告，地塊的土地用途都標(biāo)注為“租賃住房”。人民網(wǎng)記者注意到，這是上海公開土地市場上未曾出現(xiàn)過的新土地用途，公告要求所建物業(yè)嚴(yán)格按照“只租不售”模式管理，僅用于出租，不得出售。

　　上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦稱：“今年以來，政府有關(guān)租賃市場建設(shè)的會議開了不少，說明租賃市場重視程度相當(dāng)高，出現(xiàn)全部持有的土地顯示出地方政府積極推進(jìn)相關(guān)工作的決心。”

　　“此前，北京也出現(xiàn)過全部持有的住宅地塊。不同的是，北京是到了限定價(jià)格后比拼自持比例，結(jié)果開發(fā)商自己選擇全部持有，而上海直接規(guī)定必須持有，顯然這次上海又走在前列。”盧文曦補(bǔ)充道。

　　目標(biāo)租戶為“高端人才”

　　公告顯示，本地塊土地用途為租賃住房，所建物業(yè)嚴(yán)格按照“只租不售”模式管理，僅用于出租，不得出售。受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)整體持有租賃住房物業(yè)并持續(xù)出租運(yùn)營，有關(guān)房屋套型、功能及運(yùn)營管理等全生命周期管理要求。

　　根據(jù)目前公布的出讓預(yù)合同顯示，該項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先為園區(qū)內(nèi)各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供居住配套服務(wù)，對園區(qū)重點(diǎn)科研單位、高校和重點(diǎn)企業(yè)引進(jìn)的全球頂尖科學(xué)家、高級專家和領(lǐng)軍型人才等重點(diǎn)高端人群給予重點(diǎn)保障。

　　除了出租人群有限制以外，房屋租金也有明確規(guī)定：租金水平應(yīng)不高于市場同類房源租金水平，租金價(jià)格可根據(jù)市場租金水平情況適時(shí)調(diào)整。

　　事實(shí)上，這次優(yōu)先出讓的張江南區(qū)配套基地正是配合此前發(fā)布的《張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃》，其稱，擬通過增加居住用地、新增住宅全部用作租賃住宅，以及提高研發(fā)、工業(yè)用地人才公寓、宿舍配套比例等，滿足科學(xué)城就業(yè)人口居住需求。同樣地，嘉定作為新興人才的聚居地，也承載著產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)移的使命。

　　除了吸引人才外，從土地市場來講，自持70年對房企的資金和運(yùn)營能力要求較高，也會有效降低溢價(jià)率，從而降低土地市場的熱度。

　　此外，在盧文曦看來，租售并舉是趨勢，但需要控制好所在區(qū)域內(nèi)的比例。如果新增可售住宅不多，會造成區(qū)域內(nèi)供求緊張格局，不僅新房價(jià)格有上漲壓力，而且基于可售房少，二手房也會成為稀缺資源，同樣面臨上漲壓力。

　　租售并舉漸成趨勢

　　在一線城市土地供應(yīng)緊張的情況下，越來越多的一、二線城市加大租賃市場的培育，增加房源來緩解供需矛盾。

　　根據(jù)“十三五規(guī)劃”相關(guān)工作部署，我國提出將加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，深化住房制度改革，優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，更好地保障“居者有其屋”。

　　對于具備購房能力的城鎮(zhèn)居民，支持其通過住房市場購買商品住房；對于無能力購買住房的居民特別是非戶籍人口，支持其從市場上租房居??；對于難以承受房租、符合條件的困難家庭，政府予以公共租賃住房保障。

　　鑒于此，去年6月3日，國務(wù)院辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，旨在規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，促進(jìn)我國住房市場由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變。

　　其中，明確提出，改善租房市場有效供給，在支持和規(guī)范個(gè)人出租住房的同時(shí)，也將 “發(fā)展住房租賃企業(yè)”，提高租房房源的集中化、規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化水平。

　　在此背景下，北京率先開啟了“限房價(jià)、競地價(jià)、競自持”土地出讓方式，并且由北京萬科率先競得了首個(gè)全部自持的住宅地塊。隨后，部分熱點(diǎn)的二線城市也效法北京的土地出讓方式。

　　盧文曦認(rèn)為，此次上海是在出讓文件中直接規(guī)定必須持有，這個(gè)做法尚屬于首次，也表示了租賃住房將成為日后發(fā)展的新方向。