中國經(jīng)濟網(wǎng)北京5月4日訊（記者 陳果靜）“五一”假期后，多家銀行調(diào)整房貸利率折扣。5月1日起，北京市多家銀行以網(wǎng)簽時間為節(jié)點，5月1日及之后網(wǎng)簽的，首套房房貸執(zhí)行基準利率，不再有任何折扣；二套房房貸執(zhí)行基準利率的1.2倍。

　　對于房貸利率折扣越來越少，有人認為，這是一種“定向加息”。在業(yè)內(nèi)專家看來，折扣少了并非加息，這是在前期調(diào)控政策之下，銀行根據(jù)市場變化、調(diào)整資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)的結(jié)果，利率調(diào)整針對的是增量，以抑制“炒房”行為，對于存量房貸，居民的負擔(dān)沒有加重。

　　調(diào)控政策效果顯現(xiàn)

　　今年以來，全國首套房房貸平均利率折扣變化明顯，自1月份以來，居民首套房房貸實際利率已連續(xù)4個月上升。融360最新報告顯示，4月以來，上海、深圳、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌、寧波等城市紛紛上調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，在全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升，占比22.89%。

　　“房貸利率折扣少了，這既受到各地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，也有銀行自身進行業(yè)務(wù)調(diào)整的因素。”中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為。

　　去年以來，為抑制房價上漲過快，多地出臺了差別化的房地產(chǎn)調(diào)控政策。以北京為例，繼去年“930”上調(diào)首套房和二套房首付比例之后，今年3月，北京進一步提高了二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同時降低房貸期限，從最高30年的降至25年。據(jù)不完全統(tǒng)計，至今已有超過55個城市出臺了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　“一方面，銀行要配合各地出臺的住房金融政策，抑制房價上漲過快；另一方面，住房按揭雖然風(fēng)險較低，但并非是銀行較賺錢的業(yè)務(wù)。”曾剛分析，此前，大多數(shù)銀行的房貸利率都是有折扣的，這無論與個人消費信貸還是企業(yè)貸款相比，銀行發(fā)放住房按揭貸款的收益率水平要低得多。

　　去年，不少銀行將住房按揭貸款作為貸款投放的“大頭”，不少銀行2016年新增貸款中超過一半都是住房按揭貸款，還有的住房按揭占比超過六成。曾剛認為，在去年經(jīng)濟下行壓力大、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)難尋的背景下，銀行多放住房按揭貸款是一種防御性的選擇，有其特殊性。

　　銀行調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

　　當(dāng)前，情況發(fā)生了變化。一季度，我國宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)亮點頻現(xiàn)，與此同時，貨幣市場利率中樞上行，導(dǎo)致銀行資金成本上升。

　　融360分析師李唯一認為，對于銀行來說，房貸業(yè)務(wù)回籠周期長，收益較低當(dāng)前，房貸業(yè)務(wù)量過大將會降低銀行的資金回籠速度，加劇銀行現(xiàn)金鏈壓力。

　　尤其是在企業(yè)發(fā)債困難、融資需求重新轉(zhuǎn)向銀行體系的背景下，銀行的議價能力明顯上升。4月27日，貴州貴龍發(fā)行的一只5年期AA級企業(yè)債發(fā)行利率高達7.8%。由于發(fā)債成本明顯上升，更多的企業(yè)選擇了放棄。今年以來，有將近1千億規(guī)模的債券取消或推遲發(fā)行。在4月份，就有136支債券取消或推遲發(fā)行。

　　“從負債端看，銀行的成本上升了，因此，首套房房貸折扣越來越少也是銀行根據(jù)市場變化調(diào)整的結(jié)果。”曾剛說，尤其是對資金成本較高的小銀行來說，在當(dāng)前市場利率之下，房貸折扣越多，其收益率也就越低。

　　銀行隨著市場的變化調(diào)整資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，這從一季度的數(shù)據(jù)中也能看出端倪。隨著房貸增速環(huán)比回落，一季度，房貸在新增貸款中的占比也出現(xiàn)了明顯下降。一季度，個人住房貸款余額19.1萬億元，同比增長35.7%，比上年末回落1.1個百分點。與此同時，更多的信貸資金投向了企業(yè)，一季度，企業(yè)部門新增中長期貸款占全部新增貸款的63.3%，較上年末大幅上升，提高了30個百分點。

　　資金成本上升，導(dǎo)致銀行需要尋求“更賺錢”的資產(chǎn)，因此，曾剛認為，今年銀行的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)會發(fā)生較大變化，這意味著房貸在其中的占比會明顯下降。“如果成本上行，資產(chǎn)收益率不跟著上去，那么銀行利潤就難以保證。”

　　購房者趨于冷靜

　　資金利率作為宏觀調(diào)控的重要手段，能夠起到抑制房地產(chǎn)價格過快上漲的作用。從資金面來看，銀行成本上升，會影響房貸的價格，進而影響需求。隨著各地住房金融政策及限購等政策的出臺，給過去非理性的房地產(chǎn)市場“潑了盆冷水”。

　　“目前市場預(yù)期趨于平穩(wěn)，購房需求可能有所下降。”曾剛認為，無論是資金面還是購房預(yù)期的變化，都會影響購房者的意愿和交易量，目前看，在穩(wěn)定預(yù)期上，前期房地產(chǎn)調(diào)控政策起到了明顯作用，此前購房者普遍預(yù)期房地產(chǎn)價格會較快上漲的恐慌性情緒大幅緩解。

　　有人擔(dān)心，房貸折扣少了、利率高了，會不會誤傷剛需？的確，住房按揭利率折扣變少直接影響了購房成本。首套房首付增加、利率上升，意味著新增購房者需要支付更多的首付以及承擔(dān)更多的貸款利息支出。“但目前來看，調(diào)整針對的是增量，對于存量房貸，居民的負擔(dān)沒有加重。”曾剛表示，但從中長期看，房地產(chǎn)市場漲幅放緩，對于剛需購房者來說也是好事兒，尤其是部分城市房價出現(xiàn)了小幅回調(diào)，總的來算，成本說不定不升反降。

　　從后期看，房貸利率在部分城市上調(diào)至基準利率的基礎(chǔ)上，仍有上浮的可能。

　　曾剛認為，房貸利率是否會繼續(xù)上浮要看接下來市場利率的變化。“對于銀行來說，如果資金利率繼續(xù)走高，那么房貸利率可能會繼續(xù)上漲。”

　　李唯一預(yù)計，房貸利率繼續(xù)上調(diào)可能性較大，銀行會繼續(xù)收縮房貸業(yè)務(wù)、控制房貸增量，并在滿足剛性需求和控制資金成本之間尋找平衡點。但從總體來看，房地產(chǎn)調(diào)控一系列“退燒藥”已初現(xiàn)成效。