云南網(wǎng)訊 10284元/㎡，這是來自昆明克而瑞統(tǒng)計(jì)的5月第三周昆明新房成交均價；而根據(jù)房天下等線上機(jī)構(gòu)的掛牌統(tǒng)計(jì)，同期二手房掛牌價則為9457元/㎡……經(jīng)歷連續(xù)10多個月的“價格倒掛”后，昆明的新房價格終于“反正”。記者了解到，近期新房銷售的持續(xù)火熱，二手房市場銷售受到部分抑制和降溫。

　　高端產(chǎn)品拉高新房價格

　　事實(shí)上，從4月開始，昆明新房與二手房的價格差距已逐漸縮小。本地機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月昆明二手房掛牌均價為9264元/㎡；而根據(jù)銳理數(shù)據(jù)，4月昆明新房均價9103元/㎡。進(jìn)入5月，新房價格正式趕超二手房價，一改過去價格倒掛狀態(tài)。

　　“近幾年，由于二手房區(qū)位、現(xiàn)房等優(yōu)勢，昆明二手房價格一直比新房高。”本地一家中介機(jī)構(gòu)門店負(fù)責(zé)人年梁經(jīng)理稱，前兩年，昆明新建商品房項(xiàng)目主要分布在三環(huán)外，產(chǎn)品也以剛需為主。價格方面，當(dāng)然是中心城區(qū)的二手房更占優(yōu)勢。“去年下半年開始，部分高端品質(zhì)產(chǎn)品和一些主城區(qū)項(xiàng)目推出，也拉高了昆明新房的整體銷售價格水平。”記者統(tǒng)計(jì)，僅去年至今，包括俊發(fā)逸天峰、恒大玖瓏灣、萬科城市之光等項(xiàng)目售價均超萬元。

　　“這也是昆明房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品升級的一個體現(xiàn)。”業(yè)內(nèi)人士直言，此前，由于城中村改造項(xiàng)目高容積率等因素，導(dǎo)致昆明樓市住宅產(chǎn)品同質(zhì)化問題突出，缺乏高品質(zhì)住宅。近兩年來，隨著一線品牌的大量進(jìn)駐，昆明住宅產(chǎn)品市場發(fā)生了結(jié)構(gòu)性改變，新建高品質(zhì)產(chǎn)品的增加，一定程度上拉高了價格區(qū)間。

　　老舊小區(qū)小戶型更受青睞

　　雖然5月份昆明的新房價格趕超二手房，可采訪中不少中介表示，目前房價還處于上下波動的情況，不排除一段時間內(nèi)由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)等調(diào)整，新房和二手房價格還會變化。但看得出，二手房市場已出現(xiàn)一些細(xì)微變化，“新建商品房大量傾向改善性住宅，對二手房端銷售影響最大的還是100㎡以上的三室、四室的大戶型產(chǎn)品。”白云路上一家中介機(jī)構(gòu)的工作人員表示，特別是房齡在5~10年的大戶型房源，也與目前新建商品房中高品質(zhì)房源形成直接“競爭”。

　　“二手房市場銷售端目前還呈現(xiàn)明顯的兩極分化趨勢，一部分老舊小區(qū)的小戶型更受市場青睞。”一位工作人員表示，特別是有較好公立教育資源的小區(qū)、小戶型產(chǎn)品價格基本上要比大戶型均價每平方米高出500~1000元，“除區(qū)位原因外，部分老舊小區(qū)在公攤上占有優(yōu)勢，整體性價比更高。”

　　二手中介尋求多元化業(yè)務(wù)

　　銷售端的分化，也讓本地中介的銷售策略應(yīng)勢而變，“除了新房代理銷售業(yè)務(wù)外，我們還聯(lián)合一家翻新改造裝飾公司推出舊房翻新業(yè)務(wù)，最低套餐價格僅3萬元。”頤園路一家小型中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人表示。

　　不光“打包”裝修業(yè)務(wù)，部分中介機(jī)構(gòu)還承包了“招商”功能，“與住宅相比，商鋪出租難度更大，去年開始，我們針對手里的商鋪資源，通過公司總部的網(wǎng)點(diǎn)布局優(yōu)勢，劃片區(qū)的幫業(yè)主整體打包出租，也推動了幾單比較大的商鋪出售、出租。”金江路上一家大型中介的工作人員表示。

　　近期，北京、上海等國內(nèi)一線城市掀起新一輪中介費(fèi)用下調(diào)潮，最高降幅直接過半。從本地看，受二手房線上市場沖擊，從去年開始，昆明就出現(xiàn)了中介費(fèi)率最低0.5%的情況，“目前市場中介費(fèi)率水平基本在0.5%~1%之間。”年梁經(jīng)理表示，費(fèi)率水平降低、業(yè)務(wù)拓展更難，也加速本土二手中介洗牌。

　　他坦言，消費(fèi)者購買二手房時，別一味沖著中介費(fèi)率去，選擇更有保障的大型中介，以及購買過程中是否是真實(shí)房源、房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰等更應(yīng)該成為購買者關(guān)注的重點(diǎn)。