中糧集團旗下的商業(yè)地產(chǎn)運營平臺大悅城地產(chǎn)(股份代碼：00207.HK)宣布了公司新的總經(jīng)理人選。

　　周政辭任了大悅城地產(chǎn)總經(jīng)理職務，但仍然出任公司董事會主席及執(zhí)行董事。

　　一位公司內(nèi)部人士告訴人民網(wǎng)記者，周政兼任大悅城地產(chǎn)總經(jīng)理職務只有一年時間，他同時擔任中糧集團副總裁、大悅城地產(chǎn)董事長、中糧地產(chǎn)董事長，全面負責中糧集團的地產(chǎn)酒店業(yè)務板塊。

　　接任周政大悅城地產(chǎn)總經(jīng)理職位的是周鵬，他在過去多年間擔任朝陽大悅城總經(jīng)理，并在一年前出任了大悅城地產(chǎn)副總經(jīng)理職務。

　　另一位消息人士告訴人民網(wǎng)記者，這次正式任命之前，周鵬已經(jīng)陸續(xù)負責大悅城地產(chǎn)商業(yè)條線的運營管理。

　　今年一季末，大悅城地產(chǎn)在香港業(yè)績會上出現(xiàn)了新面孔，周鵬即是大悅城地產(chǎn)新推出的高管成員。

　　周鵬是工程出身，但他身上并沒有較強的工科烙印，“我沒有把大悅城看成地產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)依托商業(yè)空間創(chuàng)造服務，所以它不是傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)，我們從拿地、規(guī)劃設計、建設、招商運營、物業(yè)管理、資本運作，都是用服務業(yè)的本質(zhì)重構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈。”

　　2016財年大悅城業(yè)績發(fā)布會上，這家公司一位高管透露，2017年，大悅城將采取輕重并舉的方式，在一線及二線城市核心地段，以合作的形式進行重資產(chǎn)投資;在存量市場方面，以并購基金形式進行低成本的收購兼并。

　　大悅城地產(chǎn)今年計劃并購2-3個商業(yè)項目，新建1-2個項目，這些項目將主要位于二線城市，比如武漢、南京和青島等。

　　周鵬認為每一個大悅城開業(yè)以后的壓力都要遠遠大于建設期。項目在建設期利用的是開發(fā)貸款，只要工期按步推進，資金就會到位。但是開業(yè)以后，每天都會產(chǎn)生運營費用、銀行利息，還要找到運營貸款來替代開發(fā)貸款。

　　一位大悅城地產(chǎn)人士介紹，新項目的拓展過程里，公司以投資基金落實項目并購，會大大縮短至少一年的開業(yè)周期。如果完全以自有資金進行土地投資，規(guī)劃建設期會長達3年，開業(yè)后實現(xiàn)6%-6.5%左右的投資回報率，預計也需要3年時間，整個商業(yè)項目從買地一直都產(chǎn)生回報收益，周期會長達5-6年時間，自有資金已經(jīng)難以忍受。

　　“開業(yè)運營以后的商業(yè)項目，每一個行為都會讓資產(chǎn)負債產(chǎn)生巨大的剪刀差，但這些全部取決于運營管理質(zhì)量。很多商業(yè)項目建成但很難開業(yè)，從這個角度也說明商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運營其實是割裂的。”周鵬說。

　　周鵬此前介紹，商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)開發(fā)，最敏感的因素仍然是土地價格。周鵬稱，建安成本上，不同企業(yè)之間每平方米至多相差2000塊，未來城市里最重要的就是盤活資產(chǎn)，進行投資的時候，如果企業(yè)的拓展模式是從非公開市場獲取土地，比如盤活集體建設用地，這是非常有潛力的，也會是未來商業(yè)地產(chǎn)的一個重要方向。

　　他也強調(diào)，大悅城也在探索小股操盤，但前提是有舉重若輕的能力，也就是運營能力，但他不認可無股操盤，這種純粹的輕資產(chǎn)輸出管理，合作雙方很難達到信任，“資產(chǎn)是團隊的穩(wěn)定器，資產(chǎn)管理如果放棄掉資產(chǎn)，也就不會有資產(chǎn)的管理和運營。”