《中國(guó)新聞周刊》記者|賀斌

　　羅峰(化名)陷入深深的糾結(jié)之中。

　　在上海打拼多年，已經(jīng)拿到戶口的他，4年前在上海嘉定新城金郡買了一套商住房。盡管知道商住房不太合規(guī)，但當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)的住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格高不可攀，只能退而求其次。

　　房子不大，好歹在上海有了自己的家。但在他心里，這個(gè)“家”也只是暫時(shí)的，因?yàn)樯套》柯洳涣藨?，而且只?0年產(chǎn)權(quán)，因此，攢足錢置換一套小戶型一直是他的下一個(gè)目標(biāo)。“我的戶口還掛靠在公司的集體戶中，萬(wàn)一以后生了孩子，落戶口還得要大產(chǎn)權(quán)房，因此，置換房對(duì)我而言是剛需。”他對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)。

　　從香餑餑到燙山芋

　　誰(shuí)也沒(méi)想到，上海的商住房政策來(lái)得這么迅猛，讓羅峰猝不及防。今年1月，上海開(kāi)始整頓“商住房”，并在嘉定、閔行兩個(gè)區(qū)先行啟動(dòng)商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作。全市128個(gè)項(xiàng)目暫停銷售，15個(gè)“類住宅”項(xiàng)目(即土地用途為商業(yè)、辦公或其他非住宅用途，但以住宅形式銷售的項(xiàng)目)整改恢復(fù)商辦用途。

　　5月17日，上海市住建委等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見(jiàn)》，對(duì)商辦類項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步整頓，其中規(guī)定，對(duì)已售未交付入住的項(xiàng)目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改，由相關(guān)部門(mén)聯(lián)合驗(yàn)收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)。

　　6月12日，針對(duì)在依法清理整頓商業(yè)辦公項(xiàng)目過(guò)程中，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)曲解政策、拖延整改，對(duì)購(gòu)房人要求退房等維權(quán)行為設(shè)置障礙等情況，上海市住建委和相關(guān)部門(mén)重申，清理整頓工作的對(duì)象，是違法違規(guī)的商業(yè)辦公項(xiàng)目和相關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)。并提出，為進(jìn)一步維護(hù)好購(gòu)房人的正當(dāng)合法權(quán)益，對(duì)已實(shí)際成交并完成銷售合同網(wǎng)上備案，購(gòu)房人要求退房的，支持購(gòu)房人依法維權(quán)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須積極配合；購(gòu)房人希望繼續(xù)履行合同的，可交付使用，相關(guān)信息記入房屋交易登記系統(tǒng)。

　　接下來(lái)的這個(gè)周末，各個(gè)“類住宅”項(xiàng)目均有相關(guān)政府和開(kāi)發(fā)商的工作人員現(xiàn)場(chǎng)答疑，羅峰也去咨詢了一下，得到的答復(fù)是他這樣已經(jīng)入住的存量房可以繼續(xù)居住，一旦要賣，就需要拆除衛(wèi)生間和燃?xì)獾仍O(shè)施，恢復(fù)成商辦性質(zhì)再進(jìn)行交易。

　　退房還是保房？羅峰拿不定主意，如果退房，他唯一的住處就沒(méi)有了，而且極有可能按四年前的價(jià)位退房款。“那么等于我的房子不但沒(méi)有增值，甚至還嚴(yán)重縮水了。”但如果繼續(xù)居住，一旦以后需要賣房置換，以如今商住房的惡名，很難找到買家，“豈不是砸在手里？”

　　“‘6·12’公告只是政府做了一個(gè)表態(tài)，但實(shí)施細(xì)則還沒(méi)出來(lái)，一切都充滿著變數(shù)。”羅峰憂心忡忡地說(shuō)。

　　類住宅也叫商住房，起源于上世紀(jì)90年代的廣東深圳。當(dāng)時(shí)，一批開(kāi)發(fā)商將爛尾樓包裝成“酒店式公寓”對(duì)外銷售，這種方式很快在全國(guó)一些大城市流行開(kāi)來(lái)。特別是一些城市出臺(tái)限購(gòu)令之后，一些開(kāi)發(fā)商將原本規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公的樓盤(pán)改造、隔斷成具有獨(dú)立廚衛(wèi)、上下水等適合居住設(shè)施的樓盤(pán)對(duì)外銷售，因?yàn)椴幌拶?gòu)且價(jià)格相對(duì)純住宅便宜，深受市場(chǎng)青睞。

　　據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交套數(shù)為10.9萬(wàn)套，其中3.5萬(wàn)套是以商住房為主的類住宅，類住宅占比超過(guò)30%；今年前兩個(gè)月，上海市場(chǎng)總成交套數(shù)為6046套，其中類住宅765套，類住宅占比12.65%。

　　一位不具姓名的上海房地產(chǎn)研究者告訴《中國(guó)新聞周刊》，長(zhǎng)期以來(lái)，上海商住房和純住宅價(jià)格嚴(yán)重倒掛，以他所在大學(xué)附近的房?jī)r(jià)為例，純住宅的價(jià)格幾乎是商住房的兩倍，而在20年前，商業(yè)辦公地產(chǎn)比純住宅價(jià)格高，價(jià)格倒掛的很大一部分原因是土地出讓金的差異，“有些人整棟買下來(lái)，改裝成公寓出租，可以迅速收回投資，現(xiàn)金流能夠得到保障。但如果任由開(kāi)發(fā)商這樣做，都去做商辦，住宅就賣不動(dòng)了。”他說(shuō)。

　　“類住宅之所以如此火爆，在一定程度上反映了市場(chǎng)需求。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌向《中國(guó)新聞周刊》分析道，從開(kāi)發(fā)商角度看，寫(xiě)字樓不太好銷售，而且商業(yè)辦公用地的土地出讓金也比純住宅用地要少一些，價(jià)位也上不去，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商行為發(fā)生變化。

　　“他們感覺(jué)到市場(chǎng)的需求主要來(lái)自住宅需求，政府的規(guī)劃用途和實(shí)際需求存在偏差，從某種角度上看這種變化是對(duì)規(guī)劃中出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題的糾偏。”顧云昌說(shuō)。而從市場(chǎng)角度，由于限購(gòu)，很多老百姓買不了純住宅，只能通過(guò)商住房來(lái)解決住房需求問(wèn)題。

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴《中國(guó)新聞周刊》，商業(yè)辦公項(xiàng)目層高一般為4?5米，可以隔成上下兩層，從而增加使用面積。因此，一些開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目驗(yàn)收后普遍會(huì)延遲交房，利用這段時(shí)間進(jìn)行裝修，接通燃?xì)狻⑺?、電等，使房屋適應(yīng)居住需求，

　　針對(duì)這種亂象，2011年，北京市住建委等五部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，規(guī)定從當(dāng)年6月1日起，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得設(shè)計(jì)成住宅格局，不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間，開(kāi)發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪將無(wú)法辦理房產(chǎn)證。但最終，這一政策由于缺乏有力的處罰措施而流于形式。

　　2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，提出“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”。這一提法被誤讀為商改住的政策依據(jù)，對(duì)市場(chǎng)起到了推波助瀾的作用，也讓一些城市對(duì)商住房的態(tài)度曖昧不明，在監(jiān)管上有所放松，普遍采取一種觀望態(tài)度。

　　眾矢之的

　　今年1月，上海首先對(duì)“類住宅”開(kāi)刀，對(duì)全市商業(yè)辦公項(xiàng)目進(jìn)行清理整頓。4家來(lái)自閔行和嘉定的項(xiàng)目因整改不到位而受到行政處罰。

　　此后，全國(guó)一些其他城市也紛紛對(duì)“類住宅”進(jìn)行限制。2月16日，天津市規(guī)劃局、國(guó)土房管局、建委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于酒店型公寓建設(shè)管理相關(guān)文件失效的通知》，提出天津市將不再新批酒店式公寓項(xiàng)目。

　　被市場(chǎng)稱為“3·26”新政的北京商住房調(diào)控異常嚴(yán)厲。3月26日，北京市多部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，明令禁止將商業(yè)辦公類項(xiàng)目擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。還要求商辦項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米，在建在售商辦項(xiàng)目不得出售給個(gè)人；二手商辦項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)，買家資格除需滿足住宅限購(gòu)要求，還需全額付款；對(duì)于開(kāi)發(fā)商也提出了明確的懲罰意見(jiàn)，指出項(xiàng)目建設(shè)單位如有違規(guī)，將被取消在京拿地資格。此外，北京各大商業(yè)銀行還全面暫停了商住房的抵押貸款。

　　3月30日，廣州提出加強(qiáng)商辦類房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商辦類物業(yè)，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是法人單位；法人單位購(gòu)買的商辦類物業(yè)不得作為居住使用，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給法人單位。

　　4月21日，成都多部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)格按照規(guī)劃用地性質(zhì)及規(guī)劃許可開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，嚴(yán)禁擅自改變?yōu)榫幼∮猛尽?/p>

　　當(dāng)天，上海市規(guī)劃與國(guó)土資源局再次出臺(tái)文件，要求土地出讓合同中應(yīng)明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公項(xiàng)目，商業(yè)用地未經(jīng)約定不得建設(shè)公寓式酒店。

　　5月12日，深圳發(fā)文，提出未來(lái)5年，商業(yè)辦公、研發(fā)用房轉(zhuǎn)公寓建筑平面布局不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)，衛(wèi)生間等各類管道應(yīng)集中設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)和建設(shè)環(huán)節(jié)弄虛作假(如預(yù)留管道等)將受處罰。

　　各城市紛紛對(duì)類住宅項(xiàng)目施以重拳，令商住項(xiàng)目迅速降溫。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：以北京為例，3月26日之前3天，北京全市成交量達(dá)850套；而3月26日之后3天，全市所有商辦項(xiàng)目，包括商住公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)，僅成交了7套。

　　在北京市大興區(qū)地鐵4號(hào)線義和莊站周圍，有3個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，萬(wàn)科天地、恒大未來(lái)城和泰禾中央廣場(chǎng)。在北京市住建委信息中，土地規(guī)劃用途均為商業(yè)、辦公用地。然而，在宣傳時(shí)，3個(gè)樓盤(pán)均號(hào)稱能夠居住。今年4月，北京市住建委公開(kāi)點(diǎn)名了6家違規(guī)銷售商改住項(xiàng)目，并施以暫停網(wǎng)簽的處罰，上述3家均榜上有名。

　　然而，《中國(guó)新聞周刊》走進(jìn)萬(wàn)科天地售樓處時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)大廳門(mén)可羅雀，前來(lái)咨詢的人寥寥無(wú)幾。“現(xiàn)在我們這里只有商鋪，沒(méi)有住宅性質(zhì)的房屋出售。”一位銷售員說(shuō)，并沒(méi)有顯得特別熱情。

　　而在不遠(yuǎn)的恒大未來(lái)城售樓處，針對(duì)官網(wǎng)上所說(shuō)的大產(chǎn)權(quán)房，一位銷售員解釋說(shuō)那就是50年產(chǎn)權(quán)的公寓，并極力規(guī)勸《中國(guó)新聞周刊》記者不要買，“現(xiàn)在已經(jīng)不讓賣了，以3月26日為界，之前買了也就買了，在此之后的商業(yè)辦公項(xiàng)目必須以公司的名義全款買，非常麻煩。”

　　盡管商住性質(zhì)已經(jīng)被叫停，但商鋪還依然在售，當(dāng)被問(wèn)及是否通燃?xì)鈺r(shí)，她立刻否認(rèn)，“就是做商業(yè)用的。”她還殷勤地推薦了其他非恒大的樓盤(pán)，“以后70年產(chǎn)權(quán)房越來(lái)越少，現(xiàn)在你不抓緊買，明年就不是這個(gè)價(jià)了。”

　　進(jìn)退兩難

　　商辦項(xiàng)目調(diào)控空前嚴(yán)格，為了回籠資金，開(kāi)發(fā)商不惜冒險(xiǎn)踩踏政策紅線，從側(cè)面反映了開(kāi)發(fā)商處于進(jìn)退兩難的境地。

　　5月21日，北京市住建委發(fā)布消息稱，查處了綠地集團(tuán)位于北京市密云區(qū)的一處商辦項(xiàng)目。該項(xiàng)目尚未取得預(yù)售證即擅自銷售，同時(shí)涉嫌違規(guī)宣傳“商改住”。

　　北京市住建委對(duì)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商綠地集團(tuán)北京京緯置業(yè)有限公司處以173萬(wàn)元罰款，對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)資質(zhì)進(jìn)行降級(jí)，并責(zé)令其限期整改，整改期間作出暫停網(wǎng)簽、暫停拿地資格以及暫停銀行授信的處理。

　　可以說(shuō)，這是北京“3·26”新政以來(lái)商改住項(xiàng)目調(diào)控的進(jìn)一步升級(jí)。此前5月3日，北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司因其項(xiàng)目違規(guī)“商改住”及“以租代售”，受到住建委處罰，處罰包括開(kāi)發(fā)資質(zhì)降級(jí)、責(zé)令其限期整改等，整改期間面臨暫停網(wǎng)簽、暫停拿地資格以及暫停銀行授信等處理。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年1月至今，北京商住類項(xiàng)目在五六環(huán)之間的新增套數(shù)和成交量最多，其次是在六環(huán)以外，而五環(huán)內(nèi)的商住類項(xiàng)目數(shù)量較少。

　　今年以來(lái)，京滬商住房調(diào)控相對(duì)其他城市異常嚴(yán)厲，市場(chǎng)基本處于冰封狀態(tài)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，面臨進(jìn)退兩難的境地。不僅要面臨客戶要求退房并且要求賠償?shù)脑V求，更要面對(duì)因此帶來(lái)的訴訟支出風(fēng)險(xiǎn)。

　　有的開(kāi)發(fā)商采取了“鴕鳥(niǎo)政策”，通過(guò)各種方式安撫退房的人群，能不退房的就不退。要求退房強(qiáng)烈的，引導(dǎo)他們到法院提起訴訟。借助法院的漫長(zhǎng)訴訟，期待政府相關(guān)政策進(jìn)一步明朗化。

　　也有開(kāi)發(fā)商采取項(xiàng)目改造的方式將在建項(xiàng)目向其他業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型。為此，業(yè)內(nèi)人士建議，開(kāi)發(fā)商要開(kāi)始學(xué)習(xí)商業(yè)運(yùn)營(yíng)，“租賃產(chǎn)業(yè)化是趨勢(shì)，建議商住房可以先做成酒店產(chǎn)品，合法化之后整體賣出做長(zhǎng)租公寓”。

　　今年5月23日，就在上海正式出臺(tái)商住房調(diào)控政策之后，北京市住建委官方微信公號(hào)“安居北京”發(fā)布了三點(diǎn)限購(gòu)補(bǔ)充說(shuō)明。一是在政策執(zhí)行前，已取得預(yù)售許可證、有實(shí)際成交并完成網(wǎng)簽的商辦類項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商可保持現(xiàn)有設(shè)施；已購(gòu)買的商辦類房屋，購(gòu)房者可保持現(xiàn)有設(shè)施。二是已購(gòu)買的商辦類房屋，可出租且不限定出租對(duì)象；也可銷售，但購(gòu)房人應(yīng)符合政策要求。三是中介機(jī)構(gòu)可代理商辦類房屋的出租、出售業(yè)務(wù)，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用于居住或者其具備居住功能。

　　這一政策被普遍認(rèn)為是較為溫和的舉措，和上海的激烈形成鮮明對(duì)比。“上海出臺(tái)這樣的政策，可能是多方利益博弈的結(jié)果！”上述上海學(xué)者猜測(cè)，政府關(guān)心的主要是兩方面，一是與錢袋子密切相關(guān)的土地財(cái)政，二是城市建設(shè)問(wèn)題。純粹的商改住會(huì)牽扯很多問(wèn)題，政府不管不行，會(huì)產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，出現(xiàn)一系列問(wèn)題，因此政府希望找到一個(gè)平衡點(diǎn)。

　　至于這次新政中顯露出來(lái)的消防隱患問(wèn)題，這位學(xué)者卻不以為然，實(shí)際上，從建筑規(guī)范來(lái)說(shuō)，商業(yè)樓的消防標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅樓。真要說(shuō)隱患，可能是擅自隔斷之后，樓里人口密度增加，也許會(huì)有一定安全隱患。

　　他同時(shí)表示，隨著上海、北京等大城市的房?jī)r(jià)越來(lái)越高，如何讓社會(huì)提供的住房產(chǎn)品、建筑產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)效用最大化，不要空置，其實(shí)才是政府最終應(yīng)該考慮的目標(biāo)，也是經(jīng)濟(jì)學(xué)常說(shuō)的效率問(wèn)題。“這個(gè)政策出來(lái)后反而會(huì)限制很多事情，我不知道政府的目標(biāo)函數(shù)是什么，約束條件是什么，想在哪個(gè)目標(biāo)函數(shù)上實(shí)現(xiàn)多目標(biāo)的優(yōu)化，只有這些確定之后，才能出臺(tái)政策調(diào)控。現(xiàn)在似乎政府管制得太多了。”

　　顧云昌認(rèn)為，對(duì)于上海、北京這些特大城市而言，對(duì)商住房的調(diào)控，其實(shí)主要目的并不是控房?jī)r(jià)，而是在調(diào)節(jié)市場(chǎng)冷熱的同時(shí)，整頓市場(chǎng)秩序。“但是商住房問(wèn)題非常復(fù)雜，不解決市場(chǎng)會(huì)出亂子，解決了又容易出現(xiàn)矛盾，因此處理時(shí)應(yīng)從增量角度入手，存量慢慢解決，不應(yīng)操之過(guò)急。”

　　然而，在北上廣深等城市紛紛對(duì)商住房加以限制的時(shí)候，有些省份，如安徽、福建等，卻反其道而行之，出臺(tái)了商改住的鼓勵(lì)政策。對(duì)此，顧云昌認(rèn)為，各地政府的實(shí)際情況不一樣，中央很難有個(gè)明確的態(tài)度，最實(shí)事求是的辦法，就是因城施策，一城一策。

　　“北上廣深這些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，而有些城市卻面臨著去庫(kù)存的壓力，因此，或許這一輪北京上海等城市對(duì)商住房的限制，會(huì)對(duì)一些高房?jī)r(jià)城市產(chǎn)生提示作用，但不會(huì)成為輻射全國(guó)的政策。”顧云昌說(shuō)。

　　顧云昌表示，房地產(chǎn)調(diào)控錯(cuò)綜復(fù)雜，在制定政策時(shí)需要整體考慮，因地制宜，不能一概而論。同時(shí)，既要整頓市場(chǎng)秩序，又要考慮社會(huì)穩(wěn)定，要更多地用市場(chǎng)手段引導(dǎo)，少用行政手段干預(yù)。

　　正如諺語(yǔ)所言，讓凱撒的歸凱撒，上帝的歸上帝?！?/p>

　　本文首發(fā)刊載于《中國(guó)新聞周刊》總第809期