中新網(wǎng)1月6日電 隨著土地成本的不斷上升，兩家甚至多家房企共同拿地開發(fā)已成為行業(yè)中非常普遍的現(xiàn)象。房企通過合作可分散市場風(fēng)險、減輕資金壓力。

　　日前，來自克而瑞研究中心發(fā)布的2016年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售流量榜和權(quán)益榜報告披露了以上觀點，同時該報告內(nèi)容顯示，通過對權(quán)益金額TOP100的房企與其自身銷售金額做對比后發(fā)現(xiàn)，銷售權(quán)益小于90%的房企的比重達(dá)到了34%。即超過三分之一房企采用合作開發(fā)、輕資產(chǎn)運作等開發(fā)模式。未來，越來越多的房企會采用合作開發(fā)模式，房企整體銷售權(quán)益將呈下降趨勢。

　　據(jù)克而瑞研究中心調(diào)查稱，房企權(quán)益比例下降的背后有兩項指標(biāo)在悄悄發(fā)生變化：

　　一、銷售回款率呈下降趨勢

　　2016年，房企的合約銷售金額保持較高增速，但銷售回款率卻在走低。銷售回款率是衡量房企經(jīng)營能力的重要指標(biāo)，銷售回款率越高，房企鎖定利潤的能力越強，周轉(zhuǎn)速度也越快。

　　然而，近幾年房企銷售回款率普遍下降明顯。從恒大、萬科、保利和碧桂園四家龍頭房企的數(shù)據(jù)中可以看出，除了恒大仍然保持穩(wěn)定之外，其余三家房企的銷售回款率下降明顯。

　　報告稱，銷售權(quán)益比例越高的企業(yè)，銷售回款率往往越高，而且比較穩(wěn)定。這是因為，權(quán)益銷售金額反映的是房企項目實際所占股權(quán)的比例，一般持股50%以上的項目才可納入合并范圍，項目銷售產(chǎn)生的回款才可以計入報表。權(quán)益銷售比例越高，實際銷售的金額越高，實際回籠的資金也就越多。這也是對于部分權(quán)益占比較低的房企而言，雖然銷售金額高但回款率低的重要原因。

　　從恒大最新公布的2016年銷售數(shù)據(jù)來看，全年實現(xiàn)銷售3733.7億，回款金額為3008.9億，據(jù)測算回款率達(dá)80.6%，穩(wěn)定的回款率證明了上述分析。另外，恒大的合約銷售金額是行業(yè)第一，但如果以權(quán)益銷售來看，恒大的領(lǐng)先優(yōu)勢更大。

　　二、“歸母”凈利潤增速較低

　　房企凈利潤中，歸屬于母公司股東權(quán)益的比例下降，也就是說歸屬于少數(shù)股東權(quán)益的比例在上升，房企的凈利潤“注水”了，凈利潤不再能完全衡量房企的盈利能力。

　　為此，克而瑞研究中心對比房企營業(yè)收入、凈利潤和歸屬于母公司凈利潤的同比增速：2016年中期，80家A股和H股上市房企的營業(yè)收入同比增長了28.2%，凈利潤增速為9.2%，歸屬母公司凈利潤增幅8.3%；2015年中期上述指標(biāo)則依次為17.4%、13.8%和8.2%；增收不增利的情況較為明顯，在上市房企規(guī)模擴大的同時，投資者從中能分享到的收益并無太大提升。

　　報告同時顯示，房企營收增速大于凈利潤，并大于權(quán)益凈利潤，并非完全是行業(yè)盈利水平下降導(dǎo)致，近年越來越多的合作開發(fā)項目竣工使得少數(shù)股東分得的凈利潤比例逐期提升，母公司股東權(quán)益部分占比隨之下降。

　　“我們認(rèn)為銷售權(quán)益比例越高的企業(yè)，鎖定利潤能力更強。”克而瑞數(shù)據(jù)同時顯示，恒大、萬科、保利和碧桂園2016年權(quán)益銷售額分別為3550.6億元、2606.5億元、1613.8億元和2352億元，如果以五家凈利潤靠前的大型內(nèi)房股2015年歸屬股東平均凈利率12.6%計算，四家龍頭房企歸屬股東的凈利潤分別為447億元、328億元、203億元和296億元。從數(shù)據(jù)比較可以看出，權(quán)益占比最高的恒大，利潤空間更大。

　　報告內(nèi)容總結(jié)稱，隨著房企小股操盤、合作及代建項目不斷增多，權(quán)益占比下降將成為趨勢。與合約銷售額相比，權(quán)益銷售額能更真實反映房企的資金運用和戰(zhàn)略把控水平，對行業(yè)從業(yè)者和投資者更有參考意義。