三四線城市還能不能深耕？

　　不少房企拓展重心由一二線城市轉(zhuǎn)向三四線城市，業(yè)界認(rèn)為部分區(qū)域存在泡沫，進(jìn)哪里、怎樣進(jìn)是關(guān)鍵

　　2017年樓市形成“冰與火”兩極分化，一二線市場(chǎng)在史上最嚴(yán)調(diào)控影響下，已出現(xiàn)全面降溫，而三四線城市卻較為火熱。但對(duì)于三四線城市，不同企業(yè)有不同的看法。有房企認(rèn)為，三四線不能進(jìn)，但也有房企在三四線獲利頗多，碧桂園就是一個(gè)典型。那么，三四線樓市，到底是蜜罐，還是砒霜？房企選擇三四線城市有何標(biāo)準(zhǔn)？進(jìn)入的方式跟此前相比，又有何不同？

　　房企拿地重心轉(zhuǎn)向三四線

　　“瘋了！咱們這城市，房?jī)r(jià)才過萬(wàn)元，剛開年，地價(jià)就又拍出過萬(wàn)元。”中學(xué)教師王萍(化名)在同學(xué)群里說(shuō)。1月2日，汕頭東海岸新城迎來(lái)新年首宗土拍。本次出讓的住宅用地宗地面積1.3萬(wàn)平方米，臨一線河景，起拍價(jià)3.55億元，吸引了龍光、雅居樂、中交、中海等多家實(shí)力房企參與，經(jīng)過數(shù)十輪激烈競(jìng)價(jià)，最終由龍光地產(chǎn)以5.53億元摘得，成交樓面價(jià)10641元/平方米，溢價(jià)率55.77%。而再往前幾天，龍光地產(chǎn)剛以14.01億元拿下同一區(qū)域的一宗居住用地，樓面價(jià)突破1.1萬(wàn)元/平方米。

　　在調(diào)控政策不會(huì)放松的大背景下，在一二線城市加大布局難以獲得業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，還會(huì)沉淀資金、拖累發(fā)展速度的情況下，不少房企拿地重心由一二線城市向三四線城市下沉。

　　在2017年度銷售額破千億的品牌房企，在三四線城市拿地面積占比也在逐步擴(kuò)大。其中，一直以來(lái)深耕三四線城市的碧桂園，去年銷售5508億元，由2016年的第三位躍居第一位。截至2017年12月底，碧桂園累計(jì)進(jìn)駐中國(guó)超600個(gè)城鎮(zhèn)，擁有超過1000個(gè)項(xiàng)目。在王萍所在的廣東汕頭，碧桂園僅去年底就陸續(xù)拿下兩宗居住用地。

　　不僅是大房企，部分中小房企也抓住了這輪由一二線逐漸蔓延至三四線城市需求釋放的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)銷售額的突飛猛進(jìn)，如中梁、祥生、美的等企業(yè)。其中，祥生地產(chǎn)就是聚焦三四線城市的典型。據(jù)悉，祥生地產(chǎn)主要布局上海、杭州、南京等一二線大城市周邊高鐵30分鐘可到衛(wèi)星城市群，享受大城市外溢的客群。2017年1-11月，祥生在諸暨、泰興、南陵的城市銷售市場(chǎng)份額占比分別達(dá)到45%、25%、26%，截至11月三四線城市銷售占到了祥生業(yè)績(jī)總額的90%。

　　新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷指出，下沉合適的三四線城市，才有可能獲得高周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，房企需要結(jié)合自身實(shí)際，進(jìn)行精準(zhǔn)化的戰(zhàn)略布局。

　　政策相對(duì)寬松去庫(kù)存明顯

　　回顧2017年，在一線及重點(diǎn)二線城市受嚴(yán)控之時(shí)，弱二線、三四線城市繼續(xù)輪動(dòng)式上漲，支撐著全國(guó)樓市總體“余溫”尚存，致全國(guó)房屋銷量、均價(jià)、購(gòu)地、新開工等諸多指標(biāo)保持正增長(zhǎng)。

　　上海易居研究院報(bào)告顯示，按城市層級(jí)來(lái)看，2017年1-11月，一、二、三線典型城市新建商品住宅成交面積分別為2161萬(wàn)平方米、12629萬(wàn)平方米和6397萬(wàn)平方米，同比跌幅分別為42%、22%和11%。其中，一線城市跌幅最大，主因是嚴(yán)格的預(yù)售審批制度導(dǎo)致新盤供應(yīng)量較小，次因是嚴(yán)厲的調(diào)控政策抑制了部分購(gòu)房需求。此外，二線城市的成交也出現(xiàn)明顯下降，也是受到嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策影響。而三線城市的成交跌幅最小，這和此類城市購(gòu)房政策相對(duì)寬松以及棚改貨幣化等利好因素有關(guān)。

　　在此背景下，很多三四線城市的去庫(kù)存周期已明顯收窄。上海易居研究院報(bào)告顯示，截至2017年10月，包括滁州、柳州、清遠(yuǎn)、茂名、常德、九江、宜昌、金華、莆田、溫州、馬鞍山、景德鎮(zhèn)、岳陽(yáng)、嘉興、日照和惠州等16個(gè)三線城市存銷比明顯偏低，即低于8個(gè)月的水平，類似城市也是2017年房?jī)r(jià)上漲相對(duì)較快的城市。

　　不過，值得注意的是，三四線城市內(nèi)部也出現(xiàn)分化。其中，一線及重點(diǎn)二線城市樓市調(diào)控使需求外溢到部分有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的三四線城市，這些城市2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，比如：無(wú)錫、泉州、汕頭、佛山等。而仍有部分三四線城市面臨去庫(kù)存問題，如威海、呼和浩特、運(yùn)城等。

　　今年或?qū)⒂瓉?lái)量?jī)r(jià)回調(diào)

　　由于限購(gòu)的實(shí)施以及大城市房?jī)r(jià)高企，很多購(gòu)房者無(wú)法在一二線城市買房，只能退而求其次，到大城市周邊的三四線城市買房。還有一部分購(gòu)房者，已獲得一二線城市的購(gòu)房資格，但苦于資金不足，也開始考慮在三四線城市買房。

　　不過，不少購(gòu)房者表示擔(dān)憂，三四線這輪樓市上漲，是否具有可持續(xù)性？中原地產(chǎn)創(chuàng)始人、中原集團(tuán)主席施永青在公開場(chǎng)合表示，當(dāng)前三四線城市，跟人口比、跟未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比，已經(jīng)建設(shè)過度。

　　實(shí)際上，自去年6月后，重點(diǎn)三四線城市新房成交步入下行階段，從價(jià)格來(lái)看，三四線城市近幾個(gè)月開始也趨于平穩(wěn)，熱度下降。外地去三四線投資的投資客并不多，主要靠本地人口消化為主，但當(dāng)?shù)厝速?gòu)房只有三個(gè)去處，婚房、學(xué)區(qū)房、改善型住房。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，三四線樓市大部分是自住需求占主導(dǎo)，2011-2015年期間房?jī)r(jià)沒怎么漲，積蓄了部分購(gòu)房需求，這次是隨著全國(guó)樓市政策相對(duì)寬松后的一次釋放。但東部少數(shù)大都市圈，比如環(huán)京、環(huán)滬，環(huán)深，因?yàn)橥顿Y投機(jī)者較多，價(jià)格漲幅較大，存在一定的泡沫，未來(lái)調(diào)整時(shí)間會(huì)較長(zhǎng)。

　　值得關(guān)注的是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策已逐步向三四線城市深入。在此基礎(chǔ)上，房企布局三四線，有何判斷標(biāo)準(zhǔn)？需要注意哪些問題？對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰表示，三四線城市不是進(jìn)不進(jìn)的問題，而是怎么進(jìn)，進(jìn)哪里的問題。房企優(yōu)先進(jìn)入經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、銷售比較強(qiáng)的城市，是明確的方向。房企進(jìn)入三四線的方式，可以更多地采取收購(gòu)的方式，即與當(dāng)?shù)胤科蠛献?，各自發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。

　　“不管是不是三四線城市，每家房企都有自己的一套拿地模型，只要符合指標(biāo)就可以選擇性進(jìn)入。”在當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事、總裁張鵬看來(lái)，三四線城市在拿地方式上，會(huì)有一些收并購(gòu)的可能性。