2016年北京二手房市場成交井噴。自2015年底開始爆發(fā)的二手房成交熱潮，至2016年3月達到頂點，單月成交高達3.2萬套。此后，受到價格高企、優(yōu)質(zhì)房源減少等因素影響，北京二手房成交一度出現(xiàn)回落。而從7月份開始，市場成交再次上行，為全年成交創(chuàng)新高夯實了“基礎(chǔ)”。伴隨著“9·30新政”的到來，二手房市場成交逐步下滑。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年全年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量達272431套，較2015年全年增加了38%，并超越2009年的266854套，創(chuàng)下了迄今為止北京二手住宅交易量的新高。

　　自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以來，北京的房地產(chǎn)市場就已經(jīng)進入了存量房時代，創(chuàng)造新的歷史成交紀錄是大勢所趨，北京的存量房池子目前約有800萬套以上，現(xiàn)在3%左右的換手率與發(fā)達國家相比并不高，未來交易規(guī)模還將繼續(xù)擴大。

　　交易持續(xù)走高?

　　成交量呈M走勢

　　2016年，北京二手住宅市場成交呈M形變化趨勢。共經(jīng)歷了一季度和三季度兩輪爆發(fā)，二季度市場經(jīng)歷了短暫的市場盤整。而在四季度，由于受到樓市調(diào)控影響，市場進入新一輪降溫周期。

　　仔細觀察不難發(fā)現(xiàn)，2016年北京二手市場整體走勢，與2016年全國一二線城市的整體走勢基本相同。

　　我愛我家市場研究院介紹，一季度，在一系列利好政策的影響下，北京二手市場延續(xù)了2015年末的持續(xù)升溫態(tài)勢，交易熱度高漲，3月單月交易量突破3萬套，創(chuàng)下2013年以來的新高，形成了全年的第一輪爆發(fā)。

　　而進入二季度，由于3月底深圳、上海等一線城市相繼出臺了調(diào)控新政，市場預(yù)期有所轉(zhuǎn)向。再加上此前的持續(xù)高溫本身也造成了市場有效需求的透支，北京二手市場交易量逐步下滑，直至6月降到全年的最低點1.34萬套。

　　到了三季度，市場在經(jīng)過一定冷卻后，由于擔(dān)心政府調(diào)控和房價繼續(xù)上行的風(fēng)險，以及部分二線城市熱度上升的現(xiàn)實，大批購房人再次入市，助推7、8、9三個月的二手房成交上行，并于9月再破3萬套。

　　9·30新政無疑給這場上行畫上了一個休止符。

　　自10月份起，北京二手房成交量節(jié)節(jié)下滑，房價也開始出現(xiàn)局部松動，樓市新一輪降溫周期由此開啟。在業(yè)內(nèi)看來，這種趨勢在2017年仍將維持一段時間。

　　哪個區(qū)賣得好?

　　朝陽成交8.3萬套

　　在北京眾多區(qū)域中，朝陽區(qū)成為二手房成交的大戶。

　　根據(jù)房天下數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年全年，朝陽區(qū)二手房共成交8.3萬套，位列各區(qū)域成交量榜首。此外，海淀、昌平、豐臺也位居成交前列，分別為34705套、34097套、32116套。

　　朝陽區(qū)二手房成交的火爆態(tài)勢，從區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)交易大廳就能窺得一二。據(jù)媒體報道，在樓市火熱的8月份，平均一套朝陽二手房的交易時間大約在3個月左右。

　　同樣在成交量排行靠前的豐臺區(qū)也出現(xiàn)了類似情況。

　　據(jù)新京報報道，在今年第一個成交高峰的末尾，豐臺區(qū)不動產(chǎn)登記事務(wù)中心還沒開始辦公就已經(jīng)排起幾十米的長隊，不少購房者凌晨就開始排隊，只為了早點辦完過戶手續(xù)。

　　2016年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量創(chuàng)下北京二手住宅交易量新高。新京報記者 彭子洋 攝

　　誰在買房?

　　過半買家是“80后”

　　最近幾年，80后逐漸成為北京二手房市場的購買主力。今年上半年，這種趨勢依舊沒有發(fā)生變化。根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，在上半年的二手房買賣中，80后占54.6%，雖然較去年略微減少了0.5%，但依然是市場主力。

　　機構(gòu)分析，隨著90后畢業(yè)進入職場，并逐漸擁有經(jīng)濟能力和購房需求，90后在北京二手房買家中所占比重也表現(xiàn)出上漲趨勢。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，90后買家有6.1%，較2015年增加1.9個百分點。另一方面，對于價格承受力高的70后正在漸漸縮減占比份額。

　　在2016年的二手房成交中，二居依舊是成交主力。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，2016年前11月，兩居成交占總體成交的38%，在各類戶型中占比最重。其次為一居，占比為20%，最后為三居，占比為17%。

　　貸款者多嗎?

　　商業(yè)貸款占比過半

　　在上一輪信貸利好下，2016年北京二手房成交中使用商業(yè)貸款的比例出現(xiàn)了明顯提升。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2016年，北京全市的二手住宅交易中，使用商業(yè)貸款的占54.1%，較2015年提高9.3個百分點；全款支付的比例占23.2%，與2015年的22.8%基本持平。2014年到2016年，北京二手住宅交易中使用商業(yè)貸款進行支付的占比明顯提高，從40.1%提高到了54.1%，占比已超過一半。

　　胡景暉認為，從2015年初到2016年初，國家多次降準(zhǔn)降息，降低商業(yè)貸款首付比例，貨幣政策整體寬松，樓市按揭貸款支持力度大，作為全國二手房交易的活躍城市，北京二手房市場在其刺激下交易量大漲。

　　實際上，在“9·30新政”出臺后也可以明顯看出，貨幣政策對樓市的影響更加直接有效。自從北京小幅提高首套商貸比例、大幅提高二套及非普通住宅商貸比例后，二手房市場明顯表現(xiàn)出交易量降低、市場降溫的效果。

　　本版采寫

　　新京報記者 方王洋