一面是著急推盤(pán)，一面則是按兵不動(dòng)。新一年的起始，北京樓市陷入了推與不推的兩難境地。究其原因還是在于開(kāi)發(fā)商對(duì)于政策從嚴(yán)背景下的市場(chǎng)理解不同，以及手中產(chǎn)品的定位不同，這使得2017年的北京樓市自一開(kāi)始便陷入了思考期。

　　新房市場(chǎng)成交創(chuàng)新高

　　據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2016年(截至12月26日)北京商品住宅(不含保障房和自住房)共實(shí)現(xiàn)成交113179套，成交面積1146.63萬(wàn)平方米，同比分別增加50%、38%，同時(shí)這一成交量也創(chuàng)造了近4年的新高。

　　除此之外，如果刨除商辦類(lèi)產(chǎn)品，就純住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，在成交的近5萬(wàn)套住宅中，北京市1000萬(wàn)元以上新建商品房成交占比達(dá)到43.83%。事實(shí)上，對(duì)于2017年來(lái)說(shuō)，高端化的背景也將促使北京新建商品房的成交量的進(jìn)一步下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅北京預(yù)計(jì)進(jìn)入10萬(wàn)+的項(xiàng)目將不下50個(gè)，隨著高端房源的占比繼續(xù)上升，這就意味著北京千萬(wàn)級(jí)以上的項(xiàng)目將成為主流產(chǎn)品。

　　在這樣的背景下，不同的產(chǎn)品以及不同的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)有了明顯的不同。12月29日，位于順義的旭輝·26街區(qū)宣布獲得預(yù)售許可證，項(xiàng)目之所以快馬加鞭在年底還要取證的原因無(wú)外乎來(lái)自于銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的壓力以及對(duì)于樓市后續(xù)市場(chǎng)的不確定性。

　　“未來(lái)的北京市市域內(nèi)部想獲得規(guī)模的發(fā)展難度很大。”旭輝北京事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬說(shuō)道，“2017年‘天氣’比較冷，加之旭輝北京公司明年的貨值不會(huì)太多，預(yù)計(jì)全年的銷(xiāo)售額可能在40—50億左右。”在孔鵬所說(shuō)的話中，不難理解 “天氣”便是指市場(chǎng)的走勢(shì)。

　　而在這樣的市場(chǎng)走勢(shì)下，包括天恒、西山湖、翡翠公園等在內(nèi)的房企都在盡可能地獲取預(yù)售許可證。

　　開(kāi)發(fā)商推盤(pán)現(xiàn)“兩極化”

　　事實(shí)上，讓不少項(xiàng)目有意盡快取證開(kāi)盤(pán)的原因還來(lái)自于土地和政策這兩方面。

　　在土地方面，去年12月28日，朝陽(yáng)區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)一安置房項(xiàng)目居住及基礎(chǔ)教育用地被北京星火房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司以底價(jià)獲得。至此，北京土地市場(chǎng)收官，根據(jù)北京中原監(jiān)測(cè)，全年合計(jì)出讓土地44宗，獲得土地出讓金852.51億元。

　　從2016年北京土地市場(chǎng)調(diào)控看，樓市9·30調(diào)控之后，北京是執(zhí)行政策力度最嚴(yán)格的城市之一，已經(jīng)成交的含住宅用地的地塊中，總量219萬(wàn)平方米，只有38.9萬(wàn)平方米純商品房住宅，其余均為保障房、自住房和租賃房，或者由開(kāi)發(fā)商自持租賃。

　　而在政策方面，12月30日，北京市住建委就發(fā)布了現(xiàn)房調(diào)控政策，要求進(jìn)一步規(guī)范商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售，保障商品房交易雙方合法權(quán)益。

　　按照要求從12月30日起，開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)房前應(yīng)到所在區(qū)房管部門(mén)辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案，備案后應(yīng)在3日內(nèi)一次性公開(kāi)銷(xiāo)售全部房源，要嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)，銷(xiāo)售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2016年北京合計(jì)成交簽約的商品房住宅中有30%是現(xiàn)房交易，在過(guò)去的調(diào)控中，大部分監(jiān)管?chē)?yán)格的期房，本次這30%的房源也納入嚴(yán)格的價(jià)格管理，一房一價(jià)，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控影響非常大，也代表了北京調(diào)控的繼續(xù)深入。

　　特別是對(duì)豪宅等房源影響較大，未來(lái)的定價(jià)可能受到影響。

　　盡管受到土地和政策兩方面的影響，但對(duì)于北京高端住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，卻依舊保持著按兵不動(dòng)的態(tài)度。這一方面是因?yàn)楦叨俗≌娜セ时旧砭秃苈?，另一方面?lái)說(shuō)則是開(kāi)發(fā)商仍然抱有觀望的態(tài)度。

　　但無(wú)論是哪種方式，不可否認(rèn)的則是1月北京樓市入市量也跌倒了低谷。

　　1月樓市僅3個(gè)入市

　　1月，東亞朗悅居、泛海國(guó)際、麗景長(zhǎng)安3個(gè)項(xiàng)目入市，對(duì)于新一年的北京樓市來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)熱情可謂迅速陷入了低谷。

　　而就樓市整體來(lái)說(shuō)，2017年的推盤(pán)量已很難保持在去年的同期水平。

　　“目前，北京已經(jīng)全面進(jìn)入了存量房時(shí)代，這也意味著新房供應(yīng)越發(fā)減少，在有限的土地供應(yīng)下，房企會(huì)集中去搶地，地王頻發(fā)帶來(lái)的則是市場(chǎng)的高端化。”某房企高層表示，“我們很難搶到地，即使搶到，也不敢獨(dú)自開(kāi)發(fā)，更傾向于找合作伙伴共同開(kāi)發(fā)，尤其找在北京有地的房企來(lái)合作，這樣才能減少風(fēng)險(xiǎn)。畢竟，從2015年開(kāi)始，北京樓市供應(yīng)的新房項(xiàng)目幾乎都是高端項(xiàng)目，豪宅化明顯”。

　　“進(jìn)入存量房時(shí)代，代表著城鎮(zhèn)化進(jìn)入末期。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱(chēng)，預(yù)計(jì)2017年以后，剛需和首次改善性置業(yè)需求只能選擇二手房，新建商品房基本都將高端化，自住房等供量將會(huì)較多。

　　此外，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表示，自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以來(lái)，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)就已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代，隨著二手住宅市場(chǎng)規(guī)模越來(lái)越大，創(chuàng)造新的歷史成交紀(jì)錄是大勢(shì)所趨，北京的存量房池子目前約有800萬(wàn)套以上，現(xiàn)在3%左右的換手率與發(fā)達(dá)國(guó)家相比并不高，所以未來(lái)北京二手房交易規(guī)模還將繼續(xù)擴(kuò)大。