上周末，有關(guān)環(huán)北京樓市陡然升溫的消息刷爆了業(yè)內(nèi)和購(gòu)房者的朋友圈。而實(shí)際上，環(huán)北京樓市真的如朋友圈里那樣火熱嗎?在樓市調(diào)控政策等風(fēng)來(lái)的窗口期，不排除有些項(xiàng)目正在利用“熱銷”來(lái)點(diǎn)燃樓市虛火。

　　真火爆還是虛火旺?

　　“項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)排卡場(chǎng)面失控，武警120救護(hù)車出動(dòng)”、“武清某項(xiàng)目停止排卡!香河某項(xiàng)目停止排卡!這一天真亂套!”“環(huán)京周邊發(fā)展帶來(lái)大利好，房?jī)r(jià)成千地漲，搶不到就虧大了”…… 2月25日，不少人的朋友圈都被這幾條消息刷屏了。

　　而在之后的幾天里，記者調(diào)查香河、廊坊、武清、固安等區(qū)域發(fā)現(xiàn)，環(huán)北京周邊多個(gè)項(xiàng)目表示目前正在停止排號(hào)。“無(wú)房可買”、“項(xiàng)目醞釀漲價(jià)”等有關(guān)環(huán)北京樓市的消息在暗自流傳。

　　實(shí)際上，根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，大廠、固安、燕郊、香河1月份的樓市成交量均有不同程度的下行。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，除去春節(jié)假期的影響，環(huán)北京這些傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域經(jīng)過(guò)去年一年的消化后，消化周期發(fā)生變化，對(duì)于其未來(lái)市場(chǎng)都會(huì)有影響。

　　不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士表示，最近環(huán)北京樓市的熱潮，實(shí)際上與市場(chǎng)上流傳的樓市調(diào)控收緊傳聞?dòng)嘘P(guān)。“臨近兩會(huì)的這段時(shí)間往往是市場(chǎng)政策真空期。特別是今年市場(chǎng)對(duì)于3、4月份收緊樓市調(diào)控的預(yù)期尤其強(qiáng)烈，因此不少購(gòu)房者更是計(jì)劃趕在政策出臺(tái)前在熱點(diǎn)區(qū)域投資”。

　　營(yíng)銷策略花樣百出

　　最近環(huán)北京樓市的動(dòng)作，也令不少業(yè)內(nèi)人士看出了花式營(yíng)銷的味道。

　　炒作區(qū)域利好、曾經(jīng)的分期首付、眼下的捆綁車位，都成了環(huán)北京樓市常用的營(yíng)銷手法。

　　固安樓市這兩年升溫較為顯著。銷售人員表示，固安大多數(shù)項(xiàng)目都綁定車位，車位不能貸款，需在首付時(shí)一起支付，“由于車位價(jià)格上漲，導(dǎo)致項(xiàng)目整體價(jià)格有所上漲”。

　　“房企為了繼續(xù)挖掘潛在需求，很有可能會(huì)采取惜售、捆綁銷售等炒作方法吸引市場(chǎng)關(guān)注。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，春季是環(huán)北京樓市推盤的重要節(jié)點(diǎn)，上述做法在很大程度上是為了開盤造勢(shì)。據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，3月大北京地區(qū)發(fā)力，共14盤入市，其中，燕郊、固安、廊坊各3盤入市，永清預(yù)計(jì)2盤入市，香河1盤將入市。

　　不過(guò)，中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰表示，在京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展重大的紅利下，天津、河北搭上北京快速發(fā)展的列車，環(huán)京樓市具有巨大的發(fā)展空間。不過(guò)目前環(huán)京樓市也存在一定的泡沫，炒樓現(xiàn)象也有所抬頭，這也是值得警惕的現(xiàn)象。

　　調(diào)控預(yù)期，或現(xiàn)降溫

　　雖然自去年以來(lái)，河北廊坊及其下屬三河縣、張家口懷來(lái)等環(huán)北京區(qū)域先后出臺(tái)了樓市限購(gòu)政策，通過(guò)購(gòu)房資格和信貸政策來(lái)調(diào)整當(dāng)?shù)貥鞘谐山粺岫龋珜?shí)際上，環(huán)北京多個(gè)區(qū)域的樓市價(jià)格則在暗自上行。

　　以廊坊為例，當(dāng)?shù)貥潜P的單價(jià)目前大多在1.7萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/平方米之間。據(jù)當(dāng)?shù)貥潜P銷售人員介紹，自住和投資的比例大概各占50%，最高時(shí)投資需求占到七成。

　　不過(guò)在業(yè)內(nèi)看來(lái)，環(huán)北京樓市之所以高燒不退，其背后也是北京乃至環(huán)北京土地供應(yīng)日益緊缺這一現(xiàn)實(shí)造成的。北京在供地量連續(xù)收緊五年后，不久前公布的2017年北京土地供應(yīng)計(jì)劃中，住宅用地計(jì)劃供地量?jī)H為610公頃，較上年減量近一半，也是近12年來(lái)的最低點(diǎn)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅認(rèn)為，在環(huán)京購(gòu)房需求中，有相當(dāng)一部分是投資性需求。原因在于，目前北京調(diào)控政策保持一個(gè)相對(duì)嚴(yán)格的狀態(tài)，市場(chǎng)很難讓投資需求容身，包括降杠桿的政策，也影響了投資客的投入產(chǎn)出比，導(dǎo)致部分投資需求向環(huán)京區(qū)域轉(zhuǎn)移。

　　在當(dāng)前樓市政策收緊的背景下，針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀，各地也在出臺(tái)調(diào)整措施。就在3月1日下午，涿州市政府出臺(tái)限購(gòu)政策，遏制大量投資投機(jī)需求涌入。對(duì)此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，涿州收緊樓市調(diào)控，也是未來(lái)環(huán)京區(qū)域，尤其是燕郊、大廠、香河、固安等房地產(chǎn)投資投機(jī)熱門區(qū)域樓市進(jìn)一步收緊的信號(hào)，整個(gè)環(huán)京區(qū)域或許將迎來(lái)政策收緊和樓市降溫。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，從京津冀的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，環(huán)北京樓市確實(shí)擁有長(zhǎng)期利好。但對(duì)于房企打出的各類概念和營(yíng)銷方法，建議購(gòu)房者理性分辨。