“國(guó)內(nèi)賣房赴海外抄底”、“北京一套房換美國(guó)6套房”“收益率高達(dá)40%”……類似的廣告讓很多投資者為之心動(dòng)。但是曾經(jīng)有過投資海外買房的諸多人士，均以親身經(jīng)歷告知，投資海外房產(chǎn)遇到的“坑”數(shù)不勝數(shù)。一些中介公司往往利用投資者不了解國(guó)外政策、語言不通、海外信息溝通不暢、維權(quán)困難等問題，設(shè)下種種陷阱使投資者蒙受損失。

　　陷阱1

　　未獲預(yù)售批準(zhǔn)就賣房

　　有的國(guó)外開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的海外房產(chǎn)，在尚未取得當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的情況下就出售給中國(guó)買家，一旦此類房產(chǎn)長(zhǎng)時(shí)間無法通過當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，中國(guó)買家就難以獲得合法產(chǎn)權(quán)。

　　去年夏天，凌剛參加了某知名財(cái)經(jīng)專家做的海外投資講座，得知北京一家經(jīng)紀(jì)公司正在推出美國(guó)酒店投資項(xiàng)目。“當(dāng)時(shí)我覺得有財(cái)經(jīng)專家為項(xiàng)目‘背書’，應(yīng)該是值得信賴的。”但凌先生沒有想到，他為此付出了極大的代價(jià)。

　　幾天后，凌先生來到這家經(jīng)紀(jì)公司，接待人員對(duì)他熱情推介。“只需交40%的首付款，剩余的60%我們幫你辦理貸款。”凌先生被告知，該項(xiàng)目每年會(huì)有高達(dá)12%的年收益率。“五星級(jí)酒店有專人打理，對(duì)方包租20年，到期后還可以回購(gòu)，相當(dāng)于用40萬美元的首付款撬動(dòng)了20倍的杠桿，實(shí)際收益率近25%。”

　　凌先生當(dāng)即與其指定的美國(guó)某公司簽署了包括買房、包租、回購(gòu)在內(nèi)的3個(gè)合同，交納了10萬美元的定金。

　　事后凌先生心里卻有點(diǎn)隱憂，便通過在美國(guó)的律師朋友幫忙查詢這個(gè)項(xiàng)目，結(jié)果發(fā)現(xiàn)很多問題：“有幾點(diǎn)是嚴(yán)重違反美國(guó)法律的，首先是在美國(guó)賣房需要政府出具的公開報(bào)告，但他們當(dāng)時(shí)沒有；其次美國(guó)規(guī)定收到的款項(xiàng)應(yīng)該打到第三方監(jiān)管的賬戶上，而不能打到公司的賬戶上；而且美國(guó)規(guī)定收取意向金，只能是房?jī)r(jià)的3%，而不是首付40%。”

　　和凌剛遭遇類似的還有很多業(yè)主，劉華日前也將這家經(jīng)紀(jì)公司告上了法庭。劉華稱，按照被告的要求，他與美國(guó)某公司簽訂了購(gòu)房協(xié)議，在協(xié)議中約定竣工日期為2016年12月31日。隨后他支付了首付款17余萬美元。但被告及美國(guó)某公司卻未在約定時(shí)間內(nèi)竣工，至2017年3月，該項(xiàng)目土地尚未動(dòng)工。而且簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)，該項(xiàng)目未取得土地公開報(bào)告，未獲得預(yù)售批準(zhǔn)，被告對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況和投資款的去向均未向原告如實(shí)告知，已構(gòu)成違約。

　　凌先生告訴記者，他先是通過美國(guó)的律師向美國(guó)某公司發(fā)出了律師函，然后開始了與經(jīng)紀(jì)公司交涉的曲折過程。最初對(duì)方非常強(qiáng)硬，利用各種辦法拖延退款，但凌先生堅(jiān)持不懈，在國(guó)內(nèi)也請(qǐng)了律師，耗費(fèi)了大量精力去交涉退款事由，終于拿回了10萬美元。

　　陷阱2

　　包租竟然變成無人租

　　除了政策風(fēng)險(xiǎn)，很多海外房產(chǎn)項(xiàng)目號(hào)稱通過包租返利等方式，使買房者的投資年回報(bào)率可達(dá)到15%至25%。涉足過海外房產(chǎn)交易的業(yè)內(nèi)人士弗先生告訴記者，有的公司并不能保證資金安全，投資人的購(gòu)房款沒有被用于投資項(xiàng)目土地建設(shè)，此外投資者購(gòu)買的海外房產(chǎn)如果難以出租，代理機(jī)構(gòu)會(huì)用后來的投資者的錢款支付之前投資者的包租返利，形成了脆弱的資金鏈，一旦發(fā)生斷裂，返利會(huì)化為泡影。

　　3年前，戴女士與北京一家國(guó)際投資咨詢公司簽訂了房產(chǎn)預(yù)訂協(xié)議，在該公司推介下，她與美國(guó)一家公司簽訂合同，以相當(dāng)于30余萬元人民幣的價(jià)格購(gòu)買了位于美國(guó)中部地區(qū)某市的一間公寓。戴女士付給咨詢公司1萬元定金，而購(gòu)房款則通過銀行轉(zhuǎn)賬打到了咨詢公司法人賬戶上。

　　“當(dāng)時(shí)對(duì)方承諾包租，有固定收益，回報(bào)率很高，業(yè)主只需要承擔(dān)物業(yè)稅等即可。”但戴女士買了房子以后卻并沒有按期拿到租金回報(bào)。經(jīng)了解她發(fā)現(xiàn)，這套房產(chǎn)位于郊區(qū)，位置偏僻、周邊人口稀少，很難出租出去，房子只好空置。而當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的稅費(fèi)很高，戴女士不僅沒有租金回報(bào)，反而拖欠了包括物業(yè)費(fèi)等在內(nèi)的大筆費(fèi)用。物業(yè)公司警告她，如果拒不交納欠費(fèi)，其房產(chǎn)有可能被沒收。

　　2015年，戴女士等多名購(gòu)房者在美國(guó)當(dāng)?shù)胤ㄔ簩?duì)房屋開發(fā)商等提起了訴訟。后該案調(diào)解解決，戴女士只獲賠了6000美元。隨后，戴女士將北京的國(guó)際投資咨詢公司訴至法院，要求解除房產(chǎn)預(yù)訂單并退還購(gòu)房款。

　　但法院駁回了戴女士的訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為，戴女士與某咨詢公司所簽訂的房產(chǎn)預(yù)訂單，實(shí)為咨詢公司為戴女士提供的居間合同。該合同明確約定正式購(gòu)房合同由戴女士與第三方簽訂，因此房屋買賣合同相關(guān)權(quán)利義務(wù)不應(yīng)向咨詢公司主張。咨詢公司提供了居間服務(wù)，戴女士也訂立合同購(gòu)買了房屋，因此要求解除預(yù)訂單缺乏依據(jù)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，過高的投資回報(bào)率意味著很大的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此承諾超高的投資回報(bào)率，很有可能存在虛假宣傳。

　　陷阱3

　　中介低價(jià)購(gòu)進(jìn)加價(jià)賣出

　　讓李先生郁悶的是，他為女兒移民在葡萄牙購(gòu)買的房子，竟然是中介以低價(jià)搶先購(gòu)買后，再加價(jià)兩倍賣給他的。

　　李先生是2013年8月與北京某咨詢公司簽訂的委托辦理葡萄牙投資移民服務(wù)協(xié)議，后又與該公司指定的葡萄牙律師簽署了《委托書》。之后，李先生得知，其所購(gòu)的房屋是另一家公司兩名員工以18萬余歐元當(dāng)日購(gòu)買后以55萬歐元的價(jià)格賣給他的。而這家公司與李先生委托的某咨詢公司關(guān)系緊密。

　　“購(gòu)房過程是咨詢公司與當(dāng)?shù)芈蓭熂暗官u者合作完成的。”李先生氣憤地說，經(jīng)評(píng)估最終確定該房屋的市場(chǎng)價(jià)值為35萬歐元，他實(shí)際損失20萬歐元。

　　李先生認(rèn)為，他所持有的證據(jù)足夠證明正是由于某咨詢公司未能誠(chéng)信協(xié)助購(gòu)房，導(dǎo)致其損失。“搶先購(gòu)買房屋再賣給我們，給我們?cè)斐闪藝?yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。”在此過程中，咨詢公司未向他及家人告知房源的真實(shí)情況，包括賣房者身份、二手房、真實(shí)價(jià)格等。

　　咨詢公司的答復(fù)是，他們對(duì)客戶的義務(wù)只是協(xié)助移民，并沒有幫其購(gòu)買房屋。雖然李先生將咨詢公司告上了法庭，但法院未能支持他要求咨詢公司賠償損失的訴求。法院認(rèn)為李先生委托葡萄牙律師買房，故該律師簽署的合同可以視為是原告真實(shí)的意思表示。

　　而另一位購(gòu)房者萬女士比李先生幸運(yùn)，拿到了部分退款。2014年，萬女士與另一家咨詢公司簽訂了葡萄牙居留簽證委托合同。咨詢公司為萬女士設(shè)計(jì)的方案為購(gòu)買葡萄牙當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)，作為不動(dòng)產(chǎn)投資，從而符合辦理居留簽證的條件。

　　合同簽訂后，萬女士在咨詢公司的全程安排下，前往葡萄牙購(gòu)買了一套房產(chǎn)，房?jī)r(jià)款為53萬歐元，其居留簽證也辦理完畢。

　　但次年2月，萬女士及其家人前往葡萄牙度假，與鄰居溝通中獲知，她購(gòu)買的房屋的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于該房屋的實(shí)際價(jià)格，該房屋實(shí)際價(jià)值僅為35萬歐元。

　　萬女士遂將咨詢公司告上了法庭。后法院判決咨詢公司補(bǔ)償萬女士7萬歐元。

　　律師建議

　　要書面約定國(guó)內(nèi)中介承擔(dān)連帶責(zé)任

　　北京京師律師事務(wù)所的封躍平律師分析指出，目前房屋中介亂象叢生，不少國(guó)內(nèi)中介在購(gòu)房國(guó)家申請(qǐng)以購(gòu)房為主營(yíng)業(yè)務(wù)的外殼公司。國(guó)內(nèi)實(shí)際控制人安排國(guó)內(nèi)客戶將購(gòu)房款打入外殼公司，并和境外機(jī)構(gòu)簽訂購(gòu)房合同。一旦客戶資金一去不復(fù)返，客戶通過合同無法向國(guó)內(nèi)中介追償。因?yàn)楹贤暮炗喼黧w在境外，客戶也很難通過域外訴訟來挽回?fù)p失。另外，在大多數(shù)國(guó)家，涉及不動(dòng)產(chǎn)糾紛一般管轄權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)所在地法院。所以，國(guó)內(nèi)購(gòu)房者身處國(guó)內(nèi)，很難通過國(guó)內(nèi)法院尋求到及時(shí)、有效的救濟(jì)。

　　封躍平律師建議，投資者應(yīng)做好證據(jù)保全工作，對(duì)于開發(fā)商派發(fā)的宣傳冊(cè)、廣告彩頁(yè)或者其他宣傳資料應(yīng)妥善保存，簽訂購(gòu)房合同時(shí)，對(duì)于開發(fā)商承諾的條件，也可以要求納入合同中。一定要在置業(yè)前進(jìn)行實(shí)地考察，全方位了解所購(gòu)房產(chǎn)的設(shè)置及周圍環(huán)境。并了解當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)防中介層層加價(jià)、隱瞞與欺詐等行為。海外房產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)分工相當(dāng)細(xì)，建議聘請(qǐng)當(dāng)?shù)芈蓭熖峁┫鄳?yīng)的法律服務(wù)，確保交易順利進(jìn)行。

　　此外，購(gòu)房者應(yīng)將定金及后續(xù)房款放到公證公司或由銀行進(jìn)行統(tǒng)一管理，建立交易資金第三方監(jiān)管制度，不直接付款給業(yè)主，以保證資金的安全。

　　“海外購(gòu)房也要看地段，如果房?jī)r(jià)比較便宜，一般是在郊區(qū)很偏僻的地方，建議不要購(gòu)買。”北京盈科律師事務(wù)所胡文友律師建議，購(gòu)房者通過國(guó)內(nèi)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行海外購(gòu)房，要特別書面約定國(guó)內(nèi)的中介承擔(dān)連帶責(zé)任，并且在合同中約定好管轄法院，最好約定好原告的住所地法院有管轄權(quán)。

　　(文中當(dāng)事人名均為化名)