中新網(wǎng)1月3日電 2日晚，中國恒大發(fā)布公告與八家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，后者合計投資300億人民幣。統(tǒng)計顯示，此次增資完成后，八家戰(zhàn)投將持有恒大地產(chǎn)約13.16%股權(quán)。

　　近年恒大保持高速增長勢頭，但負(fù)債水平一直被市場詬病。出人意料的是，恒大此次引戰(zhàn)引發(fā)機(jī)構(gòu)投資者積極參與，市場反應(yīng)熱烈。

　　最新公告顯示，中信、廣田集團(tuán)、華信、中融、山東高速等八家知名機(jī)構(gòu)成為首批戰(zhàn)略投資者，總投資金額達(dá)300億。

　　公告表示，自公司開展引戰(zhàn)工作以來，市場反應(yīng)熱烈，恒大最終決定選擇公告所述投資者作為引戰(zhàn)的第一批投資者。從首批投資者構(gòu)成看，不乏雄厚實力的機(jī)構(gòu)投資者。這也表明機(jī)構(gòu)投資者并未受房企高負(fù)債問題影響。

　　此次恒大地產(chǎn)成功引戰(zhàn)，充分表明機(jī)構(gòu)投資者對其投資價值高度認(rèn)可。在完成首批300億引戰(zhàn)后，作為大股東的凱隆置業(yè)持有恒大地產(chǎn)約86.84%股份，仍處于絕對控股地位，這意味著恒大未來仍有引戰(zhàn)空間。

　　客觀而言，房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點及行業(yè)政策特殊性決定了其債務(wù)水平相對較高。在機(jī)構(gòu)投資者看來，傳統(tǒng)的財務(wù)報表分析，無法真實反映房企的負(fù)債水平和增長潛力。

　　根據(jù)會計制度準(zhǔn)則，傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)銷售后即結(jié)轉(zhuǎn)收入，基本不存在預(yù)收賬款。與傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)不同，我國房地產(chǎn)行業(yè)實行商品房預(yù)售制，收到預(yù)售款即計作負(fù)債，交付時才能確認(rèn)銷售收入。在這種情況下，傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)存在很少的預(yù)收款，主要為合同定金，占合同金額比例較低(約10%)，且產(chǎn)品交付時間較短，短期內(nèi)可結(jié)轉(zhuǎn)收入，余額對資產(chǎn)負(fù)債率影響極小。”

　　但對房企來說，預(yù)收賬款是向客戶預(yù)收的房款，房企從預(yù)售到交付時間長，因此在交樓前會有大量預(yù)售款計作負(fù)債，幾乎為全部房款。因此房企預(yù)售越多，負(fù)債越高，反映在財務(wù)報表中負(fù)債水平相對較高。實際上這類預(yù)收款是無息的，無需現(xiàn)金償還，且最終一定會轉(zhuǎn)為銷售收入。

　　以中國恒大為例，截至2016年6月30日，其總資產(chǎn)為9999.2億，總負(fù)債為8178億，資產(chǎn)負(fù)債率為81.8%，剔除預(yù)收賬款1190億元后實際資產(chǎn)負(fù)債率低至69.8%。

　　因此，在加快推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革過程中，應(yīng)客觀分析并正確看待當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債問題。

　　客觀評價房企的資產(chǎn)負(fù)債率，需要對其負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。預(yù)收賬款代表房企營業(yè)收入的增長潛力，在計算企業(yè)真實負(fù)債率時，應(yīng)該予以剔除。

　　所以，不宜夸大房企債務(wù)風(fēng)險，且房企普遍有充足現(xiàn)金，具有較強(qiáng)的償還債務(wù)能力，風(fēng)險合理可控。