學(xué)者研究認(rèn)為，非房地產(chǎn)企業(yè)的投資性購房助長了泡沫的形成。人民網(wǎng)資料圖片。

　　人民網(wǎng)北京5月25日電（盧志坤） 今年來多家上市公司出售名下房產(chǎn)的交易幫助外界得以窺見企業(yè)究竟在多大程度上介入了房地產(chǎn)市場。由于不同企業(yè)對房產(chǎn)類資產(chǎn)的列賬方式不同，企業(yè)持有的房產(chǎn)數(shù)量向來難以估算。

　　據(jù)人民網(wǎng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年披露出售名下房產(chǎn)的上市公司就有十余家，出售的房產(chǎn)數(shù)量從1套到30多套不等。而出售的理由，則多為盤活現(xiàn)有資產(chǎn)、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、回籠資金等。

　　最新的案例來自于國電南京自動(dòng)化股份有限公司（國電南自，600268.SH），該公司今年將名下位于廣州、武漢、成都、西安、沈陽5個(gè)城市的6套房產(chǎn)掛牌出售，6套房產(chǎn)的評估價(jià)值近650萬元，約為該公司去年凈利潤的4%。國電南自未披露這些房產(chǎn)取得的時(shí)間、成本。

　　來自長江精工鋼結(jié)構(gòu)（集團(tuán)）股份有限公司（精工鋼構(gòu)，600496.SH）的案例則顯示出，房產(chǎn)價(jià)格近年來的快速攀升能給這些企業(yè)帶來如何可觀的回報(bào)。

　　精工鋼構(gòu)本月出售了位于深圳的6套海景別墅，總成交金額達(dá)到2870萬元，是買入時(shí)的3倍。由于這些房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提了巨額折舊費(fèi)用，在出售時(shí)其賬面價(jià)值已經(jīng)只有原值的一半，因而這些房產(chǎn)的處置預(yù)計(jì)給公司帶來超過2000萬的收益，將大幅提高公司的利潤規(guī)模。

　　根據(jù)精工鋼構(gòu)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，該公司去年的凈利潤為1.1億元，一季度的凈利潤2169萬元。以此計(jì)算，本月僅出售房產(chǎn)的收益就將和一季度凈利潤持平，占到去年全年凈利潤的四分之一。

　　類似于精工鋼構(gòu)這樣的案例為外界識(shí)別企業(yè)持有的房產(chǎn)數(shù)量帶來了難度。由于非房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司通常將買入的房產(chǎn)以固定資產(chǎn)入賬，而上市公司通常不會(huì)詳細(xì)披露固定資產(chǎn)的信息。此外，固定資產(chǎn)因計(jì)提折舊導(dǎo)致其賬面價(jià)值不斷下降的狀況正好與房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的不斷攀升形成反差，這為單獨(dú)識(shí)別出企業(yè)持有的房產(chǎn)帶來了巨大障礙。

　　今年早些時(shí)候，深圳市惠程電氣股份有限公司（深圳惠程，002168.SZ）掛牌出售位于北京、上海、廣州、深圳、石家莊等地的34套房產(chǎn)，這些房產(chǎn)以固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)入賬。去年，該公司還處置了19套房產(chǎn)。

　　盡管難以準(zhǔn)確計(jì)算企業(yè)持有的房產(chǎn)數(shù)量在規(guī)模龐大的房地產(chǎn)市場的占比有多少，以及其對市場的影響程度有多大，但有學(xué)者認(rèn)為，非房地產(chǎn)和建筑類企業(yè)對房地產(chǎn)的投機(jī)性投資是助長中國房地產(chǎn)泡沫的重要因素之一。自2015年開始的新一輪房價(jià)暴漲引發(fā)了監(jiān)管層的擔(dān)憂，中央在去年底強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，并采取多種措施給市場降溫。

　　兩位學(xué)者在2014年發(fā)表的一篇論文（The Great Housing Boom of China）中指出，中國房價(jià)和土地價(jià)格增速在十幾年的時(shí)間里超過同期的國民收入增速，企業(yè)資金的“脫實(shí)向虛”有密不可分的關(guān)聯(lián)。尤其是那些在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期擁有高資本收益率的企業(yè)的投機(jī)性購房決定了房地產(chǎn)市場價(jià)格的增長速度。

　　該論文指出，在房地產(chǎn)預(yù)期回報(bào)率（即預(yù)期房價(jià)增長速度）高于固定資產(chǎn)回報(bào)的情況下，本身具有高資本回報(bào)的企業(yè)，由于對未來中國轉(zhuǎn)型結(jié)束后的低資本回報(bào)率的理性預(yù)期，會(huì)將本來投于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金不斷流向房地產(chǎn)，直到兩者的預(yù)期回報(bào)率相等為止。而當(dāng)這些企業(yè)固定資本回報(bào)率長期高于一個(gè)經(jīng)濟(jì)體平均收入增長速度的時(shí)候，房價(jià)的增長速度也自然會(huì)在長時(shí)間里高于該經(jīng)濟(jì)體收入的增長速度。

　　論文研究認(rèn)為，助推房地產(chǎn)泡沫的形成有3個(gè)關(guān)鍵因素。首先是中國在過去十幾年的資本高投資回報(bào)率依賴于從傳統(tǒng)部門到新興部門所轉(zhuǎn)移的廉價(jià)勞動(dòng)力，而這一高資本回報(bào)率會(huì)隨著人口紅利的消失，劉易斯拐點(diǎn)的到來而最終結(jié)束。

　　其次，中國金融市場的不完善和對資本外流的控制導(dǎo)致當(dāng)資本投資回報(bào)率下降時(shí)出現(xiàn)所謂的“資產(chǎn)荒”，即可投資優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺和流動(dòng)性泛濫的局面。這兩個(gè)因素為資產(chǎn)泡沫在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的形成提供了必要的土壤。

　　“假設(shè)這個(gè)經(jīng)濟(jì)體同時(shí)具有很高的固定資本回報(bào)率，但是這么高的回報(bào)率在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型完成之后卻不能被維持，那么未來早晚會(huì)出現(xiàn)這樣一種情況，即對其它資產(chǎn)（比如房地產(chǎn)）的需求一定會(huì)因?yàn)楣潭ㄙY本回報(bào)率的下降而開始急劇上升。”論文指出。

　　第三個(gè)則是中國的土地稀缺性和空間不可流動(dòng)性以及相關(guān)土地政策，使房地產(chǎn)有別于黃金等可流動(dòng)性資產(chǎn)成為投資者用作投機(jī)性投資渠道的充分條件。

　　“土地的稀缺性、不可流動(dòng)性和城市建設(shè)用地的有限供給，外加能夠進(jìn)行大宗交易的特性，使投資者容易對房子作為另外一種可供選擇的投資渠道的強(qiáng)勁需求形成預(yù)期。在這個(gè)理性預(yù)期誘導(dǎo)下，企業(yè)家在資本回報(bào)率尚處于高位時(shí)便積極進(jìn)軍房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)性投資，導(dǎo)致資金 ‘脫實(shí)向虛’。”論文寫道。