2016年，杭州樓市剛剛唱完一出四季歌；這廂，對于2017年杭州樓市的猜想已經接踵而至。

　　綠城、萬科、濱江長久以來形成的三駕馬車格局是否會被打破?大量新盤將在2017年集中入市，庫存去化周期會不會反彈?2016年杭州土地市場屢創(chuàng)各板塊新高，2017年土地市場還會延續(xù)高熱嗎?這些高價地，大量將在2017年上市，主城區(qū)將有多少單價“4萬元+”的樓盤亮相?

　　猜想一：

　　杭州樓市三駕馬車格局

　　是否會被融創(chuàng)打破

　　綠城、萬科、濱江，在過去幾年都牢牢占據杭州房地產市場前三把交椅。透明售房網數據顯示，2016年杭州市區(qū)銷售金額排名前十房企中，綠城、萬科和濱江毫無懸念地蟬聯前三。綠城以313.65億元位居第一，萬科和濱江并列第二，銷售金額為219.69億元。

　　從目前來看，要進入杭州樓市前三甲，200億元是基本門檻。除了三駕馬車，距離這個門檻較近的就是融創(chuàng)，去年融創(chuàng)以157.3億元的銷售額位列第四。2017年，彈藥充足的融創(chuàng)，將會給前三強帶來前所未有的沖擊。

　　去年就公布了案名的融創(chuàng)時代奧城、玖樟臺、涌清府以及溪澗堂，將是融創(chuàng)2017年攻城略地的先鋒；融創(chuàng)在申花拿的高價地，也會在今年亮相；融創(chuàng)擁有40%股權的奧體核心項目信達中心預計在今年下半年上市。

　　除此之外，融創(chuàng)去年的一系列并購也令其如虎添翼。融科在杭項目、萊蒙水榭山、金成的西溪海、英特學府等諸多項目，都將納入融創(chuàng)版圖，擴大其在杭州市場的銷售額。

　　從融創(chuàng)杭州項目地圖上可以看到，其在售項目已達11個，未售項目也有7個之多，整體貨值高達650億元。且融創(chuàng)在高端市場極具競爭力，今年踏進200億元的第一集團門檻，甚至沖進前三甲，均有不小的可能性。

　　再來看綠城、萬科和濱江。濱江儲備充足，2017年僅新項目就有6個，如濱江信達·壹品、濱江保利·翡翠海岸、濱江定安府等高端項目。對于維持濱江在杭州的地位，掌門人戚金興信心十足。萬科擁有第一集團中最多的續(xù)銷項目，且新項目也不少。目前土地儲備略顯不足的是老大哥綠城，因而在去年的最后一場土地拍賣會上，綠城拼得頗兇，今年，綠城也必定會延續(xù)土地市場的進攻態(tài)勢。而楊柳郡、梧桐郡、柳岸曉風等續(xù)銷項目，以及建發(fā)鳳起潮鳴、留下地塊，將助力綠城維護江湖地位。

　　另一位潛在競爭者是融信。去年杭州的土地市場中，融信是僅次于央企信達的金主，拿地金額排名第二。雖然來杭不久，融信陸續(xù)獨立開發(fā)或合作項目多達13個，大部分會在2017年亮相。根據其自己的測算，6個獨立開發(fā)項目的可售貨值達200億元，他們給自己定的目標是保六爭五。

　　除了市場地位的比拼，杭州大量單價超過4萬元/m2的高端項目集中在這五家房企中，調控背景下，他們將在杭州豪宅市場這個不大的池子里爭食，產品上的較量同樣值得一觀。

　　猜想二：

　　庫存去化周期

　　會不會反彈

　　錢江晚報購房寶數據顯示，截止到2016年12月31日，杭州市(不含富陽)的新建商品房庫存為108523套。按2016年平均月成交套數計算，去化周期為6.7個月，住宅的去化周期更短，為4.2個月。

　　不過，去化周期是一個相對動態(tài)的概念，庫存量增加的同時，每個月的銷售量也在變。

　　2016年，杭州市區(qū)涉宅用地(宅地、商住用地)共成交80宗，總可建面積985.4萬平方米，如果按照每套120平方米測算，這些項目全部入市，將有8萬套左右的供應量。

　　潛在庫存+顯性庫存，大致為18萬套左右(中間有部分重疊)，還有2017年一季度拿地的項目也有可能轉化為當年庫存。

　　而新政后，杭州新建商品房成交量明顯下滑，住宅尤其明顯。以2016年11月為例，商品房成交量為9734套，住宅成交3583套，下滑幅度驚人。

　　如果按照這個成交套數來測算2017年的消化周期，即使是庫存量沒有大幅的增長，但由于單月銷售量明顯減少，消化周期很有可能會被拉長。

　　猜想三：

　　近20個單價4萬+新盤齊現

　　杭州高端市場爭奪有多激烈

　　隨著2016年不少板塊樓面價不停被刷新，一個樓市新現象將出現：2017年，杭州會有大量單價超4萬元/平方米的樓盤面市。

　　幾個板塊將成為集中供應區(qū)，最具典型性的為申花板塊。

　　2016年年初以來，申花板塊的樓面價就不停地在被刷新，天陽武林邸的樓面價為19695元/m2，目前在售均價已突破4萬元/m2。而融信、首開&金茂、融創(chuàng)等地塊僅樓面價就超過3萬元/m2，可以肯定的是，這些項目售價都將達到5萬元/m2。

　　再者，是豪宅聚集地錢江新城板塊。目前已經公布案名的幾個項目，例如信達濱江壹號、濱江保利陽光之星，從他們的拿地價格來看，售價基本都會突破5萬元/m2。再加上市中心的綠城建發(fā)鳳起潮鳴項目，2017年杭州樓市售價第一陣營已經顯現。

　　此外，去年就已經有相當一部分4萬+項目亮相，2017年也將成為它們的主銷售年，譬如大家綠城·金麟府、綠城九龍倉柳岸曉風、金茂府、濱江錦繡之城、萬科新都會1958等。

　　據統(tǒng)計，2017年杭州將有近20個4萬+新盤面市，其中，4萬~6萬元/m2為主要價格區(qū)間，總價基本都在500萬元以上，加上一堆4萬+在售項目，市場的爭奪不知有多激烈。

　　猜想四：

　　2017年土地市場

　　還會那么熱嗎

　　2016年，杭州樓市成交量呈現先揚后抑的狀態(tài)，不過，土地市場卻一直高歌猛進。有不少人提出疑問，2017年還有這么多房企會來拿高價地嗎?土地市場還會繼續(xù)瘋狂嗎?

　　1月19日，杭州市區(qū)將迎來2017年首場土拍，集中掛牌19宗共784畝地塊，總起價達114.35億元，其中有11宗為涉宅用地。其中翠苑、留下以及塘北單元的涉宅用地樓面起價已經超過2萬元/m2，而余杭良渚街道三宗涉宅用地樓面起價超過16000元/m2。

　　可以看出，樓面起價做高、位置較好是現階段土地出讓貫徹的一個主要思路。為配合杭州樓市調控政策，2017年杭州將很有可能繼續(xù)增加土地供應，來抑制房價過快上漲。

　　高地價已經將一些板塊的想象空間預支，但仍不排除嚴重缺糧或新進入杭州的外來房企火中取栗。而一些資金實力雄厚的央企，可以通過長周期運作來規(guī)避項目短期風險。

　　而有的房企，如萬科、融創(chuàng)等，由于土地儲備豐厚，正等著逆周期操作，當土地市場降溫之后再行進入抄底。

　　這樣的博弈，誰將笑到最后?記者 孫晨