政府宜緊控增量、盤(pán)活存量

　　近年來(lái)，隨著商業(yè)地產(chǎn)的加快發(fā)展，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已現(xiàn)供給過(guò)剩。專(zhuān)家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)“過(guò)快增長(zhǎng)”的態(tài)勢(shì)值得警惕。業(yè)內(nèi)人士建議，地方政府應(yīng)在遏制政績(jī)沖動(dòng)、高效使用土地資源的前提下，有意識(shí)地引導(dǎo)企業(yè)創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，盤(pán)活過(guò)剩的商業(yè)地產(chǎn)存量。

　　多地商業(yè)地產(chǎn)明顯“供過(guò)于求”

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至3月末，我國(guó)辦公樓待售面積達(dá)3788萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.6％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積達(dá)16014萬(wàn)平方米，同比增加6.2％。

　　盡管供應(yīng)量高企，但這并沒(méi)有阻止各地對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱情。世邦魏理仕近日發(fā)布的《全球購(gòu)物中心發(fā)展》報(bào)告顯示，2016年全球新建成購(gòu)物中心1250萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.4%。中國(guó)依舊是全球最活躍的市場(chǎng)，以575萬(wàn)平方米的全年新建面積再次位居全球之首，上海、北京、重慶、成都、南京、深圳和天津入榜全球十大榜單。

　　報(bào)告同時(shí)顯示，在全球購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)整體放緩、在建購(gòu)物中心總面積下降22%的宏觀環(huán)境下，中國(guó)的零售項(xiàng)目卻開(kāi)發(fā)熱度不減。2016年，中國(guó)在建購(gòu)物中心總面積錄得1970萬(wàn)平方米，占全球總面積近六成。其中，深圳和上海未來(lái)供應(yīng)總量最大，中國(guó)城市在全球十大在建購(gòu)物中心面積排名中占據(jù)八席。

　　記者近日在多個(gè)城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的“供過(guò)于求”現(xiàn)象。以上海為例，今年一季度大量新增供應(yīng)入市。上海中央商務(wù)區(qū)內(nèi)有四個(gè)項(xiàng)目竣工，建筑面積共計(jì)約528600平方米。非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)則有七個(gè)項(xiàng)目竣工，建筑面積共計(jì)約442000平方米。大量新增供應(yīng)導(dǎo)致中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)空置率均有上升。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，浦東中央商務(wù)區(qū)空置率上升5.2個(gè)百分點(diǎn)至13.1%，浦西中央商務(wù)區(qū)空置率上升3.0個(gè)百分點(diǎn)至12.1%；非中央商務(wù)區(qū)空置率更是上升4.5個(gè)百分點(diǎn)至22.5%。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)步入“深度轉(zhuǎn)型”，轉(zhuǎn)為“中高速”增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)及寫(xiě)字樓市場(chǎng)“過(guò)快增長(zhǎng)”的態(tài)勢(shì)值得警惕。

　　三大誘因致商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩

　　傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)為何出現(xiàn)“過(guò)快增長(zhǎng)”的態(tài)勢(shì)？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其三大誘因在于：地方政績(jī)沖動(dòng)、對(duì)土地財(cái)政的慣性依賴(lài)以及土地升值收益大于商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

　　第一，受地方政府政績(jī)沖動(dòng)裹挾，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量規(guī)劃無(wú)序。

　　近年來(lái)，地方政府為引進(jìn)大的房地產(chǎn)企業(yè)，違規(guī)實(shí)施“稅收獎(jiǎng)勵(lì)”或“零地價(jià)”現(xiàn)象非常普遍，如河南省安陽(yáng)市曾一度奉行“零地價(jià)招商”政策，導(dǎo)致當(dāng)?shù)赝恋刭Y源早早透支。

　　中城新產(chǎn)業(yè)董事長(zhǎng)劉愛(ài)明認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)總量明顯過(guò)剩而導(dǎo)致的“零租金”現(xiàn)象是一些地方政府需要檢討的，市場(chǎng)的本質(zhì)是供求，用行政手段增加市場(chǎng)供給是不明智的。

　　零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)董事長(zhǎng)袁岳說(shuō)，一些地方就以“招商引資”、“舊城改造”、“國(guó)企改制”等名義減免土地出讓收入，實(shí)行“零地價(jià)”，甚至“負(fù)地價(jià)”，或者以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入。

　　華東一家房企的戰(zhàn)略與投資管理部總監(jiān)告訴記者，一些城市熱衷建超高層建筑、“城市綜合體”。受地方政績(jī)沖動(dòng)裹挾，該企業(yè)在不少地方建造了地標(biāo)性建筑，有些項(xiàng)目根本不盈利，只是為了給地方領(lǐng)導(dǎo)臉上“貼金”。“此前地方政府承諾的稅收補(bǔ)貼等優(yōu)惠也由于政府換屆后不認(rèn)賬了。”

　　第二，對(duì)土地財(cái)政的慣性依賴(lài)，政府推地沖動(dòng)轉(zhuǎn)向商辦。

　　易居中國(guó)企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，由于一些地方政府過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政，致使實(shí)體經(jīng)濟(jì)被邊緣化，而由此帶來(lái)的更糟局面是，一邊是政府負(fù)債大幅上升，一邊卻是社會(huì)資源利用效率大幅下降。如銀行信貸資金，就因?yàn)檫^(guò)多滯留于房地產(chǎn)、城市建設(shè)項(xiàng)目等非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致資金流動(dòng)性極差而使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難、融資貴。

　　鵬欣集團(tuán)CEO姜雷說(shuō)，出于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入的雙重考量和追求，地方政府的“賣(mài)地沖動(dòng)”難減，有些地方財(cái)政支出過(guò)度依賴(lài)于土地財(cái)政，甚至是將土地出讓收入作為地方債務(wù)償還的主要渠道。因此造成商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量規(guī)劃無(wú)序，政府只知道推地、拍地，而很多開(kāi)發(fā)商卻并沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

　　第三，官商勾結(jié)造概念，囤地坐等升值。近年來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、生態(tài)園、工業(yè)園區(qū)等概念層出不窮，一些開(kāi)發(fā)商與地方政府聯(lián)合起來(lái)造概念，實(shí)為囤地做“擋箭牌”。

　　一位開(kāi)發(fā)商告訴記者說(shuō)，“商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不只是一樁大的政績(jī)，商業(yè)綜合體建成后所帶來(lái)土地升值，對(duì)就業(yè)和消費(fèi)方面的促進(jìn)以及GDP和稅收的增長(zhǎng)也是很多地方政府樂(lè)見(jiàn)其成的。所以盡管建成后未必能夠賺錢(qián)，在地方政府官員們看來(lái)，從總體效益來(lái)看仍是一筆賺得來(lái)的買(mǎi)賣(mài)。這就助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商跑馬圈地的現(xiàn)象。”

　　在皖北某些工業(yè)園區(qū)，甚至出現(xiàn)“圍墻里面土地荒，工業(yè)園區(qū)能放羊”的現(xiàn)象。在“征地-招商-閑置-征地”的惡性循環(huán)下，被蠶食的耕地越來(lái)越多。

　　商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩困局亟待破解

　　針對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的局面，專(zhuān)家建議，政府應(yīng)科學(xué)供應(yīng)土地、準(zhǔn)確把握投放土地節(jié)奏，使各種商業(yè)業(yè)態(tài)未來(lái)達(dá)到供需平衡。在遏制政績(jī)沖動(dòng)、高效使用土地資源的基礎(chǔ)上，有意識(shí)地引導(dǎo)企業(yè)去創(chuàng)新商業(yè)、辦公市場(chǎng)業(yè)態(tài)，為創(chuàng)業(yè)者提供發(fā)展土壤。

　　一是建議明確房地產(chǎn)規(guī)劃，遏制地方政績(jī)沖動(dòng)。

　　劉愛(ài)明認(rèn)為，我國(guó)從中央層面到地方，均缺乏房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃。“建議中央考慮制定房地產(chǎn)行業(yè)十年規(guī)劃。”

　　上海市各地在滬企業(yè)（商會(huì)）聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)胡雅龍說(shuō)，應(yīng)結(jié)合預(yù)期人口規(guī)模、區(qū)域交通、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等條件，理性發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而不是拍腦袋決策，將其做成“政績(jī)工程”，甚至催生新的商業(yè)地產(chǎn)泡沫。

　　二是建議地方政府供地應(yīng)減量提質(zhì)。

　　劉愛(ài)明認(rèn)為，地方政府完全有能力根據(jù)每年各種商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的供應(yīng)量和銷(xiāo)售量精準(zhǔn)控制土地供應(yīng)，其應(yīng)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的管理調(diào)控。地方應(yīng)嚴(yán)控城市開(kāi)發(fā)建設(shè)強(qiáng)度，對(duì)新增建設(shè)用地供應(yīng)實(shí)行“硬約束”。更多從促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和城市功能完善的角度來(lái)調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步結(jié)合國(guó)際及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)最新動(dòng)向、人口集聚速度規(guī)模等因素，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)，適時(shí)控制其速度、節(jié)奏，防止商業(yè)地產(chǎn)“一枝獨(dú)秀”、“過(guò)度超前”。

　　三是要改增量市場(chǎng)為盤(pán)活存量市場(chǎng)。

　　部分基層官員認(rèn)為，“揮霍”土地、囤地現(xiàn)象并非個(gè)例，在全國(guó)各地帶有普遍性，需要對(duì)現(xiàn)有各種地產(chǎn)業(yè)態(tài)定期“體檢”，擠出土地“泡沫”，并集中整治閑置浪費(fèi)土地、違法違規(guī)用地問(wèn)題。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，對(duì)已被證明為不適合繼續(xù)發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，政府應(yīng)研究促進(jìn)土地的盤(pán)活利用，并推動(dòng)創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)，盤(pán)活現(xiàn)有的商業(yè)存量市場(chǎng)。中發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)陳鄧華建議，對(duì)于一些被實(shí)踐證明不適宜的商業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)通過(guò)政府回購(gòu)收儲(chǔ)、土地變性、改變項(xiàng)目用途等方式盤(pán)活土地。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，連鎖集中式長(zhǎng)租公寓企業(yè)魔方生活服務(wù)集團(tuán)旗下品牌9號(hào)樓公寓利用市場(chǎng)上過(guò)剩商業(yè)地產(chǎn)，以及工業(yè)園區(qū)內(nèi)的閑置物業(yè)資產(chǎn)，將其改造為新型企業(yè)“集體宿舍”，并引入公寓的產(chǎn)品和服務(wù)理念，不僅化解了商業(yè)地產(chǎn)資源過(guò)剩問(wèn)題，也為企業(yè)帶來(lái)住宿綜合解決方案。