原標(biāo)題：2017年北京樓市三大猜想

　　猜想1

　　樓市熱度會減弱嗎?

　　“你說咱要什么時候出手，才最合適?”最近半個月，每天閑來無事時，周鑫(化名)就會和老婆研究下房子的成交量，盤算著到底何時能夠入市。“誰讓手上的錢不夠呢，必須算計著買房。”

　　已經(jīng)邁入35歲大關(guān)的周鑫，現(xiàn)在住的是三年前購買的一套兩居室，當(dāng)時的買入價大約300萬元。隨著兒子出生、雙方老人常年在京照顧孫子，這套80多平方米的兩居室，在周鑫看來已經(jīng)有點兒“捉襟見肘”。所以，2016年下半年，經(jīng)過一番思想斗爭，他動起了“賣小買大”的換房念頭。

　　周鑫所住的朝青板塊一帶，即便是二手房的房價，也已經(jīng)邁過了6萬元/平方米的關(guān)卡，增加30平方米，就意味著至少需要再掏出200萬元的房款。“我算了算賬戶上的錢，著實差了一大截。”

　　當(dāng)年買第一套房時，周鑫就做了回“啃老族”，父母幫他支付了購房首付款。所以，這一次換房，他不想再讓年事已高的老人操心。輾轉(zhuǎn)反側(cè)之后，他把賭注押在了“樓市未來會降”之上，高賣低買，用時間差換取價格差。半個月前，周鑫以500多萬元的價格將名下的兩居室賣掉了，和買家約定了5個月后交房，在這期間，他的目標(biāo)就是抓緊尋找一套報價低于賣價的三居室。“哪怕每平方米降1500元，30平方米就是45萬元。”周鑫略帶期待地說，不是炒房客的他此前從未這么密切關(guān)注過樓市，不過這一次，他非常寄希望于未來樓市的降溫。“你瞧，中央已經(jīng)定調(diào)子了，房子是用來住的，不是用來炒的。”

　　2016年，北京樓市經(jīng)歷了多年來未曾有過的一輪熱潮，成交數(shù)據(jù)呈現(xiàn)噴發(fā)式增長。綜合多家中介機構(gòu)的統(tǒng)計，新房市場，2016年全市新建商品住宅(不含保障房)共成交125527套，環(huán)比2015年增長21%，為2010年以來的最高值。二手房市場，全年二手房住宅共簽約272431套，超過了2009年的266854套，刷新了歷史年度紀(jì)錄，這也是北京歷史上第二次二手房簽約超過20萬套的年度。甚至，就連一直不溫不火的豪宅市場，也在2016年出現(xiàn)爆發(fā)，全年單價10萬+的豪宅共成交了566套，簽約金額更是首次超過200億元。

　　2017年的樓市會降溫嗎?和周鑫一樣，每一個關(guān)注樓市的人最想知道的就是這個問題。而業(yè)內(nèi)專家普遍給出的多是“降溫”的看法。

　　“在我看來，2017年北京樓市成交難以出現(xiàn)太大突破 。”亞豪機構(gòu)營銷總監(jiān)郭毅告訴記者，2016年9月30日，北京祭出了新一輪的調(diào)控政策。2016年12月30日，又首次對新房市場提出了“一房一價”的要求。由于政策的延續(xù)性，并且從年底高層會議發(fā)出的聲音來看，調(diào)控效果漸趨淡化、房價漲勢有所抬頭的一線城市仍然面臨調(diào)控加碼的可能性，因此北京樓市將延續(xù)調(diào)控后的低迷周期。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也告訴記者，2017年北京房價出現(xiàn)穩(wěn)中微降的可能性非常大。“一方面，從房地產(chǎn)發(fā)展看，樓市具有市場周期性，三年是一個小周期，2017年北京樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整年，將會疊加已經(jīng)在2016年第四季度出現(xiàn)的回落趨勢。另一方面，針對樓市的信貸政策已經(jīng)開始收緊，而在信貸收緊的時候，房價漲幅通常都會得到非常明顯的抑制。”

　　猜想2

　　首套置業(yè)房買哪里?

　　和周鑫琢磨著打“時間差”的煩惱不同，名下無房的85后男生小戈，2017年需要煩惱的是在哪里買房的問題。

　　“新房當(dāng)然是第一選擇，可現(xiàn)在的新盤都太貴了。”小戈告訴記者，他之前關(guān)注過門頭溝的一個新盤，位置已經(jīng)在六環(huán)以外了，可根據(jù)售樓員告訴他的信息，再開盤時均價估計將達(dá)到6萬元左右。“純自住的房子，50平方米就得300萬元，然后每天上下班的通勤時間還要二三個小時。”這讓小戈一時難以拿定主意。

　　普通商品住宅郊區(qū)化，已經(jīng)成為目前北京樓市的一大主要特點。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉就告訴記者，根據(jù)他們統(tǒng)計，2008年到2016年，北京全市成交的新建商品住宅中，二環(huán)以內(nèi)的占比逐步從3.0%下降到了0.2%；二三環(huán)之間的占比從5.7%下降到了0.8%；三四環(huán)之間的占比從12.3%下降到了2.3%；四五環(huán)之間的占比從21.9%下降到了4.4%。而另一方面，五六環(huán)之間的占比從2008年的40.7%逐步上升到了目前的51.5%，六環(huán)以外的占比從2008年的16.4%上升到了2016年的40.8%。

　　換句話說，合計起來，五環(huán)外的新房成交占到總成交的比重，從2008年的57.1%上升到了92.3%，九成新房位于五環(huán)外。“隨著時間的推移，預(yù)計未來北京的新房市場將進(jìn)一步外移，六環(huán)以外的交易占比恐怕會繼續(xù)擴大到五成以上。”

　　那么，對于向小戈這樣的剛需型購房人，首套房置業(yè)還能買什么?胡景暉給出了兩個選擇：一是遠(yuǎn)郊區(qū)的普通新盤，一個是市區(qū)里的存量住宅。“從概率上看，剛需型購房人在2017年恐怕更多的還是得選擇二手房。”

　　實際上，從數(shù)據(jù)看，北京樓市已經(jīng)全面進(jìn)入到了存量房時代。2016年，二手房成交量占到市場住宅成交的比例已經(jīng)高達(dá)85%。“當(dāng)然，除了存量房，名下無房的家庭還能期待自住房。”張大偉提到，根據(jù)政府部門的表態(tài)，今年北京將新增1.5萬套自住房供地，而這些土地一旦進(jìn)入上市供應(yīng)環(huán)節(jié)，被限定的銷售價格將能解決“夾心層”的購買力。

　　猜想3

　　豪宅還會熱銷嗎?

　　和周鑫和小戈這樣的普通工薪階層不同，隨著互聯(lián)網(wǎng)的崛起，一批財富新貴也應(yīng)運而生，而他們中的很多人都想擁有一套品質(zhì)上乘的豪宅。那么，在豪宅熱銷的2016年過去之后，2017年的豪宅還將持續(xù)熱銷嗎?無論對于買家還是對于開發(fā)商，這都是一個關(guān)鍵。

　　張大偉給記者算了一筆賬：在過去的2016年全年商品房住宅土地供應(yīng)稀少，北京出讓的15宗住宅土地中，住宅商品房面積只達(dá)到38.99萬平方米。即使計算上2014年和2015年，實際供應(yīng)的純商品房住宅土地也分別只有197.6萬平方米和301萬平方米。而僅2016年一年，北京商品房住宅簽約的面積就達(dá)到了728萬平方米。

　　“土地供應(yīng)減少的趨勢下，市場高端化明顯，新房市場將主要是高端住宅。”張大偉談到，從簽約項目看，單價在8萬元/平方米以上的項目在2016年共簽約了1583套。在純商品住宅土地供應(yīng)短缺的情況下，這部分項目在未來進(jìn)入單價10萬元/平方米的可能性很大。“所以，未來，豪宅市場的競爭將越來越大，對于豪宅的銷售怕是不太樂觀的一年。”

　　優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶也提出，2017年是極其不好過的一年，房地產(chǎn)整體情況撲朔迷離，2016年拿了地王的公司將存在去化的問題。“從當(dāng)前一二三線45個城市計算來看，超過5成的城市在調(diào)控后去化周期平均拉長了5個月。沒拿地的又著急拿地，奔千億目標(biāo)去，因為只有到了千億俱樂部，才有能力再生產(chǎn)，再生產(chǎn)能力取決于自造血能力，自造血能力來源于銷售額。”毛大慶談到，以北京為例，現(xiàn)在開發(fā)商們在北京的地，要賣到單價10萬元/平方米以上的項目還有70多塊土地，但北京一年也只賣了590套。本報記者 趙瑩瑩J201