商住房正遭遇全面圍剿。北京商報記者了解到，目前，北京各銀行商用房全部暫停抵押。此外，據(jù)悉，廣州多家銀行也不能做商住房抵押貸款。分析人士表示，這是對商住房調(diào)控的一個補(bǔ)充性政策，暫停也充分說明了收緊政策的導(dǎo)向。

　　北京商用房抵押貸停止

　　貸款機(jī)構(gòu)偉嘉安捷在4月24日發(fā)布的報告中提到，接近年中，不少消費(fèi)者的貸款需求不斷上升，近期不少外省市銀行開展了消費(fèi)金融產(chǎn)品，而目前北京地區(qū)的抵押消費(fèi)政策依然趨緊，商用房全部暫停抵押。

　　兩家國有銀行人士表示，他們一直沒有做商用房抵押業(yè)務(wù)。一位國有大行貸款經(jīng)理向北京商報記者表示，因?yàn)樯逃梅康盅合M(fèi)貸款的用途控制不了，不知道資金去向，所以一直不給貸款。

　　事實(shí)上，在4月中旬就傳出消息，北京多家銀行已禁止商用房做抵押貸款，一些能做該業(yè)務(wù)的銀行審查也已經(jīng)趨嚴(yán)。北京某國有大行的支行人士直言，“能做不一定好批”。根據(jù)4月中旬該行的規(guī)定，商用房抵押用于經(jīng)營性貸款，根據(jù)評級來確定利率，正常貸款利率是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮30%，最長貸款年限為三年，一般為一年。如果抵押貸款用于個人消費(fèi)，用途要明確，有發(fā)票證明。

　　此外，據(jù)媒體報道，廣州的國有大行、股份制銀行等多家銀行目前已不能做商住房抵押貸款。

　　在分析人士看來，商用房抵押貸款被暫停也是情理之中的事情。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過去商用房本身就是屬于商品房的一種，所以做抵押貸款本身也沒有問題。但目前關(guān)鍵是此類物業(yè)的投資性價比非常糟糕，流通性也很糟糕。如果做抵押貸款，甚至?xí)霈F(xiàn)抵押品不如貸款價值的現(xiàn)象。所以過去銀行會涉足，但現(xiàn)在確實(shí)會回避。

　　全面圍剿商住房

　　對于商用房抵押貸款暫停的原因，在分析人士看來，主要是之前商用房限購政策的延續(xù)。

　　偉嘉安捷在報告中提到，由于商用房已暫停交易，因此目前多家銀行均不接受個人名下商用房的抵押。亞豪機(jī)構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅也表示，這是對商住調(diào)控的一個補(bǔ)充性政策。

　　事實(shí)上，此前北京三度收緊商用房政策。3月26日晚間，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，用以監(jiān)管本市的商業(yè)、辦公類項(xiàng)目，其中，開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。此外，政策執(zhí)行之前已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織和個人，但個人購買應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)條件。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，本輪調(diào)控政策是政策力度最強(qiáng)的一次。其中，商辦與學(xué)區(qū)房是本次調(diào)控的主要對象，各種政策疊加出臺，對市場壓力越來越大。歷史上首次針對商辦類物業(yè)全面收緊調(diào)控政策。

　　“暫停也充分說明了收緊政策的導(dǎo)向，對于此類收緊的做法，實(shí)際上說明銀行‘也不愿意蹚渾水’，畢竟部分抵押是否合規(guī)還不好說”，嚴(yán)躍進(jìn)說道。

　　商住房流動性降至冰點(diǎn)

　　實(shí)際上，抵押貸款也是購房者將商住房進(jìn)行套現(xiàn)的一種方式。

　　郭毅表示，眾多商住房的購房者都會考慮將商住房套現(xiàn)出來再去購買其他的住宅類產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)居住升級。一般而言，購房者會選擇出售房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)，然而在商住房限購政策出臺后，這種套現(xiàn)方式已經(jīng)難以實(shí)現(xiàn)。其次，抵押貸是除了銷售之外的一種套現(xiàn)方式。但目前抵押貸款套現(xiàn)方式也被堵死，這就意味著商住房的流通價值已經(jīng)降到一個很低的程度。

　　她也補(bǔ)充道，如果喪失流通價值后，商住房的購房者只能依托于對外出租，實(shí)現(xiàn)租金回報，但目前來看也存在兩個問題，首先，租金回報非常漫長，其次，它的收益很難保證，特別是對于這種商改住的違規(guī)產(chǎn)品，目前的監(jiān)管比較嚴(yán)格，能否順利實(shí)現(xiàn)對外出租給個人存一定疑問。

　　對于在售的商住房開發(fā)商而言，未來銷售可能將面臨較大問題，已經(jīng)購買商住房的個人購房者也形成新的打壓。在郭毅看來，督促開發(fā)商將手中的商住房產(chǎn)品還原成它的商業(yè)功能和辦公功能，再對外出租，這種方式既有利于商住市場的規(guī)范，也能對人口控制起到非常有效的作用。

　　“但是對于已經(jīng)購買了商住類產(chǎn)品的個人購房者來說，這樣的政策無異于在商住限購的基礎(chǔ)之上，對他們形成新的打壓，是一個雪上加霜的調(diào)控政策。”郭毅補(bǔ)充道。

　　未來商住房的政策是否有可能放松？嚴(yán)躍進(jìn)表示，至少今年三季度前類似政策會持續(xù)收緊，到了四季度就要看后續(xù)市場的變化。放開的話也是處于極其審慎的政策監(jiān)管之下的，而且也是考慮到個人資金實(shí)際的需要。

　　抵押貸需求依舊很大

　　需要指出的是，商用房抵押貸款暫停了，但并未影響普通住宅的抵押貸款。銀行人士表示，個人住房抵押貸款仍在正常進(jìn)行。

　　在房貸按揭業(yè)務(wù)受到嚴(yán)格管控之后，住房抵押貸款成為不少銀行的次優(yōu)選擇。

　　據(jù)悉，目前雖然抵押貸款審查趨嚴(yán)，但抵押貸款的需求依然很大。偉嘉安捷在報告中提到，從4月各家銀行的抵押政策可以看出，目前對于借款人自身資質(zhì)的審查仍然趨于嚴(yán)格，個人必須提供自身的工資流水，抵押用途為裝修或購買家具或珠寶等，在貸后需要提供真實(shí)的發(fā)票。

　　偉嘉安捷認(rèn)為，接近年中，借款人對于抵押消費(fèi)的需求也在不斷擴(kuò)大，雖然銀行抵押貸款的上限僅為100萬元，但是名下?lián)碛蟹慨a(chǎn)的借款人在融資方面仍然首選為銀行。一方面是借款人的借貸成本相對較低；另一方面是個人消費(fèi)用途方面，抵押貸款的額度也能夠滿足大多數(shù)人的要求，所以銀行額度也在從房貸逐漸轉(zhuǎn)移至消費(fèi)信貸方面。

　　此前，房貸業(yè)務(wù)一直是銀行的“心頭好”，央行數(shù)據(jù)顯示，今年一季度末，個人住房貸款余額19.05萬億元，同比增長35.7%。不過，伴隨房貸調(diào)控趨緊，一些銀行正在舍棄房貸按揭業(yè)務(wù)，將目光轉(zhuǎn)向房屋抵押貸款上。

　　海通證券分析師姜超認(rèn)為，3月的新增居民中長期貸款僅為4500億元，已經(jīng)低于去年的平均水平，同比多增額也降至零左右。而按照央行此前的計(jì)劃，今年新增房貸占信貸的比重將控制在30%以內(nèi)，由此計(jì)算今年的房貸總額將從2016年的6萬億元降至17年的4萬億元左右，未來每個月的房貸將降至3000億元左右，換言之，即將步入負(fù)增長時代。

　　分析人士指出，房貸業(yè)務(wù)是銀行最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，不良率低于0.4%，最近兩年房貸成為銀行最為青睞的業(yè)務(wù)。而在房貸業(yè)務(wù)要求越來越嚴(yán)格的背景下，一些銀行正在舍棄房貸按揭業(yè)務(wù)，將目光轉(zhuǎn)向了利率更高、更能賺錢的房屋抵押貸款上。