學(xué)者研究認為，非房地產(chǎn)企業(yè)的投資性購房助長了泡沫的形成。人民網(wǎng)資料圖片。

　　人民網(wǎng)北京5月25日電（盧志坤） 今年來多家上市公司出售名下房產(chǎn)的交易幫助外界得以窺見企業(yè)究竟在多大程度上介入了房地產(chǎn)市場。由于不同企業(yè)對房產(chǎn)類資產(chǎn)的列賬方式不同，企業(yè)持有的房產(chǎn)數(shù)量向來難以估算。

　　據(jù)人民網(wǎng)記者不完全統(tǒng)計，僅今年披露出售名下房產(chǎn)的上市公司就有十余家，出售的房產(chǎn)數(shù)量從1套到30多套不等。而出售的理由，則多為盤活現(xiàn)有資產(chǎn)、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、回籠資金等。

　　最新的案例來自于國電南京自動化股份有限公司（國電南自，600268.SH），該公司今年將名下位于廣州、武漢、成都、西安、沈陽5個城市的6套房產(chǎn)掛牌出售，6套房產(chǎn)的評估價值近650萬元，約為該公司去年凈利潤的4%。國電南自未披露這些房產(chǎn)取得的時間、成本。

　　來自長江精工鋼結(jié)構(gòu)（集團）股份有限公司（精工鋼構(gòu)，600496.SH）的案例則顯示出，房產(chǎn)價格近年來的快速攀升能給這些企業(yè)帶來如何可觀的回報。

　　精工鋼構(gòu)本月出售了位于深圳的6套海景別墅，總成交金額達到2870萬元，是買入時的3倍。由于這些房產(chǎn)項目計提了巨額折舊費用，在出售時其賬面價值已經(jīng)只有原值的一半，因而這些房產(chǎn)的處置預(yù)計給公司帶來超過2000萬的收益，將大幅提高公司的利潤規(guī)模。

　　根據(jù)精工鋼構(gòu)的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，該公司去年的凈利潤為1.1億元，一季度的凈利潤2169萬元。以此計算，本月僅出售房產(chǎn)的收益就將和一季度凈利潤持平，占到去年全年凈利潤的四分之一。

　　類似于精工鋼構(gòu)這樣的案例為外界識別企業(yè)持有的房產(chǎn)數(shù)量帶來了難度。由于非房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司通常將買入的房產(chǎn)以固定資產(chǎn)入賬，而上市公司通常不會詳細披露固定資產(chǎn)的信息。此外，固定資產(chǎn)因計提折舊導(dǎo)致其賬面價值不斷下降的狀況正好與房產(chǎn)實際價值的不斷攀升形成反差，這為單獨識別出企業(yè)持有的房產(chǎn)帶來了巨大障礙。

　　今年早些時候，深圳市惠程電氣股份有限公司（深圳惠程，002168.SZ）掛牌出售位于北京、上海、廣州、深圳、石家莊等地的34套房產(chǎn)，這些房產(chǎn)以固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)入賬。去年，該公司還處置了19套房產(chǎn)。

　　盡管難以準確計算企業(yè)持有的房產(chǎn)數(shù)量在規(guī)模龐大的房地產(chǎn)市場的占比有多少，以及其對市場的影響程度有多大，但有學(xué)者認為，非房地產(chǎn)和建筑類企業(yè)對房地產(chǎn)的投機性投資是助長中國房地產(chǎn)泡沫的重要因素之一。自2015年開始的新一輪房價暴漲引發(fā)了監(jiān)管層的擔憂，中央在去年底強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，并采取多種措施給市場降溫。

　　兩位學(xué)者在2014年發(fā)表的一篇論文（The Great Housing Boom of China）中指出，中國房價和土地價格增速在十幾年的時間里超過同期的國民收入增速，企業(yè)資金的“脫實向虛”有密不可分的關(guān)聯(lián)。尤其是那些在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期擁有高資本收益率的企業(yè)的投機性購房決定了房地產(chǎn)市場價格的增長速度。

　　該論文指出，在房地產(chǎn)預(yù)期回報率（即預(yù)期房價增長速度）高于固定資產(chǎn)回報的情況下，本身具有高資本回報的企業(yè)，由于對未來中國轉(zhuǎn)型結(jié)束后的低資本回報率的理性預(yù)期，會將本來投于實體經(jīng)濟的資金不斷流向房地產(chǎn)，直到兩者的預(yù)期回報率相等為止。而當這些企業(yè)固定資本回報率長期高于一個經(jīng)濟體平均收入增長速度的時候，房價的增長速度也自然會在長時間里高于該經(jīng)濟體收入的增長速度。

　　論文研究認為，助推房地產(chǎn)泡沫的形成有3個關(guān)鍵因素。首先是中國在過去十幾年的資本高投資回報率依賴于從傳統(tǒng)部門到新興部門所轉(zhuǎn)移的廉價勞動力，而這一高資本回報率會隨著人口紅利的消失，劉易斯拐點的到來而最終結(jié)束。

　　其次，中國金融市場的不完善和對資本外流的控制導(dǎo)致當資本投資回報率下降時出現(xiàn)所謂的“資產(chǎn)荒”，即可投資優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺和流動性泛濫的局面。這兩個因素為資產(chǎn)泡沫在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期的形成提供了必要的土壤。

　　“假設(shè)這個經(jīng)濟體同時具有很高的固定資本回報率，但是這么高的回報率在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型完成之后卻不能被維持，那么未來早晚會出現(xiàn)這樣一種情況，即對其它資產(chǎn)（比如房地產(chǎn)）的需求一定會因為固定資本回報率的下降而開始急劇上升。”論文指出。

　　第三個則是中國的土地稀缺性和空間不可流動性以及相關(guān)土地政策，使房地產(chǎn)有別于黃金等可流動性資產(chǎn)成為投資者用作投機性投資渠道的充分條件。

　　“土地的稀缺性、不可流動性和城市建設(shè)用地的有限供給，外加能夠進行大宗交易的特性，使投資者容易對房子作為另外一種可供選擇的投資渠道的強勁需求形成預(yù)期。在這個理性預(yù)期誘導(dǎo)下，企業(yè)家在資本回報率尚處于高位時便積極進軍房地產(chǎn)進行投機性投資，導(dǎo)致資金 ‘脫實向虛’。”論文寫道。