最近幾個(gè)月，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)不斷升溫，特別是長(zhǎng)沙“3·18”限購限貸新政實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)登記中心甚至出現(xiàn)通宵排隊(duì)等辦業(yè)務(wù)的現(xiàn)象。隨著二手房交易數(shù)量的攀升，隨之產(chǎn)生的買賣糾紛也增多，不少人因?yàn)椴皇煜ふ?，不了解行情，稀里糊涂簽?還有人遭遇業(yè)主坐地起價(jià)甚至一房多賣。二手房買賣需要注意什么?哪些方面容易出現(xiàn)糾紛?一旦對(duì)方違約，該如何維權(quán)?

　　案例1

　　付了定金，業(yè)主還將房高價(jià)賣給別人

　　違約方只需賠償定金嗎?

　　買二手房簽了合同，付了2萬元定金，業(yè)主卻把房子高價(jià)賣給了別人，還聲稱愿意退定金并賠償2萬元。而在這一個(gè)月里，房?jī)r(jià)又漲了不少，同樣的價(jià)格很難再買到同樣的房子。氣憤的買房者楊先生將業(yè)主告上了長(zhǎng)沙市開福區(qū)法院，近日，法院判決賠償房?jī)r(jià)10%的違約金。

　　2016年9月，長(zhǎng)沙楊先生通過中介公司，看中了開福區(qū)福元西路某小區(qū)三室兩廳的房子，跟業(yè)主陳女士聊得很順利，很快簽了二手房買賣合同，約定房款總價(jià)96萬元，首付30萬元，楊先生在當(dāng)年10月20日前付清首付款。簽訂合同當(dāng)天，楊先生付了2萬元定金。

　　可當(dāng)楊先生準(zhǔn)備好首付款，辦理好銀行貸款抵押審批后，卻被陳女士告知，房子不賣了，已經(jīng)賣給別人了。楊先生氣憤不已，在合同簽訂一個(gè)多月里，房?jī)r(jià)一直在漲，他很難再以同等價(jià)格買到合適的房子。于是他向開福區(qū)法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決被告賠償他房屋成本增加等費(fèi)用共計(jì)21萬多元。

　　陳女士一方則稱，合同沒能履行是由于合同的主要條款約定不明，原、被告雙方以及中介公司一直在協(xié)商和溝通。楊先生在未到合同履行期屆滿前向法院提起訴訟，被告情急之下才將房屋賣給他人，她認(rèn)為，雙方都有違約行為，均有過錯(cuò)。

　　法院審理后認(rèn)為，陳女士一方在合同履行期間內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)賣給他人，客觀上造成合同無法繼續(xù)履行，因此法院認(rèn)定被告方違約。違約金額方面，合同載明了賣方違約的情況，當(dāng)賣方逾期履行超過5日，買方可解除合同并選擇要求支付轉(zhuǎn)讓成交價(jià)20%的違約金或雙倍返還已支付的定金。根據(jù)合同法規(guī)定，守約的一方有權(quán)選擇違約金條款或是定金條款。楊先生要求采用違約金的違約責(zé)任方式，法院予以支持。此外，楊先生訴訟請(qǐng)求中提出房屋成本增加18.9萬元，他提交的證據(jù)并不確定。根據(jù)本案的實(shí)際情況，法院酌情認(rèn)定被告的違約責(zé)任適用違約金條款，按支付轉(zhuǎn)讓成交價(jià)即96萬元的10%承擔(dān)違約責(zé)任。最終，法院一審判決被告方向楊先生賠償9.6萬元的違約金。

　　案例2

　　先付贖樓的首付款，還是先辦委托公證

　　買賣雙方鬧上法庭

　　想買的二手房還在銀行有貸款，先付首付款贖樓，還是先由賣家辦理委托公證?買賣雙方僵持不下，賣家以此借口要解除合同。一心買房的長(zhǎng)沙黃女士把賣家林女士起訴到長(zhǎng)沙芙蓉區(qū)法院。近日，法院一審判決賣家賠償2萬元違約金以及6400元中介費(fèi)。

　　2016年7月，黃女士經(jīng)中介公司介紹，看中了長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)晚報(bào)大道548號(hào)東外灘家園小區(qū)一套房子，72平方米左右，該房在銀行有抵押貸款。黃女士與業(yè)主簽訂了二手房買賣合同，約定43.9萬元成交，合同簽訂當(dāng)天，黃女士支付了定金2萬元，由中介公司保管。合同簽訂后，黃女士提交了貸款申請(qǐng)。

　　根據(jù)雙方所簽約定，應(yīng)由林女士自行出資贖樓。實(shí)際履行過程中，雙方口頭約定由黃女士支付首付款用于贖樓，以解除涉案房屋的抵押登記手續(xù)，但林女士須先辦理委托公證，委托授權(quán)由中介公司全權(quán)辦理房屋過戶手續(xù)。但在具體辦理過程中，林女士不肯辦理委托公證，而是要求黃女士先付首付款。

　　雙方就支付首付款贖樓和辦理委托公證誰先誰后意見分歧，為此，林女士以黃女士違約為由，發(fā)了《合同解除通知書》。黃女士收到后，再次找林女士協(xié)商，哪知林女士稱不打算賣房了。

　　黃女士認(rèn)為賣方在約定期限內(nèi)不按照合同約定辦理相關(guān)手續(xù)，又無理由解除合同的行為嚴(yán)重違反合同約定，以此起訴到芙蓉區(qū)法院。

　　法院審理后認(rèn)為，黃女士與中介公司均表示，三方之前口頭約定是由林女士先辦理委托授權(quán)公證后，再由黃女士支付房屋首付款，故黃女士未支付首付款不屬于違約。長(zhǎng)沙市住房公積金中心已受理黃女士夫婦提交的申請(qǐng)貸款資料并通過初審。該房在沒有解除抵押的情況下無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，無法達(dá)到房屋交易目的。因此，房屋買賣合同無法履行的責(zé)任在林女士，應(yīng)由其承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

　　法院一審判決，中介公司退還定金2萬元，林女士賠償黃女士違約金2萬元，中介費(fèi)6400元。

　　案例3

　　個(gè)人所得稅哪方出?

　　合同條款有爭(zhēng)議，買房者狀告業(yè)主

　　二手房買賣合同中寫明了所有稅費(fèi)由買方承擔(dān)，而買主認(rèn)為并沒有約定個(gè)人所得稅條款，且根據(jù)規(guī)定個(gè)稅應(yīng)該是原業(yè)主繳納，以此拒繳，導(dǎo)致合同不能履行。買主將中介公司和賣方一同告上法院。近日，永州市冷水灘區(qū)人民法院審理了該案。

　　永州年過六旬的曾先生通過中介看中了永州冷水灘育才路一套三室兩廳、127平方米的房子。曾先生看房多次后，決定買下。2016年5月15日，在中介公司的促成下，曾先生與唐先生、中介方簽訂了二手房買賣合同。合同約定房屋成交價(jià)48.8萬元，定金2萬元，在交易過程中所有稅費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用由曾先生承擔(dān)，一個(gè)月后的6月10日辦理房產(chǎn)變更登記。當(dāng)天，曾先生給中介公司繳納定金2萬元。

　　到了6月10日，由于端午節(jié)放假，未能辦理過戶。而此后，曾先生發(fā)現(xiàn)交易過程中的個(gè)人所得稅需要他繳納，他對(duì)此不滿，認(rèn)為根據(jù)規(guī)定，個(gè)人所得稅應(yīng)該由賣方繳納，他多次要求中介公司修改合同，遭到拒絕。

　　幾次遭拒后，曾先生起訴中介公司和賣方，請(qǐng)求法院撤銷合同，返還2萬元定金，賠償3千元。

　　法院審理后認(rèn)為，在對(duì)房產(chǎn)交易稅費(fèi)的承擔(dān)上，中介公司的業(yè)務(wù)員雖未就個(gè)人所得稅這一收費(fèi)項(xiàng)目特別說明，但明確了中介費(fèi)及辦證的所有稅費(fèi)由原告承擔(dān)這一觀點(diǎn)，合同中對(duì)此也做了約定，原告為成年人，具有完全民事行為能力，其對(duì)合同條款的內(nèi)容具有完全認(rèn)識(shí)能力，所以簽訂合同時(shí)并未違背其真實(shí)意思。冷水灘區(qū)人民法院駁回了曾先生的起訴。

　　律師說法

　　付首付贖樓

　　當(dāng)心“房財(cái)兩空”

　　湖南睿邦律師事務(wù)所執(zhí)行主任劉明介紹，買二手房時(shí)，經(jīng)常碰到看中的房子存在抵押的情況。根據(jù)物權(quán)法，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。如果這類設(shè)立了抵押權(quán)的房子要進(jìn)行交易，一般要先解除抵押，也就是提前給銀行還貸，就是通常說的“贖樓”。

　　在二手房交易中，不少賣房者會(huì)要求買房一方支付首付款用來贖樓，這樣存在風(fēng)險(xiǎn)，如果把錢直接給賣方，賣方把錢挪作他用，甚至玩“失蹤”;也可能贖樓以后，賣房者坐地起價(jià)或賣給別人，都是讓買方“錢財(cái)兩空”的情況。

　　目前，常見的贖樓是由中介公司和買賣雙方簽訂贖樓的補(bǔ)充協(xié)議，由賣房一方進(jìn)行委托公證，委托中介公司辦理房屋過戶相關(guān)事宜，再由買方將錢打給賣方，這樣能保證資金相對(duì)安全。此外，還可以通過擔(dān)保公司贖樓。