近日，關(guān)于北京樓市的消息不斷傳來：二手房房價出現(xiàn)下跌、有學(xué)區(qū)房降價100多萬、首套房貸利率上調(diào)……北京房價真的迎來了拐點嗎？樓市真實情況到底怎樣？

　　貸款利率上調(diào)，北京樓市一個月“加息四次”！

　　據(jù)媒體報道，北京部分銀行把首套房房貸利率上調(diào)為基準(zhǔn)利率的1.1倍；二套住房按揭貸款上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.2倍。

　　目前5年期以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率是4.9%。上調(diào)10%，就是5.39%；上調(diào)20%，就是5.88%。

　　而此前，在北上廣深等一線城市，首套房至少可以打9折，也就是享受4.41%的利率。

　　從4.41%到5.39%，利率上浮了0.98%。央行在加息的時候，一般每次加息0.25個百分點。也就是說，從5月初到6月初，短短一個來月的時間里，北京樓市已經(jīng)變相加息了兩輪，相當(dāng)于央行4次“標(biāo)準(zhǔn)力度”的加息！

　　我們來做一個假設(shè)：如果真要全面上浮貸款利率，這意味著，如果貸款500萬，還款期限30年，原來月供26536元，首套執(zhí)行1.1基準(zhǔn)利率時，月供一下子漲了1509元到28045元，每年要多還18108元！

　　由此，30年的貸款，付的利息比本金還要多（利息合計509萬，貸了500萬的款，要還超過1009萬。）當(dāng)然，放在北京的案例里，最長25年的貸款期限，利息還是要比原來多還43萬元。

　　除了北京，這幾天上海、廣州、深圳都不閑著。

　　據(jù)報道，上海的多家銀行將首套房貸利率進(jìn)行上調(diào)，從原先行業(yè)統(tǒng)一的9折，上調(diào)到95折甚至基準(zhǔn)，房貸審核力度也空前嚴(yán)格。

　　自5月25日起，工、農(nóng)、中、建四大國有銀行將深圳地區(qū)首套房貸利率，由此前的9折上調(diào)至9.5折。

　　近日，廣州也收緊房貸政策，首套房貸利率全面提升至基準(zhǔn)利率。

　　至此，5月至今短短一個月內(nèi)，北上廣深四大一線城市，已全部上調(diào)房貸利率，北京甚至還上調(diào)了兩次。除了一線城市外，福州、蘇州、廈門、南昌和寧波等二線城市的房貸也同時收緊。

　　中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月以來，深圳、上海、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌和寧波等多個城市紛紛調(diào)高利率。在全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升，占比22.89%。5月以來，房貸收緊的現(xiàn)象愈演愈烈。

　　2017年第一季度，房貸增長勢頭已得到遏制。央行數(shù)據(jù)顯示，一季度，個人住房貸款余額19.05萬億元，同比增長35.7%，增速比上年末低1.1個百分點。

　　北京二手房交易創(chuàng)2015年2月來最低

　　據(jù)一家房地產(chǎn)中介門店，進(jìn)入5月份以來，一個月一單生意都沒做成的經(jīng)紀(jì)人很多。據(jù)一家中介公司的數(shù)據(jù)顯示，自3月以來，他們經(jīng)手的房屋交易出現(xiàn)了前所未有的7周連降。4月最后一周的帶看量僅為高峰水平的三分之一。

　　而從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，北京市住建委的數(shù)據(jù)則顯示，5月全月，北京二手住宅共網(wǎng)簽10801套，創(chuàng)下2015年2月以來的最低值。

　　而國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，今年前3個月，北京二手房價分別保持著環(huán)比上漲0.9%、1.3%和2.2%的漲幅；但隨著“3·17” 樓市調(diào)控新政陸續(xù)出臺，4月開始二手房房價開始停止上漲。

　　從實際成交情況來看，2017年5月份，北京二手房成交均價環(huán)比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12個區(qū)中，多達(dá)8個區(qū)的成交均價都在下跌，僅有4個區(qū)的價格上漲。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院總監(jiān)孔丹表示，有這么幾個房源回落是比較明顯的——第一個是遠(yuǎn)郊區(qū)縣，因為遠(yuǎn)郊區(qū)縣的配套教育醫(yī)療等等配套相對市中心來說要相對差一些。再就是前期房價漲幅過大，一些大戶型、非普通住宅，現(xiàn)在也是出現(xiàn)了比較明顯的下滑。

　　購房者：“有學(xué)區(qū)房價格降了100多萬”

　　住在通州的謝女士這兩年一直在看房，她也感受到了房價的下跌，“但房價下降并沒有普遍性。”

　　“降價幅度比較大是城里的老小區(qū)和學(xué)區(qū)房，”謝女士說，市內(nèi)的老舊小區(qū)的房源戶型或者小區(qū)環(huán)境較差，房價有所下降。“而北京不少置換型購房者的需求為品質(zhì)更高的小區(qū)，北京各個地區(qū)的優(yōu)質(zhì)小區(qū)有限，優(yōu)質(zhì)小區(qū)房價并未下降。”

　　在謝女士看來，學(xué)區(qū)房自3·17新政后也受到較大沖擊。

　　“我們單位附近有個裕中小學(xué)，新政前學(xué)校附近我看的房子價格為900多萬，目前同一棟樓、同一戶型有兩套房子報價為728萬、753萬，”謝女士說，這兩套樓層更低，“等于是降價了100多萬快200萬”。

　　不過也有房產(chǎn)中介表示，其所在區(qū)域房價并無明顯變化。

　　“現(xiàn)在玉泉營二手房房價在每平米7萬到7.5萬，和新政前價格差不多，只不過不漲價了。”玉泉營附近一我愛我家房產(chǎn)中介張先生說，個別業(yè)主著急用錢的情況下，才可能降價出售。

　　天通苑一位業(yè)主對此持類似看法。“我兩個月前剛買的二手房，簽的時候是550萬，現(xiàn)在價格和兩個月前差不多，”其稱，目前其小區(qū)房價處于止?jié)q狀態(tài)。

　　房價降了為何買房人沒感覺？

　　房價降了，但為何買房人感受不到這種降幅呢？

　　業(yè)內(nèi)人士表示，北京二手房房價下降，這個“下降”是與今年業(yè)主掛牌報價最高位的時候相比較而言的，而從去年到今年，北京二手房價上漲的幅度，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目前下跌的幅度，所以目前的回落不過是朝著今年初的水平在調(diào)整。

　　簡單來說，房價降是降了，但降幅是跟年初相比，而不是跟去年同期相比，所以每個人的感觸都不太明顯甚至說沒有。

　　而從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，也確實是這樣：雖然4月份北京二手住宅價格已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比停漲。但總體看來，北京依然是京津冀地區(qū)二手房同比漲幅最大的城市，4月份90平方米以下二手房房價同比去年仍然上漲了23%以上，90平方米-144平方米二手房房價同比去年也上漲了21%。