穩(wěn)定樓價(jià)亟待突破“供地瓶頸”

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心 李宇嘉

　　4月6日，住建部和國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)文，要求2017年6月底前，各大城市要編制宅地供應(yīng)中期（2017-2021年）規(guī)劃和三年（2017-2019年）滾動(dòng)計(jì)劃，并向社會(huì)公布；按照“五類”（顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和＃┱{(diào)控目標(biāo)，督導(dǎo)供地計(jì)劃編制和實(shí)施；商品住房庫存周期在6-12個(gè)月之間的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市，建立項(xiàng)目行政審批快速通道，對(duì)拖延上市，捂盤惜售的要嚴(yán)處。

　　這是2月以來，新一輪樓市調(diào)控升級(jí)后，第一次出臺(tái)的針對(duì)全國(guó)樓市調(diào)控的統(tǒng)領(lǐng)性文件。文件開宗明義，再次強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，此次貫徹住房定位的著力點(diǎn)放在供給側(cè)。近期，40多個(gè)城市高效率地啟動(dòng)調(diào)控，調(diào)控力度、政策工具落子均超以往，且無一例外，調(diào)控未脫離需求端抑制的框架。事實(shí)是，去年10月以來樓市再度火熱，根源就在供應(yīng)不足，20個(gè)熱點(diǎn)城市2016年以來庫存周期一直在6-10個(gè)月，有的甚至僅2個(gè)月。

　　近年來，管理層最看重的調(diào)控措施就是增加土地供應(yīng)。但種種跡象顯示，熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)在減少。2016年，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)暴漲，但宅地供應(yīng)卻明顯減少，廈門、上海、廣州和北京實(shí)際供地同比分別減少50%、48%、42%、31%。事實(shí)上，2013年以來，一線城市年度宅地供應(yīng)計(jì)劃完成率多數(shù)在50%左右。2013-2016年，北京住宅供地分別為1357公頃、900公頃、1002公頃和219公頃，下降趨勢(shì)明顯。2012-2016年，北京商品住宅供地計(jì)劃完成率平均為55.7%。

　　除2013年外，北京沒有一年完成宅地供應(yīng)計(jì)劃，2016年完成率僅為12.1%。2月以來，即便政策未放松，但北京樓市全面回暖，二手房?jī)r(jià)暴漲。根據(jù)中房協(xié)的中國(guó)房?jī)r(jià)行情系統(tǒng)，3月北京二手房均價(jià)為63716元，比去年3月房?jī)r(jià)（43048元）上漲了48%，西城區(qū)學(xué)位房?jī)r(jià)格甚至翻了近一倍。同時(shí)，盡管去年10月啟動(dòng)調(diào)控以來，通過預(yù)售管控，熱點(diǎn)城市新房量?jī)r(jià)得到控制，但需求開始轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。2017年2月，70城二手住房?jī)r(jià)格上漲0.4%，一線城市二手房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)三個(gè)月擴(kuò)大，北京、廈門等城市領(lǐng)漲全國(guó)，指數(shù)環(huán)比漲幅均在1個(gè)百分點(diǎn)以上。

　　二手房?jī)r(jià)格暴漲，一個(gè)重要的原因就在于，近年來供地連續(xù)下降，導(dǎo)致樓市回暖時(shí)，需求一窩蜂地涌向二手房市場(chǎng)。由于二手房市場(chǎng)供應(yīng)分散，從掛牌到出售周期較長(zhǎng)，需求集中釋放，容易加劇供求緊張和房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。3月發(fā)布的北京“十三五”規(guī)劃顯示，2017-2020年，北京存量建設(shè)用地年均要減少30平方公里，這無疑推升了未來供求緊張預(yù)期、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

　　4月7日，北京發(fā)布《2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》?！队?jì)劃》提出，北京今后五年供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中國(guó)有建設(shè)用地5000公頃、集體建設(shè)用地1000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求。也就是說，未來五年北京年均住宅用地（含自住房、保障房用地）計(jì)劃供應(yīng)量為1200公頃，這相當(dāng)于2014年的實(shí)際供地水平（1195公頃），比年初披露的計(jì)劃增長(zhǎng)了1倍。若該計(jì)劃能足額完成，北京2017年宅地供應(yīng)規(guī)模較2015年和2016年的實(shí)際供地規(guī)模，將會(huì)有大幅提升。

　　現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境下，大規(guī)模增加供地，或許才是平抑房?jī)r(jià)的唯一手段。細(xì)數(shù)近年來房?jī)r(jià)穩(wěn)定的城市，無不是供地量大的城市，如重慶、成都和廣州。近日，因樓市10多年保持穩(wěn)定，重慶屢屢被贊譽(yù)。事實(shí)上，突破供地瓶頸是重慶樓市最大“穩(wěn)定器”。2011-2015年，重慶人均供地面積（16.12平方米）在10大城市中排第一，達(dá)到南京、杭州和天津平均規(guī)模的2倍、北上廣深的5倍。重慶宅地供應(yīng)之所以能夠“放量”，大規(guī)模新地投放和“地票制”是兩大引擎。

　　事實(shí)上，廣州也很類似。盡管是一線城市，但當(dāng)前廣州的房?jī)r(jià)不僅低于廈門、杭州和南京，也低于省內(nèi)的珠海。供地放量是廣州穩(wěn)定樓市的利器。一方面，廣州城市骨架大，遠(yuǎn)郊（增城、從化、花都、南沙）供地和住宅成交分別占70%和60%，引致全市樓面地價(jià)比京滬深低70%，房?jī)r(jià)在2萬元左右。另一方面，類似于“地票制”，通過廣佛一體化，廣州也探索出突破建設(shè)用地限制、擴(kuò)大供地和樓市半徑的路子。目前，廣佛間開通了5條地鐵線，2016年，佛山商品房銷售1947萬平方米，超過廣州、深圳，省內(nèi)居第一，60%為廣州居民購房，房?jī)r(jià)僅為廣州一半。

　　此次住建部、國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)文，不僅要求各地明確中期供地計(jì)劃，且以庫存消化周期作為督導(dǎo)供地的量化指標(biāo)，意圖很明顯，熱點(diǎn)城市一味在需求端抑制，解決不了中長(zhǎng)期供求緊張問題。突破瓶頸，大規(guī)模增加供地，才能從根本上疏導(dǎo)需求和緩解房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。此次北京“供地”新政中，一條突破性的政策就是明確將集體建設(shè)用地納入供地計(jì)劃，數(shù)量達(dá)1000公頃，占總計(jì)劃供地量的六分之一。此前，雖然北京從2012年開始，試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)公租房，但多年來僅有唐家?guī)X、北七家零星試點(diǎn)，并未能擴(kuò)大?？梢姡磥泶蟪鞘型黄乒┑仄款i或成政策重點(diǎn)。

　　但是，越是熱點(diǎn)的城市，空間擴(kuò)展越快，新增供地的彈性就越低，充其量多投放幾宗宅地，或許只是杯水車薪，無法突破供地瓶頸，還可能因開發(fā)商紛紛“搶食”出現(xiàn)“地王”而被問責(zé)。此前，針對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲，杭州、南京等熱點(diǎn)城市集中出讓土地，甚至一次性投放幾宗，但無法避免“地王”或高地價(jià)。近日，北京大興出讓的幾宗地，也達(dá)到地價(jià)上限。盡管北京今年供地比2016年大幅增加，但也僅相當(dāng)于過去幾年的平均值，無法突破供地瓶頸，實(shí)現(xiàn)大規(guī)模供地。

　　因此，筆者認(rèn)為，北京增加供地，特別是轉(zhuǎn)向現(xiàn)狀利用價(jià)值較低的集體建設(shè)用地，能夠突破“供地瓶頸”。但是，關(guān)鍵還要加強(qiáng)督導(dǎo)，讓供地計(jì)劃落實(shí)，避免出現(xiàn)“計(jì)劃有了沒有批，批了沒有供”。同時(shí)，要探索長(zhǎng)期如何突破供地瓶頸，大規(guī)模供地。一方面，通過市場(chǎng)化手段，探索收益共享模式，及時(shí)調(diào)整用地和區(qū)域規(guī)劃，補(bǔ)足公共配套，將轄區(qū)集體建設(shè)用地更多推入市場(chǎng)；另一方面，通過建設(shè)用地“增減掛鉤”、耕地“占補(bǔ)平衡”，將內(nèi)地宅基地和非農(nóng)建設(shè)用地復(fù)墾為耕地，釋放出建設(shè)用地指標(biāo)，調(diào)減北京等大城市的耕地，并以市場(chǎng)化的方式平衡。

　　此外，要盤活城市閑置和低效存量土地。產(chǎn)業(yè)周期一般在20年左右，用地功能劃定最少也是40年，根據(jù)產(chǎn)業(yè)變遷適時(shí)調(diào)整土地用途有必然性。目前，大城市人口吸附能力強(qiáng)的服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)普遍超過50%，互聯(lián)網(wǎng)、積聚和共享經(jīng)濟(jì)更節(jié)約空間需求，傳統(tǒng)制造業(yè)、工業(yè)用地、商辦用地應(yīng)向住宅功能轉(zhuǎn)變。目前，京滬深等大城市各區(qū)域都規(guī)劃了很多大型商辦綜合體、CBD辦公區(qū)、總部基地、工業(yè)園區(qū)等，但除中心區(qū)商業(yè)、辦公空間利用充分外，外圍存量商辦空間大量空置。

　　并且，產(chǎn)業(yè)升級(jí)后工業(yè)園區(qū)低效閑置的更多，深圳有1000多個(gè)制造業(yè)園區(qū)，上海工業(yè)建筑鮮有超過10層樓的。此次住建部及國(guó)土資源部文件提出，“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房”，也就是所謂的“工改住（租）”。此前，國(guó)家僅允許“商改?。ㄗ猓?rdquo;，但“工改住（租）”的口子非常嚴(yán)實(shí)?，F(xiàn)在，這個(gè)口子打開了，未來土地及空間釋放的潛力很大。因此，要加快推進(jìn)存量低效閑置工商業(yè)用地（房）盤活為住宅用途，比如“商改住”“工改住”等，此次北京提出此類政策值得推廣和借鑒。當(dāng)然，政府也要同步加快公共服務(wù)落地。