新華網(wǎng)北京5月16日電（袁雅錦）房地產(chǎn)的低增長時代，高價搶地，高周轉(zhuǎn)，快速擴(kuò)張這些發(fā)展模式似乎正在失靈，為備戰(zhàn)存量時代，越來越多房企選擇將長租公寓作為下一個掘金新領(lǐng)域。

　　如果說前兩年，萬科等一線房企對長租公寓的態(tài)度僅是“試水”或“嘗鮮”，那么，自持土地模式的推出、317史上最嚴(yán)調(diào)控的出爐、租售并舉的市場發(fā)展趨勢，都在促成一道令開發(fā)商加碼布局租賃市場的推力，使其變“試水動作”為“業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型”。

　　對此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)交易進(jìn)入低潮期，房企變“房東”，“賣房”變“租房”將成為自然推進(jìn)的市場現(xiàn)象，一方面消化手中的房源，另一方面尋求賣房以外的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，長期而言將是眾多房企的轉(zhuǎn)型選擇。

　　房企在長租公寓市場動作頻頻

　　作為房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)態(tài)的延伸領(lǐng)域，長租公寓已逐漸成為房企的新業(yè)務(wù)維度，最近，不少房企均動作頻頻。

　　近日，萬科、龍湖皆攜帶長租公寓品牌進(jìn)軍杭州市場，其相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示，并非玩票性質(zhì)，而是認(rèn)真的。資料顯示，截至2016年底，萬科長租公寓品牌“泊寓”已經(jīng)在全國實(shí)現(xiàn)18個城市的布局。在萬科定位于城市配套服務(wù)商打造的“熱帶雨林”全生態(tài)體系中，長租公寓占據(jù)重要一環(huán)。

　　似乎預(yù)示著新的市場趨勢，不久前，碧桂園也宣布，碧桂園上海區(qū)域已成立長租公寓管理部和產(chǎn)城發(fā)展部，并計(jì)劃在滬拓展業(yè)務(wù)。此前，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌曾表示，碧桂園要深耕上海市場，在上海投入加碼，不僅僅繼續(xù)推進(jìn)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，還要成立長租公寓和產(chǎn)城發(fā)展部、商業(yè)管理部等，在房地產(chǎn)行業(yè)的多個領(lǐng)域發(fā)力，深拓碧桂園在滬發(fā)展的業(yè)務(wù)深度和廣度。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，單獨(dú)辟長租公寓管理部，足以證明其在碧桂園未來長期戰(zhàn)略中的布局明確性和重要性。

　　存量時代的下一個增長點(diǎn)

　　行業(yè)趨勢表明，長租公寓將成為存量時代的下一個業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，不少房企也做好了全面?zhèn)鋺?zhàn)的準(zhǔn)備。甚至，一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，增量市場萎縮形成的擠出效應(yīng)，將導(dǎo)致租賃市場變?yōu)橄乱粋€圈地的業(yè)務(wù)新領(lǐng)域。

　　而從目前經(jīng)營長租公寓的三類企業(yè)來看，相比酒店和互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)無疑具備諸多優(yōu)勢。同策咨詢研究部總監(jiān)認(rèn)為，做長租公寓對開發(fā)商而言基本沒有太多門檻：第一，主流房企本身在一二線城市開發(fā)有項(xiàng)目，手上有房源可以直接出租或賣掉再統(tǒng)一管理；第二，大房企基本布局在核心城市，這些區(qū)域的房價近兩年越來越高，導(dǎo)致買不起房而想長期租房的需求逐漸攀升。

　　“對開發(fā)商來講，長租公寓意味著資本的另外一條出路，當(dāng)拿地開發(fā)模式增速不再那么高的時候，通過租賃管理，一方面獲得經(jīng)營的租金和服務(wù)收益，另一方面資產(chǎn)本身的價值也獲得增長。”劉宏偉進(jìn)一步解釋道。

　　長租公寓的痛點(diǎn)待挖掘

　　各方資本的競相角逐之下，長租公寓的市場前景充滿了想象，也布滿未知數(shù)。

　　據(jù)知，目前中國長租公寓品牌超500家，除專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)外，房企逐漸壯大為另一支市場力量，目前已知有萬科、遠(yuǎn)洋、龍湖、金地等房企已邁入該行列。

　　競相角逐之下，市場秩序不規(guī)范、規(guī)模參差不齊、盈利模式欠成熟等隨之而來的“圈地”綜合癥似乎不可避免。早前偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉曾提出，小規(guī)模、打概念的長租公寓肯定不賺錢，他甚至認(rèn)為，沒有足夠的資金支持，長租公寓市場的小魚在一年之內(nèi)就會慢慢消亡。

　　長租公寓的市場反應(yīng)究竟如何？

　　面對調(diào)查，有開發(fā)商向記者表示，許多公司或多或少、或顯性或隱性地在做類長租公寓項(xiàng)目，但實(shí)際售租很大一部分是靠“內(nèi)部消化”，或者干脆做成了變相的員工宿舍，“長租公寓離真正的市場化檢驗(yàn)似乎還需要時間” 。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上述做法與長期發(fā)展長租公寓和租賃市場等發(fā)展思路有所違背，“后續(xù)還是需要面向社會大眾提供類似的產(chǎn)品，以進(jìn)一步擴(kuò)大覆蓋面。”

　　換言之，長租公寓的痛點(diǎn)仍待挖掘。“房企投入長租公寓面臨幾個問題：一是對這塊業(yè)務(wù)不一定很熟；二是及時做了，能不能盈利還是未知；三是賣出去是不是統(tǒng)一經(jīng)營和管理還是很大的問題，如果是整體持有，開發(fā)商統(tǒng)一管理還好，一旦散售出去除非簽訂統(tǒng)一管理協(xié)議，不然后續(xù)會有很大的問題。”張宏偉告訴記者。