“因為房子賣不掉而隨之牽連已交定金的房子也買不成，賣家主張20萬元違約金，這該如何理解？”受到樓市調(diào)控新政的影響，部分在途的二手房交易正面臨解約。解約一方能不能以“不可抗力”為由免除違約責(zé)任？律師告訴記者，樓市新政不能簡單定為“不可抗力”，是否“不可抗力”，關(guān)鍵在于合同約定。

　　個案

　　房子沒換成咋就賠了違約金

　　從海外留學(xué)歸來的鄧園(化名)，最近一直心情低落，原本看中的房子沒買成，卻又賠償給賣家20萬元違約金，“交定金那天，我應(yīng)該謹(jǐn)慎、再謹(jǐn)慎一點的。”鄧園唉聲嘆氣，希望能吃上一顆后悔藥。

　　3月17日，北京出臺樓市調(diào)控新政前，新婚燕爾的鄧園正為了買房而賣房。她要賣掉的，是一年前老公以全款買下的一套84平方米商住房，而打算購買的，是一套位于龍澤的二手房。

　　“兩套房面積差不多，但這套是70年產(chǎn)權(quán)的住宅，陽光很好，我很喜歡。”鄧園提到，最關(guān)鍵的是，由于賣房業(yè)主也是“一買一賣”，急于現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，報價比市場價低了20萬元，總價485萬元，這讓她想迅速簽下合同。3月14日，小夫妻倆簽訂了購房合同，和賣家約定，分兩筆支付定金50萬元，首付347萬元，剩下的88萬元申請商業(yè)貸款。

　　“當(dāng)初為什么只約定了88萬元的貸款？”對于這個疑問，鄧園解釋道，主要是考慮簽合同的時候，名下的商住房已經(jīng)找到了買家，敲定了385萬元的賣價。兩人盤算著，拿到房款后就足以支付300多萬元的首付款，可以盡量少背月供壓力。

　　然而，正是多付首付、少貸款的想法，為日后的違約埋下了“隱患”。

　　3月26日，北京出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，明確在建、在售商辦類項目禁止賣給個人，而已銷售的商辦類項目再次上市交易時，雖然可以出售給個人，但購房人必須符合名下無房且納稅或社保滿五年的資質(zhì)。購買小夫妻倆商住房的買家，名下已有兩套房產(chǎn)，按新規(guī)已不具備購買資格，便向鄧園提出，解除購買合同。一環(huán)套一環(huán)的，賣不掉房子、拿不到房款的鄧園，也無力再按合約支付給她的賣家347萬元的首付款。

　　鄧園記得，在交第二筆定金的時候，北京已接連出臺了幾項調(diào)控措施，她心里也曾打過鼓，還問過經(jīng)紀(jì)人，萬一商住房賣不掉，就沒有錢交首付了。然而，經(jīng)紀(jì)人告訴她說，“沒有賣不出的房子，只有賣不出的價兒，按照以往市場的走勢，先買再賣是理性且正確的做法。”

　　誰料到，一語成讖。湊不足首付款買房的她，向業(yè)主提出了解約，而對方則主張，由于她違反了合同約定，至少需要支付20萬元的違約金，50萬元的定金因此只能退還30萬元。

　　釋疑

　　業(yè)主的主張為何被支持

　　“我是因為受到調(diào)控政策影響賣不了房而導(dǎo)致沒有充足的現(xiàn)金繼續(xù)履約，是否可以按照‘不可抗力’的理由，不承擔(dān)違約責(zé)任？”一度，鄧園覺得業(yè)主的要求有點苛刻，難以接受，也曾咨詢過律師。

　　律師告訴她，已經(jīng)簽署的購房合同中，清楚地寫明了貸款數(shù)額是88萬元，考慮到政策影響，曾在商住房購買后辦理過抵押貸款的夫妻倆可能會按“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定為二套房，貸款的年限降低，但貸款差額也只有7萬元，這不足以被認(rèn)定為無效合同。所以，樓市新政不可被當(dāng)做無力履約的“不可抗力”，業(yè)主提出的補償其合理損失的違約主張是被支持的。

　　律師說法

　　是不是“不可抗力”看情況

　　秦兵房產(chǎn)律師團律師孫雨寒告訴記者，如果房屋買家因政策原因已喪失了購買資質(zhì)，從而無法繼續(xù)履行購買約定的，通常可以被認(rèn)定為“情勢變更”，不承擔(dān)單方違約責(zé)任。而如果房屋買家仍舊具備購房資質(zhì)，只是因為政策執(zhí)行后遇到貸款首付提高、貸款年限縮短等，這些并不必然導(dǎo)致購房人無履約能力，因此也不能簡單認(rèn)定為不可抗力或情勢變更。

　　一般的原則是，若新政的實施對購房人的履約能力產(chǎn)生重大影響，購房人因新政不能按預(yù)期辦理按揭貸款而請求解除合同的，一般可予支持，并由賣房人退還定金和已付購房款。但是，賣房人能夠證明購房人有充分履約能力的，購房人依據(jù)房屋新政主張解除合同則不能成立。

　　“另外，需要提醒購房人的是，在簽訂合同時，也要注意其中的條款。”孫雨寒舉例，有的購房人在簽訂購房合同時，約定了按揭貸款，并且選擇了若按揭貸款未能申請成功，由買家自行籌集剩余款項。

　　至于違約責(zé)任如何判定，孫雨寒告訴記者，通常是綜合買賣雙方的過錯責(zé)任和賣方所產(chǎn)生的實際損失，若合同解除確實導(dǎo)致另一方當(dāng)事人利益失衡的，根據(jù)情況酌情予以支持。 本報記者 趙瑩瑩