盡管2016年10月后多輪密集調(diào)控令房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度下降，但受益于前三季度的量價(jià)齊升，同時(shí)考慮到銷售確認(rèn)收入的時(shí)間差，2016年房地產(chǎn)上市公司業(yè)績普遍同比大幅改善。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月1日收盤，按照申萬二級(jí)分類，在129家地產(chǎn)上市公司中，已有95家公布了2016年業(yè)績預(yù)告或業(yè)績快報(bào)。其中，預(yù)喜企業(yè)家數(shù)(包括續(xù)盈)達(dá)到67家，占比7成以上?？紤]到近年來多家中小上市房企已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型，目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以消化存量項(xiàng)目為主，因此行業(yè)預(yù)喜比例實(shí)際將高于7成。

　　從業(yè)績方面看，核心開發(fā)商業(yè)績?cè)鲩L迅速，行業(yè)集中度和業(yè)績分化程度進(jìn)一步提升。同時(shí)，房企“增收不增利”的局面仍將繼續(xù)。展望2017年，行業(yè)龍頭企業(yè)仍然看好一二線的需求和三四線去庫存的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

　　部分開發(fā)商業(yè)績亮眼

　　在上述95家公司中，凈利同比增速超過100%的公司有35家。這類公司大多數(shù)是中小房企，業(yè)績大幅增長的原因主要是由于項(xiàng)目達(dá)到收入結(jié)轉(zhuǎn)條件、投資性收益以及處置資產(chǎn)收益。

　　部分核心開發(fā)商業(yè)績同比大幅增長。金地集團(tuán)預(yù)計(jì)2016年凈利潤同比增長85%到105%。若以公司2015年凈利潤32億元計(jì)算，2016年凈利預(yù)計(jì)在59.2億元-65.6億元。業(yè)績?cè)鲩L主要是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算利潤增長。

　　另一家利潤大幅增長的上市大型房企是招商蛇口。公司預(yù)計(jì)2016年凈利潤在93億-98億元；同比增長91.75%-102.06%。公司表示，全額合并原招商局地產(chǎn)利潤以及報(bào)告期內(nèi)銷售結(jié)轉(zhuǎn)面積和收入大幅增長，是公司利潤增長的主要原因。

　　從目前的情況看，凈利規(guī)模最大的是保利地產(chǎn)，公司2016年實(shí)現(xiàn)營收1548.4億元，同比增長25.45%；凈利潤為124.1億元，同比增長0.54%。

　　國泰君安研報(bào)顯示，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的37家核心開發(fā)商，2016年銷售總額達(dá)到2.43萬億元，較2015年同期銷售額1.48萬億同比上漲64%；2016年總銷售面積達(dá)2.02億平方米，較2015年同期1.34億平方米同比上漲51%；2016年整體均價(jià)為11998元/平方米，較2015年整體均價(jià)10997元/平方米同比上漲18%。其中，中國恒大銷售總額及銷售總面積雙雙奪冠，銷售總額為3734億元，同比上漲85%；銷售總面積為4469萬平方米，同比上漲75%。

　　同時(shí)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。國泰君安指出，其追蹤的龍頭開發(fā)商(恒大地產(chǎn)、碧桂園、萬科A、保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展)銷售總額占2016年全年商品房銷售總額11.5%，較去年10.4%的市占率同比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積總額占全年商品房銷售面積總額9.3%，較去年7.2%的市占率同比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，恒大地產(chǎn)、碧桂園、萬科A銷售額成功跨越3000億元。

　　增收不增利料持續(xù)

　　來自中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)顯示，132家上市房企2016年前三季度合計(jì)營業(yè)收入為8780.5億元，凈利潤只有687.8億元，平均利潤率跌至7.8%；2016年上半年，130家房企的凈利潤率為8.15%，而即使在成交相對(duì)低迷的2015年同期利潤率也有10.1%。

　　從目前的2016年業(yè)績快報(bào)看，多家房地產(chǎn)公司營業(yè)利潤增速小于營收增速。這意味著這些公司項(xiàng)目的毛利率不夠理想，房企增收不增利的局面或?qū)⒊掷m(xù)。

　　保利地產(chǎn)業(yè)績快報(bào)顯示，公司全年?duì)I收和凈利潤同比增速分別為24.45%和0.54%。保利地產(chǎn)表示，公司已銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目在年內(nèi)竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入。由于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率下降，營業(yè)利潤增幅低于營業(yè)收入增幅。

　　此外，南國置業(yè)和合肥城建均表示，報(bào)告期內(nèi)，部分結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率較低，加之部分項(xiàng)目銷售和管理費(fèi)用上漲，導(dǎo)致凈利增速不及營收增速。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)雖然收獲了銷售額歷史最高的一年，但三季度在市場(chǎng)依然高溫的情況下出現(xiàn)利潤率下調(diào)，除了7-8月淡季影響外，最主要原因是地價(jià)高企侵蝕利潤，房企的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。

　　兼并重組料繼續(xù)活躍

　　2017年1月房企銷售數(shù)據(jù)仍然較為喜人。中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)顯示，在已公布1月份銷售業(yè)績的31家房企中，大部分的銷售金額同比上漲超過50%。31家房企1月份合計(jì)銷售金額為2692.96億元，較去年同期的1590億元上漲了69.3%。根據(jù)記者了解到的情況，1月房企銷售業(yè)績大幅度增長，主要是不少企業(yè)在1月份結(jié)轉(zhuǎn)了去年末預(yù)留的銷售業(yè)績。由于2016年開發(fā)商銷售并未全部結(jié)算，2016年地產(chǎn)銷售帶來的利潤流將在中短期內(nèi)持續(xù)改善房地產(chǎn)行業(yè)的整體盈利情況。整體看，實(shí)際上1月份大部分城市銷售數(shù)據(jù)處于低位，預(yù)計(jì)2017年多數(shù)房企將面臨比較大的市場(chǎng)回調(diào)壓力。

　　1月銷售數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，第一梯隊(duì)和第二梯隊(duì)的差距進(jìn)一步拉大。這意味著房地產(chǎn)寡頭局面正在形成，分化局面將進(jìn)一步加劇。

　　而從龍頭房企2017年的銷售目標(biāo)及拿地動(dòng)作來看，龍頭房企對(duì)2017年預(yù)期仍然較為樂觀。據(jù)了解，中國恒大目前將2017年銷售目標(biāo)定為4500億元，同比增速約20%，低于前期增速。融創(chuàng)中國目標(biāo)2100億元，同比增長35%。新城控股近期則宣布2017年銷售目標(biāo)為850億元，同比增長30%。而綠地控股則明確房地產(chǎn)主業(yè)在2017年至少要保持15%-20%的增長。

　　拿地方面，龍頭房企2016年積極儲(chǔ)備將為2017年的銷售奠定良好基礎(chǔ)。研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月底，萬科拿地投入金額高達(dá)1299.14億元，共獲得2285.60萬平方米土地。拿地面積較上年同期上升24%；不過，拿地平均樓面價(jià)由上年同期的3807元/平方米升至5684元/平方米。其中，萬科在一二線重點(diǎn)城市拿地面積和金額占比均超8成，部分三四線城市也集中于市場(chǎng)較好的佛山、東莞、無錫、泉州等地?；狙永m(xù)聚焦一二線重點(diǎn)城市的布局戰(zhàn)略。

　　碧桂園公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年前11月，碧桂園新增土地建筑面積高達(dá)7686.9萬平方米，購地金額高達(dá)1497.57億元。

　　隨著土地成本、財(cái)務(wù)成本的上升，中小房企持續(xù)發(fā)展的壓力將越來越大，預(yù)計(jì)行業(yè)兼并重組將繼續(xù)活躍。資料顯示，融創(chuàng)2016年通過收購為全年總拿地貢獻(xiàn)了近5成，并實(shí)現(xiàn)了在上海等城市的布點(diǎn)突破。高盛高華證券的研究報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)2017年一季度前后，房地產(chǎn)行業(yè)龍頭將更加活躍地參與整合收購杠桿率較高或盈利能力較弱的企業(yè)。

　　國泰君安研報(bào)認(rèn)為，隨著行業(yè)近幾年整體利潤增速的下滑，房企業(yè)務(wù)類型和布局的調(diào)整也將逐漸完成。龍頭開發(fā)商由于其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和市占率的不斷提升，業(yè)績?nèi)杂泻艽蟮脑鲩L空間。隨著城鎮(zhèn)化和人口遷移的趨勢(shì)越發(fā)明顯，大型房企和區(qū)域龍頭仍有較大的機(jī)會(huì)。