在房地產(chǎn)市場(chǎng)的全年銷售中，有幾個(gè)月份的表現(xiàn)相對(duì)更好。比如5月、9月和10月，這些月份由于節(jié)點(diǎn)較多，人們的消費(fèi)意愿也更高，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)給這些月份冠以“紅五月”和“金九銀十”的頭銜，以彰顯其重要性。

　　而在剛剛過(guò)去的5月，東莞樓市成交較為平淡，是7年以來(lái)最平淡的“紅五月”。不過(guò)和“4·10”樓市新政推出的首月相比，5月東莞樓市的供應(yīng)量已有所回升，但成交依舊低迷。

　　據(jù)記者了解，在限購(gòu)以后東莞的外地購(gòu)房需求受限，本地客源成為了開發(fā)商的爭(zhēng)奪對(duì)象。為了能夠在觀望氛圍濃重的市場(chǎng)環(huán)境中搶得先機(jī)，有部分開發(fā)商已經(jīng)下調(diào)了備案價(jià)格。此外，不限購(gòu)的商業(yè)公寓成為近幾個(gè)月以來(lái)最受歡迎的非住宅物業(yè)之一。

　　5月一手住宅供應(yīng)套數(shù)環(huán)比增七成

　　合富研究院（東莞）統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，5月東莞新建商品住房簽約建筑面積僅31.7萬(wàn)平方米，共2827套，同比減少52%。由于5月是歷年的銷售旺季，今年受制于“4·10”樓市新政，5月的新建商品房簽約為七年最低。

　　在價(jià)格方面，5月東莞新建商品住房簽約均價(jià)約16874元/平方米，同比上漲19%，值得注意的是，東莞的新盤均價(jià)漲幅已連續(xù)3個(gè)月收窄。在密集的樓市調(diào)控政策下，房?jī)r(jià)上漲乏力，回歸平穩(wěn)。

　　盡管今年5月的一手樓盤成交同比下滑，但部分房企逐漸看清后市嚴(yán)峻形勢(shì)紛紛加快搶跑，樓市一手住宅供應(yīng)量明顯增加。

　　據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月分別有陽(yáng)光城MODO、新世紀(jì)頤龍灣、光大山湖城、碧桂園東江月、德洲城、時(shí)代傾城、君匯半島花園等28個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)住宅建筑面積38.63萬(wàn)平方米，合計(jì)4068套，按套數(shù)環(huán)比增75.95%。

　　“松山湖片區(qū)持續(xù)呈現(xiàn)活躍放量，東北片區(qū)供應(yīng)創(chuàng)年內(nèi)新高。”據(jù)東莞中原研究部工作人員介紹，今年5月松山湖片區(qū)供應(yīng)持續(xù)放量，主要包括有光大山湖城、晟園、大道松山湖、碧桂園首座、萬(wàn)科金域緹香等8個(gè)項(xiàng)目集中供應(yīng)住宅建筑面積11.38萬(wàn)平方米，占全市比重達(dá)29.46%。尤其大嶺山和大朗本地購(gòu)房需求較為旺盛，多個(gè)項(xiàng)目深受客戶熱捧。

　　其中，萬(wàn)科中央公園、光大山湖城、萬(wàn)科金域緹香等多個(gè)項(xiàng)目，今年內(nèi)已有2至3次推出新品。另外，東北片區(qū)有時(shí)代傾城、城建御河灣、盛和雅頌花園和滿都中央時(shí)代共供應(yīng)一手住宅建筑面積7.48萬(wàn)平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高。

　　由于總價(jià)高、首付高且受限購(gòu)，開發(fā)商們?nèi)匀恢?jǐn)慎推別墅新品，主要以清庫(kù)存為主，上月別墅供應(yīng)低迷。

　　另?yè)?jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，東莞住宅新開工量在4月沖高后回落，5月共開工建筑面積43.83萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑幅度較大，分別有東城碧桂園、保利格外松湖、保利領(lǐng)秀山花園、北大資源公館、鹿湖灣公館等9個(gè)項(xiàng)目集中拿下施工許可證，品牌房企項(xiàng)目依然占主流。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，自今年初以來(lái)品牌房企進(jìn)入高周轉(zhuǎn)模式，在莞布局加快，萬(wàn)科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)、時(shí)代、保利等品牌房企項(xiàng)目動(dòng)工明顯加快，而受調(diào)控影響，不少中小型房企項(xiàng)目動(dòng)工開發(fā)節(jié)奏已放緩或暫停。

　　松山湖片區(qū)成交量持續(xù)領(lǐng)跑東莞

　　東莞房?jī)r(jià)在小幅上漲。根據(jù)東莞市發(fā)改局公布的數(shù)據(jù)，其中統(tǒng)計(jì)階段在2月至5月的數(shù)據(jù)顯示，不大于90平方米的住宅均價(jià)為15600.05元/平方米，而在90-144平方米之間的均價(jià)為16263.49元/平方米，大于144平方米的住宅均價(jià)為17087.72元/平方米。

　　據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月東莞住宅網(wǎng)簽成交36.34萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比均有所下滑。其中，公寓和別墅成交相對(duì)不錯(cuò)。

　　數(shù)據(jù)顯示，5月東莞公寓成交881套，占全市比重仍然較高，為24.45%；別墅成交189套，環(huán)比上升4.42%，占全市成交量比重從3%上升至5%，反映投資者的投資意愿仍然存在。

　　“一方面，東莞公寓以商業(yè)公寓主導(dǎo)因不限購(gòu)不限貸受部分投資者追捧，公寓交易依然保持不錯(cuò)的熱度；另一方面，別墅產(chǎn)品依然成為部分高端人群資本保值增值的首選。”位于南城西平一家中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人黃先生說(shuō)。

　　記者還了解到，5月除了東北片區(qū)住宅網(wǎng)簽成交量環(huán)比小幅上升外，其他六大片區(qū)成交量均下降，降幅區(qū)間為33%—57%。其中，松山湖片區(qū)網(wǎng)簽成交住宅7.84萬(wàn)平方米，其成交量仍居全市首位，占全市比重達(dá)21.58%。

　　據(jù)東莞中原研究部對(duì)東莞155個(gè)在售樓盤的認(rèn)購(gòu)量收集和匯總統(tǒng)計(jì)顯示，5月東莞住宅認(rèn)購(gòu)成交依然冷清，前三周呈現(xiàn)著持續(xù)下探的趨勢(shì)，主要由于前三周開盤或加推項(xiàng)目較少，客戶觀望情緒也比較濃，推貨項(xiàng)目的銷售率普遍較低。5月底在萬(wàn)科云城、萬(wàn)科珠江東岸、綠地大都會(huì)等項(xiàng)目集中推新下，樓市認(rèn)購(gòu)成交量才得以大幅反彈上升。

　　值得注意的是，限購(gòu)下，東莞市場(chǎng)回歸本土需求的跡象越來(lái)越明顯，而由于對(duì)沒(méi)有購(gòu)房資格的深圳客和非莞籍客戶的培育周期相對(duì)較長(zhǎng)，本地接盤客有限，短期市場(chǎng)需求持續(xù)萎縮，樓市下行壓力進(jìn)一步加大。

　　商業(yè)公寓不限購(gòu)受市場(chǎng)青睞

　　住宅限購(gòu)升級(jí)下，由于商業(yè)公寓不限購(gòu)不限貸，開發(fā)商們推公寓產(chǎn)品的積極性普遍較高。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017年5月分別有陽(yáng)光城MODO、清溪碧桂園錦多寶和碧桂園東江月共供應(yīng)公寓900套，全為商業(yè)性質(zhì)公寓，占全市比重達(dá)22%。

　　事實(shí)上，過(guò)去幾年在非住宅產(chǎn)品中，商業(yè)公寓在東莞大行其道，2016年更是供需兩旺創(chuàng)下新高，占全市商業(yè)公寓的供應(yīng)量和成交量的比重分別為88%、74%。而自今年4月東莞樓市對(duì)住宅進(jìn)行限購(gòu)后，商業(yè)公寓受歡迎的程度更是與日俱增。

　　東莞中原研究部有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，城區(qū)公寓或具地段優(yōu)勢(shì)的公寓項(xiàng)目越來(lái)越多。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，東莞商業(yè)公寓項(xiàng)目產(chǎn)品主打小戶型產(chǎn)品（30—60平方米），從供求關(guān)系來(lái)看，小戶型產(chǎn)品便于控制總價(jià)，迎合市場(chǎng)投資客低總價(jià)、低首付需求，最為暢銷。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，投資者對(duì)總價(jià)60萬(wàn)元以下的公寓接受度最高，低總價(jià)、小戶型是市場(chǎng)成交主流。

　　業(yè)內(nèi)分析，從商業(yè)公寓的購(gòu)房群體來(lái)看，青年置業(yè)者、投資型客戶、自用辦公群體、限購(gòu)無(wú)資格外來(lái)客戶是購(gòu)買公寓的主流，商業(yè)公寓投資屬性更突出，交通、城市配套、商業(yè)氛圍、區(qū)域價(jià)值是核心關(guān)注點(diǎn)，因此，城區(qū)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)的相關(guān)因素通常更具優(yōu)勢(shì)，更能夠支撐房?jī)r(jià)。

　　不過(guò)，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)也可能因存量較高，面臨較大去貨壓力。從截至今年4月底的各鎮(zhèn)街存量項(xiàng)目個(gè)數(shù)來(lái)看，南城、莞城、樟木頭、寮步的存量占比皆超過(guò)10%，去貨壓力更大，以寮步為例，目前，商業(yè)公寓存量項(xiàng)目最多，達(dá)到了7個(gè)。而南城隨著商業(yè)公寓的集中入市，最終以6.37萬(wàn)平方米現(xiàn)有庫(kù)存，位居存量面積榜首。

　　而未來(lái)商業(yè)公寓的潛在供應(yīng)，還會(huì)為商業(yè)公寓市場(chǎng)帶來(lái)更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。優(yōu)房超·瑞城搜監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)3年預(yù)計(jì)東莞商業(yè)公寓會(huì)有47個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)，約164萬(wàn)平方米，其中城區(qū)108萬(wàn)平方米，占總量的66%。

　　研究機(jī)構(gòu)綜合分析認(rèn)為，南城、東城、莞城是競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度最為激烈區(qū)域，不過(guò)，這些區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)、需求量大，同時(shí)也是投資熱點(diǎn)區(qū)域，兼具優(yōu)勢(shì)和機(jī)遇。此外，橫瀝、清溪、洪梅、望牛墩、高埗5個(gè)鎮(zhèn)街，由于商業(yè)公寓產(chǎn)品是首次入市，為新興區(qū)域，需求得到釋放，有望迎來(lái)機(jī)遇。

　　住宅庫(kù)存消化周期已拉長(zhǎng)

　　成交量持續(xù)走低的背后，是樓市庫(kù)存量的回升。

　　東莞樓市新政后，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，實(shí)際成交量持續(xù)下行，5月住宅庫(kù)存量快速走高。據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，5月份東莞全市住宅庫(kù)存面積約437.07萬(wàn)平方米（合計(jì)36922套），按面積環(huán)比上升10.44%，同比上升30.83%，消化周期迅速拉長(zhǎng)一個(gè)月，供過(guò)于求格局逐漸顯現(xiàn)。

　　從物業(yè)分類來(lái)看，5月底洋房、公寓和別墅的庫(kù)存量分別為285.49萬(wàn)平方米、52.55萬(wàn)平方米、99.03萬(wàn)平方米，消化周期分別為6.3個(gè)月、8.0個(gè)月、12.5個(gè)月。

　　受限購(gòu)限貸影響，洋房和別墅成交整體持續(xù)低迷，消化周期不斷拉長(zhǎng)。盡管商業(yè)公寓不受新政影響，成交依然保持不錯(cuò)的熱度，但由于公寓新增放量較大，供應(yīng)節(jié)奏快于消化速度，庫(kù)存快速走高，消化周期也隨之拉長(zhǎng)了1.2個(gè)月，但仍然保持在歷史低位水平。

　　由于大部分深圳客失去在莞購(gòu)房資格，目前許多項(xiàng)目拓客策略回歸本土，已有較多項(xiàng)目開始跨區(qū)域深挖客戶，隨著后市供應(yīng)逐漸放量，跨區(qū)域搶客戰(zhàn)將更為激烈。

　　同時(shí)，近兩個(gè)月深圳新房成交量有所上漲，勢(shì)頭走好，反映深圳客逐漸回流深圳市場(chǎng)，且東莞二手房以及惠州市場(chǎng)分流作用也比較大，東莞新房市場(chǎng)壓力較大。

　　“如今銀根逐漸縮緊，資金回籠壓力進(jìn)一步加劇，建議開發(fā)商們合理定價(jià)或適度讓利盡快跑量，資金回籠宜早不宜遲。”東莞中原研究部相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　6月實(shí)際成交量或?qū)⑸仙?/strong>