最近幾個(gè)月，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)不斷升溫，特別是長(zhǎng)沙“3·18”限購(gòu)限貸新政實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)登記中心甚至出現(xiàn)通宵排隊(duì)等辦業(yè)務(wù)的現(xiàn)象。隨著二手房交易數(shù)量的攀升，隨之產(chǎn)生的買(mǎi)賣(mài)糾紛也增多，不少人因?yàn)椴皇煜ふ撸涣私庑星?，稀里糊涂簽?還有人遭遇業(yè)主坐地起價(jià)甚至一房多賣(mài)。二手房買(mǎi)賣(mài)需要注意什么?哪些方面容易出現(xiàn)糾紛?一旦對(duì)方違約，該如何維權(quán)?

　　案例1

　　付了定金，業(yè)主還將房高價(jià)賣(mài)給別人

　　違約方只需賠償定金嗎?

　　買(mǎi)二手房簽了合同，付了2萬(wàn)元定金，業(yè)主卻把房子高價(jià)賣(mài)給了別人，還聲稱愿意退定金并賠償2萬(wàn)元。而在這一個(gè)月里，房?jī)r(jià)又漲了不少，同樣的價(jià)格很難再買(mǎi)到同樣的房子。氣憤的買(mǎi)房者楊先生將業(yè)主告上了長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)法院，近日，法院判決賠償房?jī)r(jià)10%的違約金。

　　2016年9月，長(zhǎng)沙楊先生通過(guò)中介公司，看中了開(kāi)福區(qū)福元西路某小區(qū)三室兩廳的房子，跟業(yè)主陳女士聊得很順利，很快簽了二手房買(mǎi)賣(mài)合同，約定房款總價(jià)96萬(wàn)元，首付30萬(wàn)元，楊先生在當(dāng)年10月20日前付清首付款。簽訂合同當(dāng)天，楊先生付了2萬(wàn)元定金。

　　可當(dāng)楊先生準(zhǔn)備好首付款，辦理好銀行貸款抵押審批后，卻被陳女士告知，房子不賣(mài)了，已經(jīng)賣(mài)給別人了。楊先生氣憤不已，在合同簽訂一個(gè)多月里，房?jī)r(jià)一直在漲，他很難再以同等價(jià)格買(mǎi)到合適的房子。于是他向開(kāi)福區(qū)法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決被告賠償他房屋成本增加等費(fèi)用共計(jì)21萬(wàn)多元。

　　陳女士一方則稱，合同沒(méi)能履行是由于合同的主要條款約定不明，原、被告雙方以及中介公司一直在協(xié)商和溝通。楊先生在未到合同履行期屆滿前向法院提起訴訟，被告情急之下才將房屋賣(mài)給他人，她認(rèn)為，雙方都有違約行為，均有過(guò)錯(cuò)。

　　法院審理后認(rèn)為，陳女士一方在合同履行期間內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給他人，客觀上造成合同無(wú)法繼續(xù)履行，因此法院認(rèn)定被告方違約。違約金額方面，合同載明了賣(mài)方違約的情況，當(dāng)賣(mài)方逾期履行超過(guò)5日，買(mǎi)方可解除合同并選擇要求支付轉(zhuǎn)讓成交價(jià)20%的違約金或雙倍返還已支付的定金。根據(jù)合同法規(guī)定，守約的一方有權(quán)選擇違約金條款或是定金條款。楊先生要求采用違約金的違約責(zé)任方式，法院予以支持。此外，楊先生訴訟請(qǐng)求中提出房屋成本增加18.9萬(wàn)元，他提交的證據(jù)并不確定。根據(jù)本案的實(shí)際情況，法院酌情認(rèn)定被告的違約責(zé)任適用違約金條款，按支付轉(zhuǎn)讓成交價(jià)即96萬(wàn)元的10%承擔(dān)違約責(zé)任。最終，法院一審判決被告方向楊先生賠償9.6萬(wàn)元的違約金。

　　案例2

　　先付贖樓的首付款，還是先辦委托公證

　　買(mǎi)賣(mài)雙方鬧上法庭

　　想買(mǎi)的二手房還在銀行有貸款，先付首付款贖樓，還是先由賣(mài)家辦理委托公證?買(mǎi)賣(mài)雙方僵持不下，賣(mài)家以此借口要解除合同。一心買(mǎi)房的長(zhǎng)沙黃女士把賣(mài)家林女士起訴到長(zhǎng)沙芙蓉區(qū)法院。近日，法院一審判決賣(mài)家賠償2萬(wàn)元違約金以及6400元中介費(fèi)。

　　2016年7月，黃女士經(jīng)中介公司介紹，看中了長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)晚報(bào)大道548號(hào)東外灘家園小區(qū)一套房子，72平方米左右，該房在銀行有抵押貸款。黃女士與業(yè)主簽訂了二手房買(mǎi)賣(mài)合同，約定43.9萬(wàn)元成交，合同簽訂當(dāng)天，黃女士支付了定金2萬(wàn)元，由中介公司保管。合同簽訂后，黃女士提交了貸款申請(qǐng)。

　　根據(jù)雙方所簽約定，應(yīng)由林女士自行出資贖樓。實(shí)際履行過(guò)程中，雙方口頭約定由黃女士支付首付款用于贖樓，以解除涉案房屋的抵押登記手續(xù)，但林女士須先辦理委托公證，委托授權(quán)由中介公司全權(quán)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。但在具體辦理過(guò)程中，林女士不肯辦理委托公證，而是要求黃女士先付首付款。

　　雙方就支付首付款贖樓和辦理委托公證誰(shuí)先誰(shuí)后意見(jiàn)分歧，為此，林女士以黃女士違約為由，發(fā)了《合同解除通知書(shū)》。黃女士收到后，再次找林女士協(xié)商，哪知林女士稱不打算賣(mài)房了。

　　黃女士認(rèn)為賣(mài)方在約定期限內(nèi)不按照合同約定辦理相關(guān)手續(xù)，又無(wú)理由解除合同的行為嚴(yán)重違反合同約定，以此起訴到芙蓉區(qū)法院。

　　法院審理后認(rèn)為，黃女士與中介公司均表示，三方之前口頭約定是由林女士先辦理委托授權(quán)公證后，再由黃女士支付房屋首付款，故黃女士未支付首付款不屬于違約。長(zhǎng)沙市住房公積金中心已受理黃女士夫婦提交的申請(qǐng)貸款資料并通過(guò)初審。該房在沒(méi)有解除抵押的情況下無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，無(wú)法達(dá)到房屋交易目的。因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行的責(zé)任在林女士，應(yīng)由其承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

　　法院一審判決，中介公司退還定金2萬(wàn)元，林女士賠償黃女士違約金2萬(wàn)元，中介費(fèi)6400元。

　　案例3

　　個(gè)人所得稅哪方出?

　　合同條款有爭(zhēng)議，買(mǎi)房者狀告業(yè)主

　　二手房買(mǎi)賣(mài)合同中寫(xiě)明了所有稅費(fèi)由買(mǎi)方承擔(dān)，而買(mǎi)主認(rèn)為并沒(méi)有約定個(gè)人所得稅條款，且根據(jù)規(guī)定個(gè)稅應(yīng)該是原業(yè)主繳納，以此拒繳，導(dǎo)致合同不能履行。買(mǎi)主將中介公司和賣(mài)方一同告上法院。近日，永州市冷水灘區(qū)人民法院審理了該案。

　　永州年過(guò)六旬的曾先生通過(guò)中介看中了永州冷水灘育才路一套三室兩廳、127平方米的房子。曾先生看房多次后，決定買(mǎi)下。2016年5月15日，在中介公司的促成下，曾先生與唐先生、中介方簽訂了二手房買(mǎi)賣(mài)合同。合同約定房屋成交價(jià)48.8萬(wàn)元，定金2萬(wàn)元，在交易過(guò)程中所有稅費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用由曾先生承擔(dān)，一個(gè)月后的6月10日辦理房產(chǎn)變更登記。當(dāng)天，曾先生給中介公司繳納定金2萬(wàn)元。

　　到了6月10日，由于端午節(jié)放假，未能辦理過(guò)戶。而此后，曾先生發(fā)現(xiàn)交易過(guò)程中的個(gè)人所得稅需要他繳納，他對(duì)此不滿，認(rèn)為根據(jù)規(guī)定，個(gè)人所得稅應(yīng)該由賣(mài)方繳納，他多次要求中介公司修改合同，遭到拒絕。

　　幾次遭拒后，曾先生起訴中介公司和賣(mài)方，請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)合同，返還2萬(wàn)元定金，賠償3千元。

　　法院審理后認(rèn)為，在對(duì)房產(chǎn)交易稅費(fèi)的承擔(dān)上，中介公司的業(yè)務(wù)員雖未就個(gè)人所得稅這一收費(fèi)項(xiàng)目特別說(shuō)明，但明確了中介費(fèi)及辦證的所有稅費(fèi)由原告承擔(dān)這一觀點(diǎn)，合同中對(duì)此也做了約定，原告為成年人，具有完全民事行為能力，其對(duì)合同條款的內(nèi)容具有完全認(rèn)識(shí)能力，所以簽訂合同時(shí)并未違背其真實(shí)意思。冷水灘區(qū)人民法院駁回了曾先生的起訴。

　　律師說(shuō)法

　　付首付贖樓

　　當(dāng)心“房財(cái)兩空”

　　湖南睿邦律師事務(wù)所執(zhí)行主任劉明介紹，買(mǎi)二手房時(shí)，經(jīng)常碰到看中的房子存在抵押的情況。根據(jù)物權(quán)法，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。如果這類設(shè)立了抵押權(quán)的房子要進(jìn)行交易，一般要先解除抵押，也就是提前給銀行還貸，就是通常說(shuō)的“贖樓”。

　　在二手房交易中，不少賣(mài)房者會(huì)要求買(mǎi)房一方支付首付款用來(lái)贖樓，這樣存在風(fēng)險(xiǎn)，如果把錢(qián)直接給賣(mài)方，賣(mài)方把錢(qián)挪作他用，甚至玩“失蹤”;也可能贖樓以后，賣(mài)房者坐地起價(jià)或賣(mài)給別人，都是讓買(mǎi)方“錢(qián)財(cái)兩空”的情況。

　　目前，常見(jiàn)的贖樓是由中介公司和買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂贖樓的補(bǔ)充協(xié)議，由賣(mài)房一方進(jìn)行委托公證，委托中介公司辦理房屋過(guò)戶相關(guān)事宜，再由買(mǎi)方將錢(qián)打給賣(mài)方，這樣能保證資金相對(duì)安全。此外，還可以通過(guò)擔(dān)保公司贖樓。