一面是著急推盤，一面則是按兵不動。新一年的起始，北京樓市陷入了推與不推的兩難境地。究其原因還是在于開發(fā)商對于政策從嚴(yán)背景下的市場理解不同，以及手中產(chǎn)品的定位不同，這使得2017年的北京樓市自一開始便陷入了思考期。

　　新房市場成交創(chuàng)新高

　　據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2016年(截至12月26日)北京商品住宅(不含保障房和自住房)共實現(xiàn)成交113179套，成交面積1146.63萬平方米，同比分別增加50%、38%，同時這一成交量也創(chuàng)造了近4年的新高。

　　除此之外，如果刨除商辦類產(chǎn)品，就純住宅市場來說，在成交的近5萬套住宅中，北京市1000萬元以上新建商品房成交占比達到43.83%。事實上，對于2017年來說，高端化的背景也將促使北京新建商品房的成交量的進一步下降。據(jù)統(tǒng)計，僅北京預(yù)計進入10萬+的項目將不下50個，隨著高端房源的占比繼續(xù)上升，這就意味著北京千萬級以上的項目將成為主流產(chǎn)品。

　　在這樣的背景下，不同的產(chǎn)品以及不同的開發(fā)商已經(jīng)有了明顯的不同。12月29日，位于順義的旭輝·26街區(qū)宣布獲得預(yù)售許可證，項目之所以快馬加鞭在年底還要取證的原因無外乎來自于銷售業(yè)績的壓力以及對于樓市后續(xù)市場的不確定性。

　　“未來的北京市市域內(nèi)部想獲得規(guī)模的發(fā)展難度很大。”旭輝北京事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬說道，“2017年‘天氣’比較冷，加之旭輝北京公司明年的貨值不會太多，預(yù)計全年的銷售額可能在40—50億左右。”在孔鵬所說的話中，不難理解 “天氣”便是指市場的走勢。

　　而在這樣的市場走勢下，包括天恒、西山湖、翡翠公園等在內(nèi)的房企都在盡可能地獲取預(yù)售許可證。

　　開發(fā)商推盤現(xiàn)“兩極化”

　　事實上，讓不少項目有意盡快取證開盤的原因還來自于土地和政策這兩方面。

　　在土地方面，去年12月28日，朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)一安置房項目居住及基礎(chǔ)教育用地被北京星火房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以底價獲得。至此，北京土地市場收官，根據(jù)北京中原監(jiān)測，全年合計出讓土地44宗，獲得土地出讓金852.51億元。

　　從2016年北京土地市場調(diào)控看，樓市9·30調(diào)控之后，北京是執(zhí)行政策力度最嚴(yán)格的城市之一，已經(jīng)成交的含住宅用地的地塊中，總量219萬平方米，只有38.9萬平方米純商品房住宅，其余均為保障房、自住房和租賃房，或者由開發(fā)商自持租賃。

　　而在政策方面，12月30日，北京市住建委就發(fā)布了現(xiàn)房調(diào)控政策，要求進一步規(guī)范商品房現(xiàn)房銷售，保障商品房交易雙方合法權(quán)益。

　　按照要求從12月30日起，開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房前應(yīng)到所在區(qū)房管部門辦理現(xiàn)房銷售備案，備案后應(yīng)在3日內(nèi)一次性公開銷售全部房源，要嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價、一房一價，銷售價格不得高于申報價格。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2016年北京合計成交簽約的商品房住宅中有30%是現(xiàn)房交易，在過去的調(diào)控中，大部分監(jiān)管嚴(yán)格的期房，本次這30%的房源也納入嚴(yán)格的價格管理，一房一價，對房價的調(diào)控影響非常大，也代表了北京調(diào)控的繼續(xù)深入。

　　特別是對豪宅等房源影響較大，未來的定價可能受到影響。

　　盡管受到土地和政策兩方面的影響，但對于北京高端住宅市場來說，卻依舊保持著按兵不動的態(tài)度。這一方面是因為高端住宅的去化率本身就很慢，另一方面來說則是開發(fā)商仍然抱有觀望的態(tài)度。

　　但無論是哪種方式，不可否認(rèn)的則是1月北京樓市入市量也跌倒了低谷。

　　1月樓市僅3個入市

　　1月，東亞朗悅居、泛海國際、麗景長安3個項目入市，對于新一年的北京樓市來說，開發(fā)商的推盤熱情可謂迅速陷入了低谷。

　　而就樓市整體來說，2017年的推盤量已很難保持在去年的同期水平。

　　“目前，北京已經(jīng)全面進入了存量房時代，這也意味著新房供應(yīng)越發(fā)減少，在有限的土地供應(yīng)下，房企會集中去搶地，地王頻發(fā)帶來的則是市場的高端化。”某房企高層表示，“我們很難搶到地，即使搶到，也不敢獨自開發(fā)，更傾向于找合作伙伴共同開發(fā)，尤其找在北京有地的房企來合作，這樣才能減少風(fēng)險。畢竟，從2015年開始，北京樓市供應(yīng)的新房項目幾乎都是高端項目，豪宅化明顯”。

　　“進入存量房時代，代表著城鎮(zhèn)化進入末期。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，預(yù)計2017年以后，剛需和首次改善性置業(yè)需求只能選擇二手房，新建商品房基本都將高端化，自住房等供量將會較多。

　　此外，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以來，北京的房地產(chǎn)市場就已經(jīng)進入了存量房時代，隨著二手住宅市場規(guī)模越來越大，創(chuàng)造新的歷史成交紀(jì)錄是大勢所趨，北京的存量房池子目前約有800萬套以上，現(xiàn)在3%左右的換手率與發(fā)達國家相比并不高，所以未來北京二手房交易規(guī)模還將繼續(xù)擴大。