5月的最后一天，房屋中介經(jīng)紀人小陳的業(yè)績表里寫著：成交零單。其實，他所在的門店這個月總共也只成交了1單。

　　成交量只是中介考核指標的其中一項。讓他更擔(dān)憂的是，在新增客戶量、電話咨詢量等前期指標上，都出現(xiàn)了急劇下降。

　　北京“史上最嚴調(diào)控”邁入第三個月。數(shù)據(jù)顯示，今年5月，京城二手住宅簽約量僅為1.08萬套左右，是近27個月以來的最低值；價格方面，部分著急出售的房源價格動輒跳水幾百萬元，部分區(qū)域中介成交均價降幅超2成。

　　月成交1萬套面臨溫轉(zhuǎn)冷

　　經(jīng)紀人一個月“零成交”的現(xiàn)象正在多個區(qū)域上演。5月，北京二手房成交量1.08萬套左右，環(huán)比4月的1.69萬套下跌了近4成。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，過去27個月，北京二手房成交量最高點出現(xiàn)在去年3月，達到3.2萬套；直接與今年5月這一最低點差出2萬多套房，也讓北京二手房成交量回歸到1萬套邊緣。

　　“1萬套的成交量是北京二手房市場的分水嶺。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說，如果維持在1萬套以上，市場還算相對溫和，能支撐眾多經(jīng)紀機構(gòu)的生存；但如果跌至1萬套以下，則意味著市場轉(zhuǎn)冷。此前是由熱轉(zhuǎn)溫，而現(xiàn)在則正處在由溫轉(zhuǎn)冷的時期。

　　上一次北京二手房處在1萬套成交量的邊緣，還是兩年多前的事情。“從目前情況看，北京二手房成交量在下月跌破1萬套是大概率事件。”郭毅說，面對“史上最嚴的調(diào)控政策”，首付比抬高，擠走炒房人群，交易需求大幅減少。

　　對小陳等中介經(jīng)紀人而言，也感受著成交數(shù)字以外的“降溫”，即高價房不讓掛牌，房源量正在減少，即使有買家，也不愿輕易出手。

　　記者從北京我愛我家方面獲得的數(shù)據(jù)顯示，5月通過其達成的二手房交易中，房源平均被看次數(shù)連續(xù)增加、客戶平均看房次數(shù)上升，代表著二手房的交易節(jié)奏大幅放緩。

　　1340萬元三居室月跳水240萬

　　在鏈家網(wǎng)站上，海淀西北旺一套135平方米的三居室正以1250萬元的價格叫賣。網(wǎng)站信息顯示，該房源在“3·17新政”出臺一周前入市。“入市時的報價是1340萬元。”鏈家一位經(jīng)紀人出示了該房源的調(diào)價記錄：“3·17新政”后，該房源經(jīng)歷過兩次下調(diào)，最終降到1250萬元。

　　“不過，業(yè)主近期已經(jīng)給出了底價，1100萬元就能成交。”該經(jīng)紀人說。照此來看，在兩個月的時間內(nèi)，該房源出現(xiàn)了大約240萬元的下調(diào)。據(jù)悉，首付門檻抬高，是這套房子頻頻降價的重要原因。“3·17新政”后，該房源的實際首付已經(jīng)飆升。

　　“北京二手住宅交易量下降的空間會逐漸變小，但價格方面由于前期漲幅過大，回調(diào)空間依舊存在，隨著交易量持續(xù)低迷，未來房價的降幅還將進一步擴大。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析。

　　來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年前3個月，北京二手房價分別保持著環(huán)比上漲0.9%、1.3%和2.2%的漲幅；但在“3·17新政”調(diào)控作用顯現(xiàn)的4月，二手房房價結(jié)束上漲，價格指數(shù)環(huán)比上月持平。

　　在離市場更“近”的中介方面，5月二手房的實際成交均價也出現(xiàn)下降。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2017年5月通過其成交的二手房成交均價環(huán)比4月下滑約2.4%。在北京有交易的12個區(qū)域中，8個區(qū)成交均價都在下跌。跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)，幅度都超過了20%。“這個價格不是統(tǒng)計局調(diào)查數(shù)據(jù)中的網(wǎng)簽價，而是買賣雙方最終敲定的實際成交價，可見調(diào)控帶來的價格影響。”相關(guān)負責(zé)人說。

　　中介“倒逼”業(yè)主向下調(diào)價

　　“茉莉園小區(qū)最高限價是6.7萬元/平方米。”鏈家北苑一門店經(jīng)紀人小王透露，業(yè)主報價一旦超過這個價格，就無法在鏈家網(wǎng)上掛出。客戶在網(wǎng)站上看不到房源信息，房子也很難成交。

　　這一輪樓市調(diào)控中，一些中介開始主動限制代理房源的價格，相當(dāng)于變相向下調(diào)價。小王介紹，此前二手房市場火熱時，該小區(qū)有不少房源成交單價超過6.7萬元/平方米。“3·17新政”后，鏈家根據(jù)市場情況制定了最高限價，每個小區(qū)的最高限價不同。

　　同時，記者也從多家中介門店獲悉，為了抬升成交量，此前一度堅挺的中介費已經(jīng)下降，例如鏈家部分門店的費率已從2.7%下調(diào)至2.2%。

　　“中介出于業(yè)績的角度，也會鼓勵業(yè)主降價，促進成交量。”郭毅說，同一小區(qū)一旦出現(xiàn)價格松動、明顯低價的房源，就會產(chǎn)生導(dǎo)向作用，后續(xù)房源也可能會緊跟著向下調(diào)價。

　　另一方面，炒房人退出后，二手房市場的剛需買房人正在增加。偉業(yè)我愛我家5月成交的北京二手房中，兩居室的占比較4月減少了6.1個百分點，僅有50.2%；一居室的占比達到了29%，較4月上漲5.8個百分點。胡景暉解釋，在當(dāng)前政策下，購買非普通住宅的首付比例非常高，真正有能力購買大戶型二手房的顧客非常少，愿意出手的剛需客戶更多選擇的是總價更低、首付更低的小戶型、一居室。

　　“強有力的政策改變了北京二手房市場預(yù)期，買賣雙方的博弈關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，整個市場正在向買方市場轉(zhuǎn)變。”他說，隨著交易量持續(xù)下滑，業(yè)主已經(jīng)無力維持強勢地位，買家觀望情緒濃，市場議價空間在增大，曾經(jīng)堅挺的房價已經(jīng)開始松動，下跌已是必然。