【案例】

　　2015年7月初，林女士到某房屋中介機構(gòu)登記購房，欲在本市某郊區(qū)村購買平房即小產(chǎn)權(quán)房一處。2015年7月20日，方某與某房屋中介機構(gòu)工作人員王經(jīng)理商定，將坐落于某村某院的3間房屋以56萬元價格通過中介公司出售，出售價多于56萬元部分歸中介公司所有。后林女士經(jīng)該房屋中介機構(gòu)介紹到方某欲出售的平房看房。經(jīng)該中介機構(gòu)王經(jīng)理多次電話溝通、協(xié)調(diào)，林女士同意以60萬元價格購買方某出售的平房。2015年8月17日，林女士、方某在房屋中介機構(gòu)王經(jīng)理見證下簽訂房屋買賣協(xié)議，5天后林女士將購房款60萬元轉(zhuǎn)入房屋中介賬戶，同時支付該房屋中介機構(gòu)中介費8000元。房屋中介機構(gòu)支付方某賣房款56萬元，剩余4萬元作為賣房差價歸房屋中介機構(gòu)。2015年9月初，因聯(lián)系不上方某，林女士向警方報案，后經(jīng)警方調(diào)查，上述房屋非方某所有。方某被法院以合同詐騙罪判處有期徒刑四年三個月，并被責令退賠人民幣56萬元。因方某已將56萬元款項揮霍且無其他可供執(zhí)行的財產(chǎn)，林女士以房屋中介機構(gòu)和經(jīng)辦人王經(jīng)理未盡到合理審查、核實義務，導致剩余56萬元購房款和中介費8000元未予返還為由起訴至人民法院，要求房屋中介機構(gòu)和王經(jīng)理賠償損失56萬元、中介費并支付利息。

　　法院經(jīng)審理后認為：林女士作為城市居民，明知其無權(quán)購買農(nóng)村平房，依然與方某簽訂房屋買賣協(xié)議，且在沒有嚴格審查房屋產(chǎn)權(quán)的情況下支付購房款，應對自己遭受的損失承擔主要責任。房屋中介機構(gòu)作為專業(yè)中介服務機構(gòu)，沒有盡到合理的審查義務，對林女士遭受的購房款損失承擔次要責任。法院判決該中介機構(gòu)賠償林女士購房款損失20萬元、中介費8000元。

　　法舟律師事務所張虎律師對中介機構(gòu)未盡到合理審查核實義務時的法律責任給出如下分析：

　　問題一：房產(chǎn)中介作為居間人對居間信息有何核查義務？

　　房屋中介在交易活動中具有相應的知識、能力和從業(yè)條件，買方或賣方付出代價的目的在于獲得房屋中介提供的信息或媒介服務，以彌補自身精力和能力的不足。對于向買方或賣方提供居間信息而言，主要有如實報告、合理審查和積極調(diào)查的義務。如實報告義務是最低層次的義務，是指中介機構(gòu)應將所知道的居間信息如實告知給買方或賣方；合理審查屬于較高層次的義務，是指中介機構(gòu)對居間信息進行謹慎合理的審查；積極調(diào)查是最高層次的義務，是指中介機構(gòu)進行額外的、積極的調(diào)查核實。在本案例中，房屋中介作為專業(yè)房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)，應當認識到房屋性質(zhì)和房屋權(quán)屬證明是訂立房屋買賣合同的重要事項，雖不負有主動向房屋權(quán)屬登記機關(guān)調(diào)查核實的義務，但應當要求賣方提供房屋權(quán)屬證明，并將查驗后獲得的信息如實報告買方。

　　問題二：房產(chǎn)中介在進行中介服務時應核實哪些信息？

　　根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)改委、人社部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第22條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀服務合同，應當查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應當編制房屋狀況說明書。經(jīng)委托人書面同意后，方可以對外發(fā)布相應的房源信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂房屋承購、承租經(jīng)紀服務合同，應當查看委托人身份證明等有關(guān)資料。”由此，在房地產(chǎn)居間行業(yè)規(guī)范和行業(yè)慣例來看，房地產(chǎn)中介機構(gòu)在提供中介服務時，應當對影響房屋買賣、租賃合同簽訂的重要事實向委托人或有關(guān)機構(gòu)進行調(diào)查，確保提供信息的準確性、真實性。

　　問題三：房產(chǎn)中介在未盡到核查義務時應承擔何種責任？

　　根據(jù)《合同法》第425條規(guī)定“居間人應當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任”。房產(chǎn)中介公司對房屋權(quán)屬狀況等訂約相關(guān)事項及當事人的訂約能力負有積極調(diào)查并如實報告義務，應當盡職地調(diào)查、核實所有與合同訂立相關(guān)或者會影響到合同訂立的事項。當中介機構(gòu)違反上述居間忠實義務，嚴重損害委托人利益時，不得要求委托人支付中介服務費用，給委托人造成損失的，應當承擔相應的損害賠償責任。本案中，房產(chǎn)中介公司未對委托人身份信息進行核實、未對房屋權(quán)屬進行核查。方某經(jīng)刑事執(zhí)行程序后已無任何財產(chǎn)可供退賠，林女士的損失在客觀上已經(jīng)形成，房產(chǎn)中介對因其未盡如實報告義務和審查義務造成林女士的損失應當承擔相應的損害賠償責任。

　　張虎律師提醒，在房屋買賣過程中，房產(chǎn)中介機構(gòu)作為居間人應根據(jù)委托人的真實意思開展居間活動，并盡到專業(yè)機構(gòu)的注意義務和謹慎義務，否則因房屋買賣相對方在交易中遭受損失的，應就該相對方的損失承擔相應的賠償責任。購房人如委托中介機構(gòu)購房，應在中介合同中明確約定，由中介機構(gòu)保證所購買房屋不存在過戶登記的障礙，并且在與賣方簽訂購房合同之前，要求中介機構(gòu)到房屋登記部門查詢房屋的所有權(quán)的真實性、查詢房屋是否存在查封、抵押等不能買賣的情形。