從全球漲幅第一到部分樓價(jià)幾近腰斬 誰(shuí)導(dǎo)演了合肥房?jī)r(jià)過山車？

　　(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第26期)

　　安徽合肥，這個(gè)曾經(jīng)排名靠后的“弱二線”房地產(chǎn)價(jià)格洼地城市，去年一躍成為國(guó)內(nèi)甚至全球房?jī)r(jià)高速上漲的“領(lǐng)頭羊”，令人為之側(cè)目。在胡潤(rùn)研究院今年1月發(fā)布的2016年全球房?jī)r(jià)指數(shù)中，合肥房?jī)r(jià)漲幅超過40%，位居2016年全球房?jī)r(jià)漲幅第一。在全國(guó)70個(gè)大中城市新房售價(jià)環(huán)比漲幅排名中，合肥也首次登上榜首。

　　去年下半年特別是10月2日以后，合肥推出“史上最嚴(yán)限購(gòu)令”，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速由滾燙的高溫狀態(tài)陷入冰冷和沉寂，價(jià)格持續(xù)回落，成交量不斷萎縮。據(jù)房產(chǎn)中介稱，目前合肥房?jī)r(jià)普遍下跌15%～20%，個(gè)別小區(qū)房?jī)r(jià)竟呈現(xiàn)50%的直線下滑，價(jià)格遭到腰斬。

　　合肥作為長(zhǎng)三角城市群的副中心城市，在與上海、杭州、南京等周邊城市的貼身競(jìng)爭(zhēng)中，城市的經(jīng)濟(jì)總量和人口容納量較小，人口吸引能力沒那么強(qiáng)，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期以來(lái)不溫不火。但為何去年以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅如此迅猛和突兀？背后原因是什么？

　　金融炒房客 “高評(píng)高貸”上演 “空手套”

　　合肥當(dāng)?shù)厝死钗慕芨嬖V《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，作為省會(huì)城市的合肥，多年來(lái)的房?jī)r(jià)一直很“低調(diào)”，在鄰近城市南京2008年房?jī)r(jià)每平方米過萬(wàn)的時(shí)候，合肥房?jī)r(jià)還在3000～5000元/平方米之間徘徊，直到2015年合肥房?jī)r(jià)才突破萬(wàn)元。“那時(shí)感覺每平方米萬(wàn)元的房?jī)r(jià)太高了，一時(shí)還難以接受，其實(shí)周邊城市早就奔3萬(wàn)、4萬(wàn)去了。”李文杰說。

　　2016年，“蟄伏”已久的合肥房?jī)r(jià)迎來(lái)一輪超乎想象的暴漲。合肥市民張先生對(duì)記者形容說：“去年漲得最厲害的時(shí)候，我過一條馬路的時(shí)間房?jī)r(jià)都能漲個(gè)200～300元/平方米。就這樣一直毫無(wú)節(jié)制地沖到全球漲幅第一的位置，實(shí)在讓人不可思議。”

　　脫離正常軌道的變化總是有原因的。合肥當(dāng)?shù)匾患掖笮头慨a(chǎn)中介主管王濤告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，去年全國(guó)各地涌來(lái)的“炒房團(tuán)”云集合肥，他們所到之處，猶如“洪水浪涌，房?jī)r(jià)因之迅速攀升，不斷水漲船高”。

　　據(jù)王濤觀察和記錄，去年合肥樓市聚集了兩類“炒房團(tuán)”，一類是“金融炒房客”，另一類是“主流炒房團(tuán)”。

　　“金融炒房客”，有單槍匹馬來(lái)的，也有組團(tuán)過來(lái)的。由于去年房源少，“炒房團(tuán)”多，所以中介出來(lái)什么樣的房子，這類炒家都全盤接手，然后再通過銀行對(duì)這些房子 “高評(píng)高貸”，源源不斷地把更多的錢從銀行套出來(lái)，再投資炒房。

　　王濤稱，他們?nèi)ツ曜隽硕嗯@樣的業(yè)務(wù)，其中有個(gè)“炒房團(tuán)”是從浙江過來(lái)的，4個(gè)人組成一個(gè)團(tuán)隊(duì)。背后有幾家公司贊助他們一部分資金，用來(lái)付炒房首付款，賺了錢再按比例分成。當(dāng)時(shí)，他們一下子要了20套，讓中介幫助計(jì)算首付、月供以及可以從銀行套出多少錢。他們對(duì)房子品質(zhì)要求不高，只希望找到面積大的房子，這樣可以從銀行套出更多的錢，這類“金融炒房客”屬于打金融擦邊球的投機(jī)者。

　　王濤對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，這類“炒房團(tuán)”大多不需要自己掏錢，如果做得好，還能多套出些余錢。他記得很清楚，有一個(gè)“金融炒房客”就通過這種方式，經(jīng)過一番操作后多套出來(lái)20萬(wàn)元現(xiàn)金。

　　據(jù)了解，“高評(píng)高貸”，就是通過關(guān)系將房子價(jià)值評(píng)估高些，比如A炒房客從中介接手一套房子市值100萬(wàn)元，他讓背后的財(cái)團(tuán)幫其墊付，再找關(guān)系將該房產(chǎn)價(jià)值高估至150萬(wàn)元，按銀行通用標(biāo)準(zhǔn)以房屋價(jià)值七成貸款，就能從銀行套出105萬(wàn)元，這樣還完財(cái)團(tuán)墊付款，他用這種“空手套”還凈賺5萬(wàn)元現(xiàn)金。

　　王濤表示，當(dāng)時(shí)辦理這批二手房貸款手續(xù)全部加快，一個(gè)月之內(nèi)就辦完一套，“炒房團(tuán)”接手的房子就放在那里等待升值后出手。據(jù)了解，這批房子是去年四五月份交易的，買的時(shí)候價(jià)格還比較低，目前這批房子都沒有出手，還放在那里等待漲價(jià)。因?yàn)槿胧謺r(shí)價(jià)格低，均價(jià)在每平方米1萬(wàn)元左右，按目前1.5萬(wàn)～1.6萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，一平方米可以賺5000元左右，一套房可賺50萬(wàn)～60萬(wàn)元。

　　合肥鏈家的一位工作人員稱，去年在合肥通過這樣的“金融游戲”炒房的這幫“炒房團(tuán)”，中介幫忙找的房子看都不看，直接付款入手，全權(quán)委托房產(chǎn)中介處理。

　　另一類“炒房團(tuán)”就是組團(tuán)出擊的“主流炒房團(tuán)”。他們之間互相聯(lián)手，組團(tuán)買房，壟斷式購(gòu)房，控制房源，然后拉抬價(jià)格。這類“炒房團(tuán)”對(duì)房子品質(zhì)要求較高，注重綠化和戶型，他們大多是聯(lián)手整幢、整單元或者整個(gè)樓層購(gòu)買，這樣方便談判壓價(jià)，一旦入手后，便將這些房間隔成一個(gè)個(gè)小單間出租，或者整套一起租給別人，以租金來(lái)抵充月供，然后坐等漲價(jià)，等達(dá)到自己滿意的收益后再出手。

　　“炒房客” 親述炒房套路：組團(tuán)控制房源，約定坐地起價(jià)，借助媒介造勢(shì)

　　在合肥采訪期間，記者碰到了“炒房客”郭文強(qiáng)，他稱，2015年合肥濱湖板塊的房?jī)r(jià)漲得非常慢，年初均價(jià)為7000多元/平方米，年末才漲到8000～9000元/平方米，一年時(shí)間每平方米才漲不到2000元。

　　郭文強(qiáng)分析，與南京等周邊城市相比，合肥房?jī)r(jià)在這一輪暴漲前屬于比較滯后的城市，所以去年這個(gè)房產(chǎn)價(jià)格洼地一下子涌入眾多“炒房團(tuán)”，不斷賣力炒作，在板塊輪動(dòng)中逐步推高房?jī)r(jià)，一下子透支了合肥房?jī)r(jià)幾年的漲幅，造成了房?jī)r(jià)的反常上漲和畸形的板塊結(jié)構(gòu)。

　　郭文強(qiáng)認(rèn)為，去年領(lǐng)漲合肥房?jī)r(jià)的板塊是濱湖，該板塊也是房?jī)r(jià)迅速躥升的最大元兇。2015年這批“炒房團(tuán)”就跑到濱湖板塊購(gòu)買了一批房子，均價(jià)在8000元/平方米左右，每個(gè)小區(qū)都有。此后，各路 “炒房團(tuán)”蜂擁而入，接力炒作。大家互相通氣誰(shuí)都不賣，將這個(gè)板塊的大部分房源控制住，伺機(jī)進(jìn)行炒作。

　　此后，濱湖板塊沒有新房出售，房源基本上都控制在這幫“炒房團(tuán)”手里?？刂品吭床皇悄康?，炒房賺錢才是終極目標(biāo)。于是一段時(shí)間后“炒房團(tuán)”突然放出來(lái)四五套房子，直接掛出1.3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，房?jī)r(jià)噌地就上去了。“這樣的價(jià)格肯定是高了。”郭文強(qiáng)說，這樣做是為了刺激剛需用戶。接下來(lái)，他們到處貼廣告，借助各種媒介開足馬力造勢(shì)，周邊的中介也陸續(xù)掛出來(lái)1.3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格了。

　　“炒房客”很清楚掛這個(gè)價(jià)是沒人買的。等個(gè)十天半個(gè)月，該板塊嘩啦一下子又有三四套房掛出來(lái)，價(jià)格在1.2萬(wàn)元/平方米，出來(lái)后很快就沒有了。是不是真賣掉了不好說，但市場(chǎng)已經(jīng)被帶動(dòng)了。如此這般，“炒房團(tuán)”直接將房?jī)r(jià)從8000元/平方米一下子拉升到了1.2萬(wàn)元/平方米，連1萬(wàn)、1.1萬(wàn)元的中間價(jià)格區(qū)間和漲價(jià)過程都省掉了。之后再連續(xù)掛出七八套價(jià)格在1.3萬(wàn)元/平方米的房源，自然很快又沒有了。剛需客戶看到房?jī)r(jià)漲得這么厲害，不敢再觀望了，都跑過去買，結(jié)果沒房源，“炒房團(tuán)”已將可售房源控制住，直接將價(jià)格報(bào)到1.5萬(wàn)～1.6萬(wàn)元/平方米。就這樣，主流“炒房團(tuán)”通過對(duì)板塊房源的壟斷，很快將濱湖板塊的房?jī)r(jià)拉起來(lái)，最高峰的時(shí)候，他們竟然將濱湖房?jī)r(jià)炒到2.2萬(wàn)～2.3萬(wàn)元/平方米的高價(jià)。

　　郭文強(qiáng)說，通過上述板塊房源炒作后，“炒房團(tuán)”又開始對(duì)周邊關(guān)聯(lián)板塊房源輪動(dòng)炒作，就這樣，在“炒房團(tuán)”的輪動(dòng)炒作下，合肥房?jī)r(jià)在2016年瘋狂上漲。

　　“限購(gòu)令” 出臺(tái)部分板塊價(jià)格遭腰斬

　　“槍打出頭鳥”，合肥樓市的火爆和快速上漲很快引來(lái)了“限購(gòu)”新政。2016年10月2日晚，合肥市政府緊急召開新聞發(fā)布會(huì)，宣布10條調(diào)控措施，主要包括：合肥市將加大居住用地供應(yīng)力度；市區(qū)范圍內(nèi)開展限購(gòu)；暫停異地公積金貸款；加強(qiáng)商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案管理等多項(xiàng)措施。

　　這個(gè)被稱為合肥“史上最嚴(yán)限購(gòu)令”出臺(tái)后，合肥房?jī)r(jià)很快轉(zhuǎn)入下降趨勢(shì)，一直降到今年5月初。

　　合肥地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，合肥房?jī)r(jià)最早是從濱湖板塊炒作起來(lái)的，所以濱湖板塊的水分和泡沫最大。去年10月合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)，力度不斷加碼，炒房客開始大量拋房。當(dāng)濱湖房?jī)r(jià)還盤旋在2.2萬(wàn)～2.3萬(wàn)元/平方米的高價(jià)時(shí)，“炒房團(tuán)”便以2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格拋售。濱湖板塊房?jī)r(jià)也因“炒房團(tuán)”的拋售快速下跌。合肥部分房產(chǎn)中介稱，濱湖板塊的降幅最大，多數(shù)降幅達(dá)到40%～50%，快到腰斬的價(jià)格了。今年春節(jié)時(shí)，濱湖有個(gè)樓盤開盤價(jià)為1.1萬(wàn)元/平方米，與價(jià)格最高時(shí)周邊樓盤2.2萬(wàn)～2.3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格相比下降了一半還多。真是“成也蕭何，敗也蕭何”。

　　上述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購(gòu)之后，合肥房?jī)r(jià)在去年底今年初達(dá)到冰點(diǎn)，過春節(jié)的那幾天，很少有人看房買房。雖然濱湖板塊價(jià)格遭到腰斬是個(gè)別現(xiàn)象，但合肥房?jī)r(jià)陷入低迷是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　(應(yīng)采訪對(duì)象要求，郭文強(qiáng)為化名)

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 劉照普| 合肥報(bào)道