5月的最后一天，房屋中介經(jīng)紀(jì)人小陳的業(yè)績(jī)表里寫(xiě)著：成交零單。其實(shí)，他所在的門(mén)店這個(gè)月總共也只成交了1單。

　　成交量只是中介考核指標(biāo)的其中一項(xiàng)。讓他更擔(dān)憂(yōu)的是，在新增客戶(hù)量、電話(huà)咨詢(xún)量等前期指標(biāo)上，都出現(xiàn)了急劇下降。

　　北京“史上最嚴(yán)調(diào)控”邁入第三個(gè)月。數(shù)據(jù)顯示，今年5月，京城二手住宅簽約量?jī)H為1.08萬(wàn)套左右，是近27個(gè)月以來(lái)的最低值；價(jià)格方面，部分著急出售的房源價(jià)格動(dòng)輒跳水幾百萬(wàn)元，部分區(qū)域中介成交均價(jià)降幅超2成。

　　月成交1萬(wàn)套面臨溫轉(zhuǎn)冷

　　經(jīng)紀(jì)人一個(gè)月“零成交”的現(xiàn)象正在多個(gè)區(qū)域上演。5月，北京二手房成交量1.08萬(wàn)套左右，環(huán)比4月的1.69萬(wàn)套下跌了近4成。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，過(guò)去27個(gè)月，北京二手房成交量最高點(diǎn)出現(xiàn)在去年3月，達(dá)到3.2萬(wàn)套；直接與今年5月這一最低點(diǎn)差出2萬(wàn)多套房，也讓北京二手房成交量回歸到1萬(wàn)套邊緣。

　　“1萬(wàn)套的成交量是北京二手房市場(chǎng)的分水嶺。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說(shuō)，如果維持在1萬(wàn)套以上，市場(chǎng)還算相對(duì)溫和，能支撐眾多經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的生存；但如果跌至1萬(wàn)套以下，則意味著市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷。此前是由熱轉(zhuǎn)溫，而現(xiàn)在則正處在由溫轉(zhuǎn)冷的時(shí)期。

　　上一次北京二手房處在1萬(wàn)套成交量的邊緣，還是兩年多前的事情。“從目前情況看，北京二手房成交量在下月跌破1萬(wàn)套是大概率事件。”郭毅說(shuō)，面對(duì)“史上最嚴(yán)的調(diào)控政策”，首付比抬高，擠走炒房人群，交易需求大幅減少。

　　對(duì)小陳等中介經(jīng)紀(jì)人而言，也感受著成交數(shù)字以外的“降溫”，即高價(jià)房不讓掛牌，房源量正在減少，即使有買(mǎi)家，也不愿輕易出手。

　　記者從北京我愛(ài)我家方面獲得的數(shù)據(jù)顯示，5月通過(guò)其達(dá)成的二手房交易中，房源平均被看次數(shù)連續(xù)增加、客戶(hù)平均看房次數(shù)上升，代表著二手房的交易節(jié)奏大幅放緩。

　　1340萬(wàn)元三居室月跳水240萬(wàn)

　　在鏈家網(wǎng)站上，海淀西北旺一套135平方米的三居室正以1250萬(wàn)元的價(jià)格叫賣(mài)。網(wǎng)站信息顯示，該房源在“3·17新政”出臺(tái)一周前入市。“入市時(shí)的報(bào)價(jià)是1340萬(wàn)元。”鏈家一位經(jīng)紀(jì)人出示了該房源的調(diào)價(jià)記錄：“3·17新政”后，該房源經(jīng)歷過(guò)兩次下調(diào)，最終降到1250萬(wàn)元。

　　“不過(guò)，業(yè)主近期已經(jīng)給出了底價(jià)，1100萬(wàn)元就能成交。”該經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。照此來(lái)看，在兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，該房源出現(xiàn)了大約240萬(wàn)元的下調(diào)。據(jù)悉，首付門(mén)檻抬高，是這套房子頻頻降價(jià)的重要原因。“3·17新政”后，該房源的實(shí)際首付已經(jīng)飆升。

　　“北京二手住宅交易量下降的空間會(huì)逐漸變小，但價(jià)格方面由于前期漲幅過(guò)大，回調(diào)空間依舊存在，隨著交易量持續(xù)低迷，未來(lái)房?jī)r(jià)的降幅還將進(jìn)一步擴(kuò)大。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析。

　　來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月，北京二手房?jī)r(jià)分別保持著環(huán)比上漲0.9%、1.3%和2.2%的漲幅；但在“3·17新政”調(diào)控作用顯現(xiàn)的4月，二手房房?jī)r(jià)結(jié)束上漲，價(jià)格指數(shù)環(huán)比上月持平。

　　在離市場(chǎng)更“近”的中介方面，5月二手房的實(shí)際成交均價(jià)也出現(xiàn)下降。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年5月通過(guò)其成交的二手房成交均價(jià)環(huán)比4月下滑約2.4%。在北京有交易的12個(gè)區(qū)域中，8個(gè)區(qū)成交均價(jià)都在下跌。跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，幅度都超過(guò)了20%。“這個(gè)價(jià)格不是統(tǒng)計(jì)局調(diào)查數(shù)據(jù)中的網(wǎng)簽價(jià)，而是買(mǎi)賣(mài)雙方最終敲定的實(shí)際成交價(jià)，可見(jiàn)調(diào)控帶來(lái)的價(jià)格影響。”相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　中介“倒逼”業(yè)主向下調(diào)價(jià)

　　“茉莉園小區(qū)最高限價(jià)是6.7萬(wàn)元/平方米。”鏈家北苑一門(mén)店經(jīng)紀(jì)人小王透露，業(yè)主報(bào)價(jià)一旦超過(guò)這個(gè)價(jià)格，就無(wú)法在鏈家網(wǎng)上掛出?？蛻?hù)在網(wǎng)站上看不到房源信息，房子也很難成交。

　　這一輪樓市調(diào)控中，一些中介開(kāi)始主動(dòng)限制代理房源的價(jià)格，相當(dāng)于變相向下調(diào)價(jià)。小王介紹，此前二手房市場(chǎng)火熱時(shí)，該小區(qū)有不少房源成交單價(jià)超過(guò)6.7萬(wàn)元/平方米。“3·17新政”后，鏈家根據(jù)市場(chǎng)情況制定了最高限價(jià)，每個(gè)小區(qū)的最高限價(jià)不同。

　　同時(shí)，記者也從多家中介門(mén)店獲悉，為了抬升成交量，此前一度堅(jiān)挺的中介費(fèi)已經(jīng)下降，例如鏈家部分門(mén)店的費(fèi)率已從2.7%下調(diào)至2.2%。

　　“中介出于業(yè)績(jī)的角度，也會(huì)鼓勵(lì)業(yè)主降價(jià)，促進(jìn)成交量。”郭毅說(shuō)，同一小區(qū)一旦出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)、明顯低價(jià)的房源，就會(huì)產(chǎn)生導(dǎo)向作用，后續(xù)房源也可能會(huì)緊跟著向下調(diào)價(jià)。

　　另一方面，炒房人退出后，二手房市場(chǎng)的剛需買(mǎi)房人正在增加。偉業(yè)我愛(ài)我家5月成交的北京二手房中，兩居室的占比較4月減少了6.1個(gè)百分點(diǎn)，僅有50.2%；一居室的占比達(dá)到了29%，較4月上漲5.8個(gè)百分點(diǎn)。胡景暉解釋?zhuān)诋?dāng)前政策下，購(gòu)買(mǎi)非普通住宅的首付比例非常高，真正有能力購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型二手房的顧客非常少，愿意出手的剛需客戶(hù)更多選擇的是總價(jià)更低、首付更低的小戶(hù)型、一居室。

　　“強(qiáng)有力的政策改變了北京二手房市場(chǎng)預(yù)期，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，整個(gè)市場(chǎng)正在向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。”他說(shuō)，隨著交易量持續(xù)下滑，業(yè)主已經(jīng)無(wú)力維持強(qiáng)勢(shì)地位，買(mǎi)家觀(guān)望情緒濃，市場(chǎng)議價(jià)空間在增大，曾經(jīng)堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，下跌已是必然。