“如果開發(fā)商在沒有預售許可證的情況下與業(yè)主簽訂了協(xié)議，那么就屬于違規(guī)銷售行為，業(yè)主可以向當?shù)刈〗ú块T反映，維護自身權益。”

　　這兩天，本報再次接到石市新華區(qū)橡嶸灣小區(qū)貸款購房者打來的電話稱，“最近開發(fā)商讓我們交貸款手續(xù)，卻提出三個條件讓三選一：每平方米加1000元，或交精裝修費1600元/平方米，或20萬元買個地下車位，我們不同意，這兩天有業(yè)主陸續(xù)收到《律師函》，讓到開發(fā)商處辦理退房協(xié)議。”記者調查發(fā)現(xiàn)，像這位購房者一樣，許多市民在購房時會遭遇延期交房、房產證“難產”等。如何規(guī)避購房風險？看消協(xié)專家、知名律師怎么說。

　　讀者：購房辦貸款遭遇強制消費

　　本報曾關注過新華區(qū)橡嶸灣小區(qū)延期交房的事。近日一波未平一波又起，“我們去開發(fā)商處辦貸款手續(xù)時，遭遇了‘三選一’的附加條件——或每平方米加1000元，或每平方米交1600元的精裝修費，或20萬元買個車位，這不是強制消費嗎？”他們對開發(fā)商此舉產生質疑。

　　位于紅星街與趙佗路交叉口的橡嶸灣小區(qū)規(guī)劃建有5棟高層樓，截至目前，4棟住宅樓已封頂，卻長期處于停工狀態(tài)。“停了一兩年，這也是我們最擔心的。一味同意開發(fā)商的‘要求’，可能換來的是空頭支票。”6月7日，小區(qū)購房者素素（化名）告訴記者，她于2013年購買了該小區(qū)一套期房，當時與開發(fā)商簽訂了一份《商品房認購協(xié)議》，協(xié)議約定，2015年12月交房。如今房子沒交，還遇到了開發(fā)商的種種“附加條件”。

　　今年二三月份，開發(fā)商先是通過電話、短信等方式讓購房者繼續(xù)交錢，“包括每平方米1600元的精裝費和補交房屋面積差價，差價按原房價支付。短信上說，如果沒在約定之日前交錢，后果自行承擔。”素素說，對于開發(fā)商的這種“變相漲價”要求，多數(shù)業(yè)主都難以接受，經媒體關注后，開發(fā)商的說法變成了“自主選擇”。

　　可一波未平一波又起。前不久，一些購房者又陸續(xù)接到開發(fā)商的電話，要求盡快遞交辦理貸款所需的手續(xù)，“我到售樓部交手續(xù)時，對方說想要辦貸款，就要三選一：每平方米加價1000元、每平方米交1600元的精裝修費或20萬元購買一個地下車位。我沒同意，但擔心將來與開發(fā)商換簽正式合同時對方給我‘設卡’。”

　　素素的這一擔心也是小區(qū)其他貸款購房者的心聲。業(yè)主王脈（化名）說，購房時該樓盤五證不全，截至目前，已辦理了四證，卻尚未取得預售許可證，“我們詢問了相關部門，答復是小區(qū)2018年6月30日交房”。王脈的這一說法，記者6月7日從政府相關官網(wǎng)上得到了證實。

　　開發(fā)商：“三選一”不是強制性的

　　就貸款遇“捆綁”，小區(qū)業(yè)主群里也是議論紛紛。還有一些業(yè)主說，他們還收到了來自省會一家律師事務所的《律師函》，要求他們解除與開發(fā)商的《商品房認購協(xié)議》。“收到短信的業(yè)主有些可能是限購令的緣故，可有些符合購房條件也被勸退，這合理嗎？”

　　采訪時，有業(yè)主說，他們向相關部門反映過遭遇貸款遇“捆綁”的事情，相關部門在官網(wǎng)上給予的答復是“橡嶸灣小區(qū)不交房的原因是之前手續(xù)一直沒有辦理齊全，反映人反映的三選一問題，開發(fā)商稱并沒有要求業(yè)主必須選擇，不是強制性的。”

　　6月7日，記者也在相關官網(wǎng)上看到這一答復。業(yè)主王脈說，對于有些符合購房條件確也收到退房《律師函》一事，開發(fā)商并未給出合理解釋。

　　當天，記者就此事多次撥打購房者提供的售樓部電話，均無人接聽。隨后，記者試圖聯(lián)系地產方一位崔姓負責人，有業(yè)主說這位崔先生一直負責溝通協(xié)調此事。然而，崔先生的電話始終無人接聽。

　　消協(xié)專家解析相關購房交易行為

　　河北省消費者協(xié)會投訴與法律事務部副主任、石家莊仲裁委員會仲裁員廉莙認為，依據(jù)規(guī)定，未取得商品房預售許可證的房地產開發(fā)企業(yè)，不得以“內部認購”“內部認訂”“內部登記”等名目發(fā)布廣告。依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條的規(guī)定，即“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”所以，如果該房地產公司已經取得商品房預售許可證，該內部認購協(xié)議書應認定為有效。如果雙方所簽訂協(xié)議書中已經明確約定了房屋價款、交房日期、違約責任等內容，應當認定為商品房買賣合同。

　　事實上，對于該小區(qū)已經按約交納全款、首付款或通過貸款方式購買房屋的產權人來說，房地產公司應按約定并于2015年交付房屋，現(xiàn)其未如約交付，已經構成合同違約；現(xiàn)又提出所謂的“三選一”的政策，嚴重侵害了消費者享有的知情權、公平交易權和自主選擇權，消費者有權拒絕此種強制交易行為。特別值得注意的是，如果開發(fā)商至今沒有取得預售許可證，則內部認購合同以及開發(fā)商要求購房者簽訂的所謂正式合同均是無效的；關于逾期交房違約責任的約定，對雙方沒有約束力，因此造成的損失按照雙方過錯分擔，建議雙方協(xié)商處理或通過向有關行政管理部門進行申訴舉報或向法院提起訴訟的方式，依法維護自身合法權益。

　　簽了協(xié)議開發(fā)商又要漲價

　　家住藁城區(qū)的劉先生去年在理想城買了一套房子，當時以每平方米4000元的價格簽訂了協(xié)議。目前樓盤主體已經基本竣工。但是前不久，劉先生突然接到售樓人員的電話稱，房價要在原來的基礎上，每平方米再增加1950元。

　　“簽了協(xié)議怎么還能隨意漲價呢？”劉先生說，對方并沒有具體說出漲價理由。不少業(yè)主在接到這個電話之后，也向當?shù)刂鞴懿块T進行了投訴。劉先生說，現(xiàn)在正在等有關部門的答復。

　　6月7日下午，記者聯(lián)系到了該樓盤售樓處的一名銷售人員。對方稱此事主管部門已經介入，至于為何漲價，他并不清楚。

　　河北誠基律師事務所王潤奇律師認為，如果開發(fā)商在沒有預售許可證的情況下與業(yè)主簽訂了協(xié)議，那么就屬于違規(guī)銷售行為，業(yè)主可以向當?shù)刈〗ú块T反映，維護自身權益。如果開發(fā)商在有預售許可證的情況下簽了協(xié)議，那么開發(fā)商一方漲價的行為屬于違約，業(yè)主可以向住建部門反映，或通過法律途徑解決。

　　交房10年拿不到房產證

　　橋西區(qū)君曉家園業(yè)主劉藝（化名）致電本報反映，該小區(qū)在2007年交房，至今已經10年了，可業(yè)主們依然沒有拿到房產證。

　　劉藝稱，2006年她通過售樓部購買了該小區(qū)一套商品房，當時對方宣稱五證齊全。在與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同中約定，將會在房屋交付使用后一年半內辦理房產證，如逾期則賠償違約金。

　　2007年，開發(fā)商通知業(yè)主交房，按照開發(fā)商的要求，劉藝繳納了契稅、維修資金等費用，“當時如果不繳納這些費用，開發(fā)商就不給鑰匙。”她說。可住進來之后，過了許久房產證都遲遲沒有動靜。“業(yè)主們也找過開發(fā)商多次，聽說是因為手續(xù)不全導致房產證辦不下來。”

　　劉藝說，小區(qū)有30多棟住宅樓，有團購房和散戶房，都沒有領到房產證。

　　6月7日，記者從石家莊市不動產登記中心了解到，倘若十余年該小區(qū)都沒有房產證，很有可能是開發(fā)商并未提交申請。記者欲聯(lián)系該小區(qū)開發(fā)商，無果。隨后，記者從轄區(qū)街道辦事處了解到，目前街道及區(qū)相關部門已經介入?yún)f(xié)調。

　　河北俱時律師事務所宋毅律師表示，業(yè)主購買商品房后，在提交了辦理房產證的相關手續(xù)后，開發(fā)商有義務為業(yè)主代辦房產證。如逾期未辦理，業(yè)主可通過法律途徑，強制要求開發(fā)商辦理房產證并賠償。