在過去兩年的“加杠桿”周期之后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資大潮正在退去。記者日前通過查閱數(shù)據(jù)及多方采訪了解到，銀行貸款、債券融資、股權(quán)融資甚至一些地產(chǎn)基金和資管計劃等房企“輸血”渠道均受到限制，房企融資規(guī)模大幅縮水，而融資成本則全面上行。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，表面來看，大部分房企賬面現(xiàn)金對短期債務(wù)的覆蓋水平較高，但是2018年和2019年，房企境內(nèi)相關(guān)債務(wù)將集中到期，部分房企資金鏈風(fēng)險值得關(guān)注。

　　收緊 房企融資渠道多路受限

　　華融證券常務(wù)副總經(jīng)理張建軍在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，除了房地產(chǎn)信托，近期房地產(chǎn)開發(fā)貸、公司債、企業(yè)債、IPO、上市公司股權(quán)融資等仍然受到很大限制，甚至是表外融資的地產(chǎn)基金和資管計劃等房企“輸血”管道均受限制。

　　實際上，在不少銀行人士看來，房地產(chǎn)企業(yè)貸款的特點是“收益高、不良低”，不過在調(diào)控大背景下，銀行房地產(chǎn)信貸投放速度有所放緩。一位股份制商業(yè)銀行信貸審批人士對記者說，銀監(jiān)會近日開展的“三違反、三套利、四不當(dāng)”專項治理工作，也將銀行資金是否違規(guī)流入房企作為檢查重點，這在一定程度上對房企從銀行渠道融資產(chǎn)生影響。

　　與此同時，作為前兩年融資的重要渠道，房企通過境內(nèi)債券融資規(guī)模在今年也迅速下滑。境內(nèi)債市方面，Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年1月至6月13日，房企債券發(fā)行規(guī)模1474.31億元，同比2016年同期的6098.07億元，減少了近76%。“過去兩年，公司債是房企境內(nèi)發(fā)債的絕對主力。但從2016年9月底樓市全面調(diào)控啟動以來，從四季度開始，房企公司債驟然收緊。2017年1月至6月13日，房企公司債僅發(fā)行4只，規(guī)模43億元，較去年同期的101只和1882.3億元驟減。”東方金誠評級副總監(jiān)程春曙接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時說。

　　在股權(quán)融資方面，程春曙列舉數(shù)據(jù)稱，今年以來A股上市房企通過定增再融資的家數(shù)只有3家，融資金額66.95億元，較去年同期的10家、429.57億元，均出現(xiàn)了七成以上的降幅。

　　值得注意的是，過去被不少房企所采用的、通過私募基金融資的道路也被封堵。另外，從最近的監(jiān)管動向看，最近有所升溫的房地產(chǎn)信托目前也已被監(jiān)管層高度關(guān)注。

　　境內(nèi)房地產(chǎn)融資全面收緊，迫使房企將目光投向海外。不過，數(shù)據(jù)顯示，目前這一渠道也已呈現(xiàn)關(guān)閉的跡象。Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年二季度以來，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模為17.45億美元，僅高于2014年同期的10億美元，創(chuàng)2013年以來同期次低。

　　標(biāo)普企業(yè)評級董事鄒宇軒在接受記者采訪時表示，今年一季度，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在香港市場發(fā)債規(guī)模并不低，但進(jìn)入到第二季度，這一情形已經(jīng)發(fā)生明顯變化。“一季度房企在境外市場發(fā)債，多使用的是去年在發(fā)改委備案的額度，但是在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的大基調(diào)下，有關(guān)部門發(fā)債審批的節(jié)奏第二季度已經(jīng)放緩。因此，整個房企境外融資發(fā)債的規(guī)模整體出現(xiàn)了一個比較明顯的下滑。”他說。

　　承壓 房企融資成本全面上行

　　張建軍表示，目前房企融資成本呈現(xiàn)上升趨勢，尤其是近半年以來資金面緊張、加上金融去杠桿，房企融資成本上升尤其明顯。

　　上述股份制商業(yè)銀行信貸審批人士表示，據(jù)他的觀察，房企在銀行的貸款利率和去年相比大約上行了10到20個基點。“銀行信貸額度緊張，加之整體貨幣政策趨緊，大部分企業(yè)的融資成本都有所上行。”他說。

　　程春曙說，發(fā)債方面，數(shù)據(jù)顯示，2016年9月前，房企發(fā)行的債券利率多在4%左右。而2016年12月以來，這一數(shù)字上浮到4.2%-5.5%之間。而5月多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過6%。“從5月中旬以來，部分AA+級及AA級房企發(fā)債的票面利率已經(jīng)突破6%。”他說。

　　記者從業(yè)內(nèi)人士處還了解到，一些房企的融資成本更是達(dá)到10%甚至以上。一位房地產(chǎn)私募基金人士對記者說，大房企融資方式相對較多，利率也相對較低。但中小房企日子就比較難過，很多中小房企想通過信托融資都很難，只能通過私募基金的方式來融資，而這種融資方式的成本甚至達(dá)到15%或16%。“融資成本和去年相比變化不大，但是融資難度絕對是加大了。”他說。另一位私募基金人士也告訴記者，由于近兩年整個房地產(chǎn)市場的變化，出于避險考慮，其業(yè)務(wù)中涉及房地產(chǎn)融資的比例正在逐步壓降。

　　警惕 中小房企信用風(fēng)險或加速暴露

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在過去兩年時間，由于流動性持續(xù)寬松，房地產(chǎn)業(yè)迎來了新一輪加杠桿周期，這在推動行業(yè)基本面復(fù)蘇的同時，也積攢了大量的風(fēng)險。而在這輪融資潮水退去后，在整體資金面偏緊的背景下，房企資金鏈風(fēng)險值得關(guān)注。

　　據(jù)Wind統(tǒng)計，107家上市房地產(chǎn)企業(yè)2015至2016年這兩年的新增有息債務(wù)規(guī)模高達(dá)8520億元，比2010至2014年五年間的新增有息債務(wù)的總和8200億元還要多。 國泰君安 分析師覃漢則表示，據(jù)測算，405家發(fā)行人樣本中，有107家房企凈負(fù)債率超過100%，有接近50家凈負(fù)債率超過150%，16家房企凈負(fù)債率甚至超過300%。“在融資渠道全面緊縮趨勢下，前期激進(jìn)擴(kuò)張、過度依賴高杠桿和外部融資的企業(yè)，將會面臨越來越大的項目出售和流動性壓力。”覃漢說。

　　程春曙表示，從短期來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的信用水平將保持穩(wěn)定。一是2015年下半年以來，全國房地產(chǎn)銷售的回暖明顯增厚了企業(yè)的利潤和現(xiàn)金流，賬面現(xiàn)金對短期債務(wù)的覆蓋水平較高；二是之前公司債等融資方式明顯降低企業(yè)融資成本，2015至2016年發(fā)行的地產(chǎn)公司債多以3+2結(jié)構(gòu)為主，因此2017年債券到期償還壓力相對較小。不過，他也表示，從中期來看，隨著本輪樓市調(diào)控進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道受到嚴(yán)格限制，投資、銷售等指標(biāo)都將不可避免地受到影響，或加速中小型房企信用風(fēng)險暴露。

　　數(shù)據(jù)顯示，在隨后到來的2018年和2019年兩個年份中，房企境內(nèi)相關(guān)債務(wù)將集中到期，其兌付規(guī)模將分別達(dá)到3375億元和4474億元。而在境外債務(wù)方面，天風(fēng)證券分析師孫彬彬也表示，2016年四季度至今，中資房地產(chǎn)企業(yè)新發(fā)離岸債由于發(fā)行期限多為3年期或5年期，到期主要也集中在2020年和2022年。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計房企的資金還會繼續(xù)受到壓力，這種情況疊加發(fā)債等渠道繼續(xù)收緊等情形，房企在未來6至9個月很可能會面臨越來越大的資金問題，這要求房企加快銷售回籠資金。

　　張建軍則建議，未來房企尤其大型房企或現(xiàn)金流預(yù)期穩(wěn)定充裕的房企可以不斷探索資產(chǎn)證券化在內(nèi)的新型融資渠道。另外，對于一些資質(zhì)較差或儲備土地較少的中小房企，建議由一些大型房企或者優(yōu)秀房企進(jìn)行兼并重組。