新華社重慶1月13日電 題：重慶構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制 促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展

　　新華社記者陶冶

　　去年年底以來(lái)，一直較為溫和的重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)突然“火熱”起來(lái)，一時(shí)間吸引了全國(guó)的目光。重慶市國(guó)土房管部門(mén)主動(dòng)回應(yīng)市場(chǎng)變化，積極出臺(tái)措施，迅速向市場(chǎng)傳遞出穩(wěn)定信號(hào)，樓市逐漸恢復(fù)平穩(wěn)。

　　事實(shí)上，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)一直被稱(chēng)為國(guó)內(nèi)樓市的“一股清流，”當(dāng)2016年國(guó)內(nèi)部分一二線城市商品房?jī)r(jià)格大幅上揚(yáng)時(shí)，經(jīng)濟(jì)增速連續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)的重慶，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻波瀾不驚，主城區(qū)商品住房建筑面積均價(jià)只有7300元/平方米，而且一直沒(méi)有限貸限購(gòu)。

　　記者采訪了解到，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定的秘訣，在于重慶市委市政府以市場(chǎng)規(guī)律為導(dǎo)向、以民生保障為根本，牢牢抓住“土地供給、建設(shè)規(guī)模、稅收調(diào)節(jié)、按揭杠桿、‘市場(chǎng)+保障’雙軌配置”五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，構(gòu)建起房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，保持了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　把好土地“總開(kāi)關(guān)”，科學(xué)把握供求關(guān)系

　　重慶集大城市、大農(nóng)村、大山區(qū)、大庫(kù)區(qū)于一體，城鄉(xiāng)和區(qū)域差距大。近年來(lái)，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化高速發(fā)展，重慶城鎮(zhèn)住房需求一直較為旺盛。為適應(yīng)市場(chǎng)需求，重慶把握土地供給這一關(guān)鍵性因素，科學(xué)調(diào)控土地供應(yīng)量和土地價(jià)格，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的“基本面”。

　　房屋具有不動(dòng)產(chǎn)屬性，地價(jià)漲房?jī)r(jià)必然漲。重慶是較早進(jìn)行土地儲(chǔ)備的城市，國(guó)有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)遵循“超前儲(chǔ)備、一步到位、細(xì)水長(zhǎng)流”的原則，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)儲(chǔ)備了充足的發(fā)展用地。儲(chǔ)備地使用兼顧公共事業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大體對(duì)半開(kāi)，較好滿(mǎn)足了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需要，根除了土地供應(yīng)短缺倒逼房?jī)r(jià)大幅上漲的“魔咒”。重慶市一直堅(jiān)持將樓面地價(jià)控制在當(dāng)期房?jī)r(jià)的1/3左右，如果地價(jià)過(guò)快上漲，政府隨時(shí)調(diào)整供地時(shí)序和節(jié)奏，避免了地價(jià)抬高房?jī)r(jià)。

　　房屋還具有商品屬性，價(jià)格受供求關(guān)系影響。重慶市從城市發(fā)展規(guī)劃入手，按平均每1萬(wàn)人1平方公里控制城市開(kāi)發(fā)規(guī)模，按人均30米至40平方米控制住房開(kāi)發(fā)總量，并按房地產(chǎn)投資占年度固定資產(chǎn)投資25%的比例進(jìn)行流量調(diào)控，從而確保房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本平衡。

　　低中高“三端”調(diào)控精細(xì)化，房地產(chǎn)也需供給側(cè)思維

　　房屋具有民生品屬性，需要構(gòu)建以政府為主體進(jìn)行基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應(yīng)體系。在重慶的住房供應(yīng)體系中，低收入群體靠保障性住房，高收入人群購(gòu)買(mǎi)高檔商品住房但要征房產(chǎn)稅，約70%的一般收入家庭購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型、中低價(jià)位商品住房。

　　如此供給側(cè)“三端管理”使得重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和成交量基本保持平穩(wěn)，連續(xù)多年供應(yīng)量和成交量都排在全國(guó)前列，較好實(shí)現(xiàn)了居者有其屋的民生保障目標(biāo)。

　　重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授馬智利認(rèn)為，無(wú)論房?jī)r(jià)怎么平衡，總有20%至30%的低收入群體無(wú)力購(gòu)房，而重慶近年來(lái)大力實(shí)施公租房建設(shè)，通過(guò)“雙軌制”實(shí)現(xiàn)了對(duì)低收入群體的住房保障。

　　此外，重慶通過(guò)房產(chǎn)稅試點(diǎn)調(diào)控房屋持有成本，既有利于社會(huì)公平和房產(chǎn)戶(hù)型結(jié)構(gòu)合理化，也從一定程度上制約了住房?jī)r(jià)格上行空間。而其針對(duì)在重慶無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的“三無(wú)”人員購(gòu)買(mǎi)第二套房征收房產(chǎn)稅的政策，更是讓外地“炒房客”有所顧忌。

　　在有效解決和引導(dǎo)高低“兩端”的情況下，重慶對(duì)廣大的中端消費(fèi)群體加大公積金保障力度、大力推行住房貨幣化安置，較好滿(mǎn)足了老百姓的剛性住房需求。

　　把握房地產(chǎn)金融屬性，嚴(yán)控杠桿防范風(fēng)險(xiǎn)

　　重慶市國(guó)土房管局作為房地產(chǎn)主管部門(mén)，一直對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)保持高度警惕。去年年初，在市場(chǎng)監(jiān)測(cè)中發(fā)現(xiàn)“首付貸”苗頭后，立即開(kāi)展了專(zhuān)項(xiàng)清理排查，將風(fēng)險(xiǎn)化解在萌芽階段。

　　房地產(chǎn)還具有金融屬性，金融調(diào)控的核心環(huán)節(jié)就是按揭比例，零首付容易造成泡沫誘發(fā)危機(jī)，零按揭則會(huì)窒息市場(chǎng)。因此，實(shí)施按揭調(diào)控，就是在零首付與零按揭之間選擇一個(gè)合理比例。

　　重慶針對(duì)不同住房需求，實(shí)行差別化住房按揭貸款政策。首次購(gòu)房首付20%、二套房首付30%、三套及以上(貸款未結(jié)清)全首付，引導(dǎo)銀行資金合理配置，既滿(mǎn)足了居民住房需要，又有效防范了風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)重慶市銀監(jiān)局統(tǒng)計(jì)，截至2016年底，重慶全市房地產(chǎn)不良貸款率約為0.6%，低于同期各項(xiàng)貸款不良率約0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　重慶市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，作為重慶市房地產(chǎn)調(diào)控牽頭部門(mén)，該局經(jīng)常聯(lián)合金融監(jiān)管部門(mén)和各大商業(yè)銀行開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查研判，對(duì)房地產(chǎn)信貸問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早解決。