3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入密集調(diào)控期，并呈現(xiàn)出一些新的突出現(xiàn)象。結(jié)合近期央行和統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)、銷售、投資及信貸數(shù)據(jù)，本文將集中討論市場(chǎng)所關(guān)心的三個(gè)問題。

　　一問：新房銷售同比下滑，調(diào)控就要停止了嗎?

　　3月起，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨于頻繁，截至目前已經(jīng)有50余城市出臺(tái)了超過140次調(diào)控措施。昨天統(tǒng)計(jì)局公布的商品房成交數(shù)據(jù)顯示，兩項(xiàng)銷售指標(biāo)繼續(xù)處于回落當(dāng)中。1-3月份，商品房銷售面積29035萬平方米，同比增長(zhǎng)19.5%，增速比1-2月份回落5.6個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售額23182億元，增長(zhǎng)25.1%，增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。然而央行數(shù)據(jù)顯示，3月居民部門中長(zhǎng)期貸款增加4503億元，較上月多增699億元，且占同期新增貸款總額的比重超過44%，接近去年全年的水平。這其中主要為按揭貸款的增長(zhǎng)，反映了部分城市住房成交量依然不低。實(shí)際上，盡管熱點(diǎn)城市新房成交驟降，但部分城市二手房并未降溫，如3月北京周均成交套數(shù)仍保持了較高水平，杭州周均成交套數(shù)為去年同期的兩倍以上。

　　圖1：各線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅

　　數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，交銀金研中心

　　今早公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲還在繼續(xù)。3月70個(gè)大中城市新建商品住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.71%，漲幅較上月明顯擴(kuò)大，各線城市漲幅均“抬頭”。70個(gè)大中城市中，僅上海、南京等8個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，其余62個(gè)城市均有不同程度的上漲，其中廣州、?？?、三亞漲幅超過了2%。二手房方面，僅有南京和烏魯木齊房?jī)r(jià)環(huán)比下降，合肥、銀川等4城持平，其余64城均環(huán)比上漲，其中廈門環(huán)漲達(dá)4.9%，廣州、北京次之，環(huán)比分別上漲3.3%和2.2%。盡管不排除有季節(jié)性因素的上漲，但在調(diào)控的緊箍咒特別是對(duì)新房的限制已收到幾乎“史上最緊”的情況下其房?jī)r(jià)仍然上揚(yáng)，表明控房?jī)r(jià)還任重道遠(yuǎn)。預(yù)計(jì)漲幅居前的熱點(diǎn)城市還有加碼調(diào)控措施的可能，下一步調(diào)控的重點(diǎn)可能轉(zhuǎn)向二手房方面，調(diào)控手段由限購(gòu)限貸轉(zhuǎn)而側(cè)重于限售，以拉長(zhǎng)二手房上市轉(zhuǎn)讓交易的時(shí)間。房?jī)r(jià)上漲壓力較大的環(huán)核心城市地區(qū)也有加入限購(gòu)限貸大軍的趨勢(shì)，調(diào)控范圍還將擴(kuò)大。

　　二問：三四線樓市有起色，去庫存快完成了嗎?

　　今年以來，在去庫存政策的持續(xù)推進(jìn)下，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體熱度逐漸提升，部分城市商品房銷售出現(xiàn)明顯起色。有一些市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為三四線城市呈現(xiàn)出的“火爆”銷售局面正帶動(dòng)去庫存“接近尾聲”。但從33個(gè)數(shù)據(jù)可得且相對(duì)完善的代表三四線城市的情況來看，其總體銷售環(huán)比和同比離“火爆”尚有差距。若推及全國(guó)293個(gè)地級(jí)市中的其他三四線城市，整體成交增速可能更低。可以認(rèn)為，一季度三四線銷售的熱潮更多的是“散點(diǎn)開花”，被報(bào)道升溫較快的只是其中一小部分，大部分三四線城市還難言走出高庫存陰霾。去庫存還在進(jìn)行時(shí)，不宜夸大當(dāng)前三四線樓市成交改善的現(xiàn)狀。

　　圖2：三四線代表城市 商品房成交面積周度變化情況

　　數(shù)據(jù)來源：WIND，交銀金研中心

　　在這一撥三四線城市去庫存的浪潮中，城市之間會(huì)表現(xiàn)出時(shí)間和程度上的差異，其中“有題材、有故事”的三四線城市更容易借去庫存東風(fēng)從低谷走出。這些“題材”包括：(1)區(qū)域位置良好，交通便利，如省域副中心或位于城市圈內(nèi)核心城市周邊;(2)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭向好，地方政府產(chǎn)業(yè)政策初見成效;(3)擁有旅游、養(yǎng)老等特色資源稟賦;(4)在城市集群內(nèi)功能定位明確，具有獨(dú)特的角色分工等。

　　而區(qū)位不佳、稟賦不足、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市則不如前者那般樂觀，這些不能單靠自身經(jīng)濟(jì)規(guī)律完成去庫存的城市，則需要借助“外力”推波助瀾。這些“外力”包括：(1)政策托底之力：政策面的友好將持續(xù)發(fā)酵，棚改貨幣化安置比例提升成為三四線去庫存的強(qiáng)動(dòng)力，房貸資源向三四線傾斜也將為去庫存提供彈藥;(2)需求外溢之力：核心城市嚴(yán)控下的外溢效應(yīng)將使三四線城市分享需求紅利，但若部分三四線區(qū)域投機(jī)傾向明顯提升，按照目前“哪里不對(duì)點(diǎn)哪里”的屬地化調(diào)控原則，也有招致定點(diǎn)打擊的可能;(3)預(yù)期推升之力：預(yù)期往往是“夢(mèng)想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)”的有力推手，涌動(dòng)在局部地區(qū)的熱浪也可能挑撥市場(chǎng)的神經(jīng)，形成三四線整體向好趨勢(shì)的預(yù)期，助推資金流入而使預(yù)期得以自我實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，外力作用究竟成色如何，還需看各家武藝，短暫熱潮釋放后仍可能有后勁乏力之隱憂。要止住三四線樓市蕭條的長(zhǎng)久之“渴”，由“看一二線臉色”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;靠自己吃飯”，最終還應(yīng)落腳在提升城市自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力上。

　　三問：開發(fā)投資增速超預(yù)期，能持續(xù)樂觀嗎?

　　1-3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資19292億元，同比名義增長(zhǎng)9.1%，增速比1-2月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)局并未公布扣除價(jià)格因素的同比實(shí)際增長(zhǎng)情況，依當(dāng)前的情況推測(cè)，同比增速可能更高。近兩個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資的較快速上漲或與土地市場(chǎng)的活躍有關(guān)，今年以來地方政府推地動(dòng)作有所加快，開發(fā)企業(yè)經(jīng)過近一年的“饑餓”補(bǔ)庫存意愿也比較明顯。1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積3782萬平方米，同比增長(zhǎng)5.7%;土地成交價(jià)款1359億元，增長(zhǎng)16.7%。

　　圖3：房地產(chǎn)開發(fā)投資名義和實(shí)際增速變化情況

　　數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，交銀金研中心

　　不過這種超預(yù)期的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)可能不會(huì)持久，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或于下半年回落。原因有三個(gè)方面：一是來自于房企金來源的縮減。因商品房交易行為產(chǎn)生的個(gè)人按揭貸款和定金及預(yù)收款在開發(fā)到位資金構(gòu)成中占比約一半，成交增速下行和信貸監(jiān)管趨嚴(yán)將減少這兩項(xiàng)資金來源。政策對(duì)房企開發(fā)貸、再融資、公司債等融資渠道的監(jiān)管逐步加強(qiáng)，開發(fā)企業(yè)資金寬裕程度在降低，融資成本相對(duì)提高。第二，從開發(fā)投資增速相對(duì)銷售指標(biāo)的滯后性來看，銷售面積增速的回落將逐步傳導(dǎo)至新開工、施工、竣工，房企投資行為偏謹(jǐn)慎。第三，去年供地較少的熱點(diǎn)城市可能加大土地供給，對(duì)開發(fā)投資增速的下滑有對(duì)沖作用;但畢竟各路資金進(jìn)入土地市場(chǎng)的通道已慢慢被收窄或堵死，且占土地市場(chǎng)較大比例的三四線城市也不會(huì)大肆推地，因此我們判斷其主要為對(duì)沖而非主導(dǎo)作用，有利于支撐開發(fā)投資增速小幅下滑。